읽을거리

대출 한도, 세금, 규제처럼 집을 살 때 꼭 걸리는 것들을 계산과 근거를 붙여 정리했습니다.

글 39편

지방에서 집 살 때, 수도권과 무엇이 다른가지방은 LTV 70%, 스트레스 가산금리 0.75%p, 금액 상한 없음입니다. 같은 소득 같은 집값이어도 규제지역보다 한도가 9,000만원 넘게 더 나옵니다. 대신 병목이 다른 곳으로 옮겨갑니다. 마이너스 통장, 대출 전에 갚아야 할까 — 갚아도 소용없는 경우가 있습니다"마통부터 정리하라"는 조언은 절반만 맞습니다. LTV에 걸려 있으면 갚아도 한도가 1원도 안 늘고 현금만 줄어듭니다. 두 경우를 나눠 계산했습니다. 집을 사려면 현금이 얼마나 있어야 하나 — 대출로 못 메우는 구간지방 LTV 70%로 최대한 빌려도 집값의 31%는 현금이어야 합니다. 부대비용은 아예 대출이 안 나옵니다. 가격대별로 필요한 현금을 계산했습니다. 전입신고 다음 날 0시까지의 하루, 이 공백을 없애는 방안이 나왔습니다2026년 3월 관계부처가 전세사기 방지방안을 내놨습니다. 대항력을 전입신고 즉시 발생시키는 개정과 선순위 권리정보 통합 조회가 핵심입니다. 다만 대항력 개정은 아직 법이 아닙니다. 2026년 주택 공급 계획 — 어디에 얼마나, 언제 나오나용산 1만 3,500호, 과천 9,800호를 비롯해 도심에서 6만 호가 추진됩니다. 3기 신도시는 인천계양부터 입주가 시작됩니다. 물량과 시기만 사실대로 정리했습니다. 청년월세 지원, 월 20만원을 최장 24개월까지19~34세 무주택 청년에게 월 최대 20만원을 최장 2년간 지원합니다. 소득과 자산 요건이 본인과 부모 양쪽에 걸립니다. 2026년부터 청약통장 요건이 빠졌습니다. 마이너스 통장 하나가 주담대 한도를 1억 3,900만원 깎습니다잔액이 0원이어도 약정 한도 전액이 DSR에 잡힙니다. 5천만원짜리 마이너스 통장이 실제로 주택담보대출 한도를 얼마나 줄이는지 계산해 봤습니다. 은행이 알려준 한도가 예상보다 적은 이유, 스트레스 금리실제 금리가 4.2%여도 심사는 7.2%로 합니다. 2025년 10월 대책으로 수도권·규제지역 가산 폭이 3.0%p로 올랐고, 이 차이가 한도를 1억원 넘게 줄입니다. 종부세 기본공제가 공시가 14억으로 오릅니다 — 다만 아직 법은 아닙니다2026년 세제개편안에서 1세대 1주택 종부세 기본공제를 12억에서 14억으로 올렸습니다. 시가 20억 안팎까지 과세 대상에서 빠집니다. 다만 국회를 통과해야 확정입니다. 10·15 대책으로 규제지역 대출 한도가 얼마나 줄었나 — 세 가지가 동시에 바뀌었습니다LTV 40%, 금액 상한 6·4·2억, 스트레스 금리 3.0%p가 한꺼번에 적용됐습니다. 8억 집을 사려면 필요한 현금이 4억 5,541만원에서 5억 536만원으로 늘었습니다. 2026년 가계부채 관리방안 — 대출 총량이 1.5%로 묶였습니다금융위원회가 올해 가계대출 증가율 목표를 1.5%로 잡았습니다. 다주택자의 수도권 아파트 주담대는 만기연장이 원칙적으로 막혔고, 정책대출 비중도 줄어듭니다. 양도세 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 — 10년 이상 거주자 대상2026년 세제개편안에 담긴 양도소득세 변화입니다. 10년 이상 실거주한 1주택자의 기본공제가 열 배가 됩니다. 다만 2028년 적용이고 아직 법이 아닙니다. 2026년 부동산 제도, 무엇이 달라졌나 — 대출과 세금 한눈에대출은 조여지고 세금은 실거주자에게 완화되는 방향입니다. 2025년 10월 대책부터 2026년 8월 세제개편안까지, 확정된 것과 아직 아닌 것을 나눠 정리했습니다. 84제곱미터는 왜 34평이라고 불릴까 — 전용면적과 공급면적84㎡를 평으로 바꾸면 25.41평입니다. 그런데 다들 34평이라고 부릅니다. 사라진 9평의 정체와, 기준을 잘못 잡으면 평단가가 744만원 어긋나는 이유를 정리했습니다. 대출 한도는 세전 연봉으로 정하는데, 갚는 돈은 세후 통장에서 나갑니다DSR 40%는 세전 소득 기준입니다. 연봉 5천만원이면 월 원리금 상한이 166만원인데, 실수령액은 351만원입니다. 한도를 꽉 채우면 실수령의 47.5%가 대출로 나갑니다. 전세를 월세로 돌리자고 할 때, 전환율 1%p에 2년 400만원이 갈립니다전세 3억을 보증금 1억 + 월세로 바꿀 때 전환율이 4%면 월 67만원, 5%면 월 83만원입니다. 계약 기간 2년이면 400만원 차이입니다. 계산법과 법에 정해진 상한을 정리했습니다. 8억 집을 사려면 현금이 얼마나 더 필요할까집값 말고도 취득세, 중개보수, 법무사 비용이 따로 듭니다. 8억이면 2,555만원입니다. 