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청약 제도 기본 — 가점제와 추첨제, 1순위 요건

청약통장만 있으면 되는 게 아닙니다. 가점 계산 방식과 순위 요건, 당첨 후 제약까지 구조를 정리했습니다.

2026년 7월 30일 기준

청약은 규칙이 복잡합니다. 통장만 만들어두면 되는 줄 알았다가 신청 단계에서 요건에 걸리는 경우가 많습니다. 제도의 뼈대를 정리했습니다.

두 가지 방식이 있습니다

가점제 — 점수가 높은 순서로 당첨됩니다. 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 점수화합니다.

추첨제 — 말 그대로 추첨입니다. 점수와 무관하게 뽑습니다.

한 단지 안에서도 면적별로 가점제와 추첨제의 비율이 다르게 적용됩니다. 그 비율은 규제지역 여부와 주택 유형에 따라 달라집니다.

가점은 세 항목으로 계산합니다

배점이 가장 큰 것이 부양가족 수입니다. 그다음이 무주택 기간입니다. 통장 가입 기간은 셋 중 비중이 가장 작습니다.

무주택 기간은 만 30세부터입니다

자주 오해하는 부분입니다. 태어나서부터 계산하는 게 아닙니다.

만 30세가 되는 시점부터 계산합니다. 다만 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산합니다.

그리고 세대원 중 한 명이라도 집을 가지고 있으면 그 기간은 무주택 기간에서 빠집니다. 본인만 무주택이면 되는 게 아닙니다.

부양가족은 세대별 등본이 기준입니다

주민등록등본에 함께 올라 있어야 인정됩니다. 부모를 부양가족으로 넣으려면 일정 기간 이상 같은 세대로 등재되어 있어야 하는 등 요건이 있습니다.

따로 살면서 서류상으로만 올려두는 것은 문제가 됩니다. 부정 청약으로 적발되면 당첨 취소는 물론 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다.

1순위 요건

가점을 계산하기 전에 1순위 자격부터 갖춰야 합니다. 요건은 지역과 주택 유형에 따라 다릅니다.

공통적으로 보는 것은 이런 항목들입니다.

• 청약통장 가입 기간 — 지역별로 요구 기간이 다릅니다
• 납입 횟수 또는 예치금 — 국민주택은 납입 횟수, 민영주택은 예치금 기준입니다
• 무주택 여부 — 규제지역에서는 더 엄격합니다
• 세대주 여부 — 규제지역에서 요구되는 경우가 있습니다
• 재당첨 제한에 걸리지 않을 것

민영주택의 예치금은 신청하려는 면적과 지역에 따라 필요 금액이 다릅니다. 큰 면적을 신청하려면 더 많은 금액이 통장에 들어 있어야 합니다.

중요한 건 모집공고일 기준으로 충족해야 한다는 점입니다. 공고가 뜬 뒤에 부랴부랴 예치금을 채우면 늦습니다. 관심 지역이 있다면 미리 채워두세요.

특별공급을 먼저 확인하세요

일반공급 가점이 낮다면 특별공급을 봐야 합니다. 경쟁률이 일반공급보다 낮은 경우가 많습니다.

유형은 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양, 기관추천 등이 있습니다. 각각 소득·자산·자녀 수 등의 요건이 붙습니다.

특별공급은 평생 한 번만 받을 수 있습니다. 여러 유형에 해당되더라도 한 번 쓰면 끝입니다.

일반공급과 중복으로 신청할 수 있는 경우가 있으니, 공고문에서 신청 가능 조합을 확인하세요.

당첨되면 따라오는 제약

당첨은 끝이 아니라 시작입니다. 여러 의무가 붙습니다.

재당첨 제한 — 일정 기간 다시 당첨될 수 없습니다. 기간은 주택 유형과 지역에 따라 다릅니다.

전매제한 — 분양권을 일정 기간 팔 수 없습니다.

실거주 의무 — 입주 후 일정 기간 직접 살아야 하는 경우가 있습니다. 이 경우 전세를 놓아 잔금을 마련하는 방법이 막힙니다.

세 번째가 자금 계획에 직결됩니다. 전세를 끼고 잔금을 치를 생각이었다면 계획을 다시 세워야 합니다.

돈이 언제 나가는지도 함께 보세요

청약에 당첨되면 계약금을 바로 내야 합니다. 분양가의 10~20%를 현금으로 준비해야 합니다.

이후 중도금과 잔금이 2~3년에 걸쳐 나갑니다. 이 구조는 분양받으면 돈이 언제 나가나에 자세히 정리해 두었습니다.

당첨된 뒤에 자금을 계산하면 늦습니다. 신청 전에 계약금을 낼 수 있는지, 입주 시점에 잔금 대출이 나올지를 미리 따져보세요.

확인할 곳

가장 중요한 건 입주자모집공고문입니다. 분량이 많고 읽기 불편하지만, 그 단지의 규칙은 전부 거기에 있습니다. 인터넷 요약글만 보고 신청했다가 요건에 걸리는 경우가 많습니다.

정리

• 가점제와 추첨제가 있고 면적별로 비율이 다릅니다
• 가점 84점 만점, 부양가족 수(35점) 비중이 가장 큽니다
• 무주택 기간은 만 30세 또는 혼인신고일부터입니다
• 1순위 요건은 모집공고일 기준입니다. 예치금은 미리 채워두세요
• 가점이 낮으면 특별공급을 먼저 확인하세요 (평생 한 번)
• 당첨되면 재당첨 제한·전매제한·실거주 의무가 따라옵니다
• 규칙은 전부 입주자모집공고문에 있습니다

당첨 후 필요한 자금은 내집마련 가능 진단기에서 미리 계산해 보실 수 있습니다.

이 글은 2026년 7월 기준으로 제도의 구조를 정리한 참고 자료입니다. 가점 배점을 제외한 대부분의 요건은 정책과 단지에 따라 달라지므로, 신청 전 청약홈과 해당 단지 공고문을 반드시 확인하세요.

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