집을 사려면 현금이 얼마나 있어야 하나 — 대출로 못 메우는 구간
지방 LTV 70%로 최대한 빌려도 집값의 31%는 현금이어야 합니다. 부대비용은 아예 대출이 안 나옵니다. 가격대별로 필요한 현금을 계산했습니다.
2026년 8월 18일 기준
"대출이 얼마나 나오나"를 먼저 물어보시는 분이 많습니다. 그런데 실제로 집을 못 사게 만드는 건 대출이 아니라 현금인 경우가 훨씬 많습니다.
대출은 소득이 받쳐주면 나옵니다. 반면 현금은 모아두지 않으면 방법이 없습니다.
대출로 절대 메울 수 없는 두 가지
첫째, LTV를 넘는 부분입니다.
지방 비규제지역이 LTV 70%, 규제지역이 40%입니다. 아무리 소득이 높아도 이 비율을 넘겨서 빌릴 수 없습니다. 나머지는 자기 돈이어야 합니다.
둘째, 부대비용입니다.
취득세, 중개보수, 법무사 비용 같은 것들입니다. 주택담보대출은 집값에 대해서만 나옵니다. 부대비용은 대출 대상이 아니라 전액 현금입니다.
이걸 빼먹고 계산하면 잔금일에 돈이 모자랍니다.
가격대별로 얼마가 필요한가
지방(LTV 70%), 생애최초 취득세 감면 적용 기준입니다.
| 매매가 | 대출 (70%) | 부대비용 | 필요 현금 | 집값 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 6,800만원 | 1억 1,760만 | 255만 | 5,295만원 | 31.5% |
| 2억원 | 1억 4,000만 | 258만 | 6,258만원 | 31.3% |
| 2억 5,000만원 | 1억 7,500만 | 335만 | 7,835만원 | 31.3% |
| 3억원 | 2억 1,000만 | 412만 | 9,412만원 | 31.4% |
어느 가격대든 집값의 31% 안팎이 현금으로 필요합니다.
LTV 70%니까 30%가 필요하고, 거기에 부대비용이 1%쯤 더 붙는 구조입니다.
규제지역이라면 LTV가 40%라 집값의 61% 안팎이 현금이어야 합니다. 8억짜리 집이면 5억 가까이입니다.
부대비용은 생각보다 적을 수도, 많을 수도 있습니다
위 표에서 부대비용이 255~412만원으로 나온 건 생애최초 취득세 감면을 적용했기 때문입니다.
감면이 없으면 이렇게 달라집니다.
| 매매가 | 감면 적용 시 취득세 | 감면 없을 때 |
|---|---|---|
| 1억 6,800만원 | 17만원 | 185만원 |
| 2억원 | 20만원 | 220만원 |
| 2억 5,000만원 | 75만원 | 275만원 |
| 3억원 | 130만원 | 330만원 |
감면은 최대 200만원까지 정액이라 집값이 쌀수록 체감이 큽니다. 2억 이하 주택이면 취득세가 사실상 사라집니다.
다만 요건이 까다롭습니다. 세대원 전원이 무주택이어야 하고 실거주 의무가 붙습니다. 자세한 건 생애최초 주택구입, 실제로 얼마나 이득인지에 있습니다.
표에 안 들어간 돈도 있습니다
위 계산은 집을 사는 데까지만 포함했습니다. 실제로는 이사하고 살기 시작하는 데 돈이 더 듭니다.
- 이사비
- 도배·장판·조명 교체
- 가전·가구
- 입주 청소
이것만 400~800만원이 흔합니다. 자세한 내역은 이사·입주 비용, 집값 말고 더 드는 돈에 정리해 두었습니다.
결론적으로 집값의 35% 정도를 현금으로 잡아두시는 게 안전합니다. 지방 기준입니다.
현금이 모자랄 때 쓸 수 있는 것
정책대출을 먼저 알아보세요. 디딤돌 대출 같은 상품은 금리가 낮을 뿐 아니라, 상품에 따라 LTV 조건이 다르게 적용되는 경우가 있습니다. 소득·자산 요건은 주택도시기금에서 확인하실 수 있습니다.
생애최초 LTV 우대가 있는지 은행에 물어보세요. 비율이 몇 %p만 달라져도 결과가 뒤집힙니다. 1억 6,800만원 집을 예로 들면 이렇습니다.
| LTV | 대출 | 현금 5,000만원일 때 |
|---|---|---|
| 70% | 1억 1,760만원 | 295만원 부족 |
| 75% | 1억 2,600만원 | 545만원 여유 |
가격대를 조금 낮추는 것도 방법입니다. 필요 현금이 집값의 31%니까, 집값을 1,000만원 낮추면 필요 현금이 약 310만원 줄어듭니다.
하지 말아야 할 것
신용대출로 부족분을 메우는 방법은 권하지 않습니다.
당장은 되는 것처럼 보이지만 두 가지 문제가 있습니다.
첫째, 신용대출은 DSR에 잡힙니다. 주택담보대출 한도가 그만큼 줄어들어 결국 제자리입니다.
둘째, 금리가 높고 상환 기간이 짧습니다. 주담대 월 상환액에 신용대출 상환까지 겹치면 부담이 급격히 커집니다.
가계약금을 먼저 걸고 나중에 방법을 찾는 것은 특히 위험합니다. 잔금을 못 치르면 계약금을 날립니다. 가계약금 넣기 전에 확인할 여섯 가지를 먼저 보세요.
언제 사야 하나
현금이 부족하다면 답은 둘 중 하나입니다. 더 모으거나, 더 싼 집을 보거나.
전세로 지내면서 목돈을 모으는 방법도 있습니다. 월세에서 전세로만 옮겨도 매달 나가는 돈이 줄어듭니다. 전세·월세·매수를 5년 기준으로 비교한 계산은 월세, 전세, 매수 — 5년 살면 어느 쪽이 유리한가에 있습니다.
정리
- 대출로 못 메우는 건 LTV 초과분과 부대비용 두 가지입니다
- 지방(LTV 70%)에서도 집값의 31% 안팎이 현금으로 필요합니다
- 규제지역(LTV 40%)이면 61% 안팎입니다
- 부대비용은 전액 현금입니다. 대출이 안 나옵니다
- 이사·인테리어까지 감안해 집값의 35% 정도를 잡아두세요
- 생애최초 감면과 정책대출을 먼저 확인하세요
- 신용대출로 메우면 DSR에 잡혀 결국 제자리입니다
내 현금으로 살 수 있는 집값 상한은 내집마련 가능 진단기에서 바로 확인하실 수 있습니다. 부대비용까지 포함해서 계산해 드립니다.
이 글은 2026년 8월 18일 기준입니다. LTV 비율과 취득세율은 부동산 대책에 따라 바뀌고, 부대비용은 지역·대출 규모·법무사에 따라 달라집니다. 실제 금액은 은행과 관할 지자체에 확인하세요.