가격대별로 계산해서 정리했습니다. 은행마다 대출 한도가 다르게 나오는 다섯 가지 이유같은 소득, 같은 집인데 은행마다 한도가 다릅니다. 담보 평가액, 가산금리, 내부 기준 등 무엇이 다른지와 어디를 먼저 가야 하는지 정리했습니다. LTV, DSR, 대출 상한 — 셋 중 무엇에 걸렸는지 알아야 합니다대출 한도는 세 가지 기준 중 가장 작은 값으로 정해집니다. 무엇에 걸렸느냐에 따라 해결책이 완전히 달라집니다. 원리금균등과 원금균등, 3억 빌리면 이자가 3,861만원 차이 납니다상환 방식만 바꿔도 총 이자가 4천만원 가까이 달라집니다. 대신 초반 부담이 커집니다. 어떤 쪽이 유리한지 계산해서 비교했습니다. 생애최초 주택구입, 실제로 얼마나 이득인지 계산해 봤습니다취득세는 최대 200만원 감면입니다. 정액이라 집값이 비쌀수록 체감이 줄어듭니다. 요건과 실제 절감액을 가격대별로 정리했습니다. 부부 공동명의, 대출 한도는 얼마나 늘어날까소득이 합산되면 DSR 한도가 두 배가 됩니다. 다만 LTV에 걸리면 아무 소용이 없습니다. 실제 계산과 함께 주의할 점을 정리했습니다. 가계약금 넣기 전에 확인할 여섯 가지가계약금은 돌려받기 어렵습니다. 대출 한도부터 등기부등본까지, 돈을 보내기 전에 반드시 확인해야 할 것들을 정리했습니다. 전세자금대출이 있는데 집을 살 수 있을까전세대출은 원금이 아니라 이자만 DSR에 잡히는 경우가 많습니다. 2억 전세대출이 주담대 한도를 1억 깎는 계산과 함께 정리했습니다. 신생아 특례 전세대출, 은행 두 곳이 서로에게 떠넘기다가 50km 떨어진 지점에서 받았습니다A은행은 B은행으로, B은행은 다시 A은행으로 보냈습니다. 전화로 지점을 돌려도 전부 거절이었고, 결국 계약할 집에서 50km 떨어진 지점에서 겨우 실행했습니다. 겪으면서 알게 된 것을 정리했습니다. 규제지역으로 지정되면 무엇이 달라지나투기과열지구와 조정대상지역은 다른 제도입니다. 지정되면 대출, 청약, 세금, 신고 의무가 어떻게 바뀌는지 항목별로 정리했습니다. 토지거래허가구역, 계약 전에 허가부터 받아야 합니다허가 없이 맺은 계약은 무효입니다. 실거주 의무가 붙어 전세를 낀 매수도 막힙니다. 절차와 주의할 점을 정리했습니다. 집을 사면 매년 내는 세금, 재산세와 종부세취득세는 한 번이지만 재산세는 매년입니다. 공시가격 6억이면 연 80만원 안팎입니다. 계산 구조와 확인 방법을 정리했습니다. 전세보증금을 지키는 세 단계 — 대항력, 우선변제권, 보증보험전입신고와 확정일자는 왜 같은 날 해야 하는지, 대항력이 다음 날 0시에 생기는 게 왜 위험한지 순서대로 정리했습니다. 등기부등본 읽는 법 — 표제부, 갑구, 을구에서 볼 것세 부분으로 나뉩니다. 각각 무엇을 확인해야 하는지와 위험 신호로 봐야 할 기재를 정리했습니다. 정책대출 정리 — 디딤돌, 버팀목, 보금자리론은 뭐가 다른가이름이 비슷해 헷갈립니다. 구입용과 전세용, 기금 상품과 공사 상품의 차이를 구분해서 정리했습니다. 분양받으면 돈이 언제 나가나 — 계약금, 중도금, 잔금분양은 3년에 걸쳐 돈이 나갑니다. 중도금 대출이 잔금 대출로 바뀌는 시점에 문제가 생기는 이유를 정리했습니다. 청약 제도 기본 — 가점제와 추첨제, 1순위 요건청약통장만 있으면 되는 게 아닙니다. 가점 계산 방식과 순위 요건, 당첨 후 제약까지 구조를 정리했습니다. 부동산 계약서 특약, 무엇을 넣어야 하나인쇄된 조항만으로는 부족합니다. 대출이 안 나올 때, 하자가 나왔을 때를 대비한 특약을 매매와 전세로 나눠 정리했습니다. 여유 돈으로 대출을 미리 갚는 게 이득일까 — 중도상환 계산3억 대출에서 5천만원을 1년 뒤 상환하면 이자 9,230만원이 줄고 기간이 8년 단축됩니다. 수수료 40만원과 비교하면 답이 나옵니다. 월세, 전세, 매수 — 5년 살면 어느 쪽이 유리한가5년 순지출은 월세 6,000만원, 전세 3,500만원, 매수 5,939만원입니다. 집값이 5% 오르면 매수가 3,439만원으로 내려갑니다. 아파트, 빌라, 오피스텔 — 대출과 세금이 이렇게 다릅니다3억짜리를 살 때 취득세가 주택은 330만원, 오피스텔은 1,380만원입니다. 대출 한도와 보증보험 가입까지 함께 정리했습니다. 신용점수 0.3%p가 총 이자 1,562만원을 바꿉니다금리 0.3%p 차이를 2.5억 30년으로 환산하면 총 이자가 1,562만원 벌어집니다. 점수를 올리는 방법과 대출 전에 하지 말아야 할 것을 정리했습니다. 이사·입주 비용, 집값 말고 더 드는 돈취득세와 별개로 이사·청소·도배·가전에 수백만 원이 나갑니다. 항목별 대략적인 금액과 순서, 놓치기 쉬운 정산 항목을 정리했습니다.