읽을거리

대출 한도, 세금, 규제처럼 집을 살 때 꼭 걸리는 것들을 계산과 근거를 붙여 정리했습니다.

글 25편

마이너스 통장 하나가 주담대 한도를 1억 6천만원 깎습니다잔액이 0원이어도 약정 한도 전액이 DSR에 잡힙니다. 5천만원짜리 마이너스 통장이 실제로 주택담보대출 한도를 얼마나 줄이는지 계산해 봤습니다. 은행이 알려준 한도가 예상보다 적은 이유, 스트레스 금리실제 금리가 4.2%여도 심사는 5.7%로 합니다. 이 1.5%p 차이가 대출 한도를 6천만원 넘게 줄입니다. 왜 이렇게 계산하는지 정리했습니다. 8억 집을 사려면 현금이 얼마나 더 필요할까집값 말고도 취득세, 중개보수, 법무사 비용이 따로 듭니다. 8억이면 2,555만원입니다. 가격대별로 계산해서 정리했습니다. 은행마다 대출 한도가 다르게 나오는 다섯 가지 이유같은 소득, 같은 집인데 은행마다 한도가 다릅니다. 담보 평가액, 가산금리, 내부 기준 등 무엇이 다른지와 어디를 먼저 가야 하는지 정리했습니다. LTV, DSR, 대출 상한 — 셋 중 무엇에 걸렸는지 알아야 합니다대출 한도는 세 가지 기준 중 가장 작은 값으로 정해집니다. 무엇에 걸렸느냐에 따라 해결책이 완전히 달라집니다. 원리금균등과 원금균등, 3억 빌리면 이자가 3,861만원 차이 납니다상환 방식만 바꿔도 총 이자가 4천만원 가까이 달라집니다. 대신 초반 부담이 커집니다. 어떤 쪽이 유리한지 계산해서 비교했습니다. 생애최초 주택구입, 실제로 얼마나 이득인지 계산해 봤습니다취득세는 최대 200만원 감면입니다. 정액이라 집값이 비쌀수록 체감이 줄어듭니다. 요건과 실제 절감액을 가격대별로 정리했습니다. 부부 공동명의, 대출 한도는 얼마나 늘어날까소득이 합산되면 DSR 한도가 두 배가 됩니다. 다만 LTV에 걸리면 아무 소용이 없습니다. 실제 계산과 함께 주의할 점을 정리했습니다. 가계약금 넣기 전에 확인할 여섯 가지가계약금은 돌려받기 어렵습니다. 대출 한도부터 등기부등본까지, 돈을 보내기 전에 반드시 확인해야 할 것들을 정리했습니다. 전세자금대출이 있는데 집을 살 수 있을까전세대출은 원금이 아니라 이자만 DSR에 잡히는 경우가 많습니다. 2억 전세대출이 주담대 한도를 1억 깎는 계산과 함께 정리했습니다. 신생아 특례 전세대출, 집단대출 때문에 거절당했다가 50km 떨어진 은행에서 받았습니다조건은 다 맞는데 "이 단지는 안 됩니다"라는 답을 받았습니다. 은행 여러 곳에 전화한 끝에 계약할 집에서 50km 떨어진 지점에서 겨우 실행했습니다. 겪으면서 알게 된 것을 정리했습니다. 규제지역으로 지정되면 무엇이 달라지나투기과열지구와 조정대상지역은 다른 제도입니다. 지정되면 대출, 청약, 세금, 신고 의무가 어떻게 바뀌는지 항목별로 정리했습니다. 토지거래허가구역, 계약 전에 허가부터 받아야 합니다허가 없이 맺은 계약은 무효입니다. 실거주 의무가 붙어 전세를 낀 매수도 막힙니다. 절차와 주의할 점을 정리했습니다. 집을 사면 매년 내는 세금, 재산세와 종부세취득세는 한 번이지만 재산세는 매년입니다. 공시가격 6억이면 연 80만원 안팎입니다. 계산 구조와 확인 방법을 정리했습니다. 전세보증금을 지키는 세 단계 — 대항력, 우선변제권, 보증보험전입신고와 확정일자는 왜 같은 날 해야 하는지, 대항력이 다음 날 0시에 생기는 게 왜 위험한지 순서대로 정리했습니다. 등기부등본 읽는 법 — 표제부, 갑구, 을구에서 볼 것세 부분으로 나뉩니다. 각각 무엇을 확인해야 하는지와 위험 신호로 봐야 할 기재를 정리했습니다. 정책대출 정리 — 디딤돌, 버팀목, 보금자리론은 뭐가 다른가이름이 비슷해 헷갈립니다. 구입용과 전세용, 기금 상품과 공사 상품의 차이를 구분해서 정리했습니다. 분양받으면 돈이 언제 나가나 — 계약금, 중도금, 잔금분양은 3년에 걸쳐 돈이 나갑니다. 중도금 대출이 잔금 대출로 바뀌는 시점에 문제가 생기는 이유를 정리했습니다. 청약 제도 기본 — 가점제와 추첨제, 1순위 요건청약통장만 있으면 되는 게 아닙니다. 가점 계산 방식과 순위 요건, 당첨 후 제약까지 구조를 정리했습니다. 부동산 계약서 특약, 무엇을 넣어야 하나인쇄된 조항만으로는 부족합니다. 대출이 안 나올 때, 하자가 나왔을 때를 대비한 특약을 매매와 전세로 나눠 정리했습니다. 여유 돈으로 대출을 미리 갚는 게 이득일까 — 중도상환 계산3억 대출에서 5천만원을 1년 뒤 상환하면 이자 9,230만원이 줄고 기간이 8년 단축됩니다. 수수료 40만원과 비교하면 답이 나옵니다. 월세, 전세, 매수 — 5년 살면 어느 쪽이 유리한가5년 순지출은 월세 6,000만원, 전세 3,500만원, 매수 5,939만원입니다. 집값이 5% 오르면 매수가 3,439만원으로 내려갑니다. 아파트, 빌라, 오피스텔 — 대출과 세금이 이렇게 다릅니다3억짜리를 살 때 취득세가 주택은 330만원, 오피스텔은 1,380만원입니다. 대출 한도와 보증보험 가입까지 함께 정리했습니다. 신용점수 0.3%p가 총 이자 1,562만원을 바꿉니다금리 0.3%p 차이를 2.5억 30년으로 환산하면 총 이자가 1,562만원 벌어집니다. 점수를 올리는 방법과 대출 전에 하지 말아야 할 것을 정리했습니다. 이사·입주 비용, 집값 말고 더 드는 돈취득세와 별개로 이사·청소·도배·가전에 수백만 원이 나갑니다. 항목별 대략적인 금액과 순서, 놓치기 쉬운 정산 항목을 정리했습니다.