종부세 기본공제가 공시가 14억으로 오릅니다 — 다만 아직 법은 아닙니다
2026년 세제개편안에서 1세대 1주택 종부세 기본공제를 12억에서 14억으로 올렸습니다. 시가 20억 안팎까지 과세 대상에서 빠집니다. 다만 국회를 통과해야 확정입니다.
2026년 8월 10일 기준
재정경제부가 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 부동산 세금에서 가장 큰 변화는 종합부동산세입니다.
1세대 1주택자의 기본공제가 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라갑니다. 공시가격이 시세의 70% 안팎에서 매겨지는 걸 감안하면, 시가 20억원 안팎까지 종부세 대상에서 빠집니다.
먼저 분명히 해둘 것이 있습니다. 이건 아직 법이 아닙니다. 정부가 만든 안이고, 입법예고와 국무회의를 거쳐 국회에서 통과돼야 확정됩니다. 국회에서 내용이 바뀔 수 있습니다.
무엇이 어떻게 바뀌나
| 구분 | 현재 | 개편안 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 기본공제 | 공시가격 12억원 | 공시가격 14억원 |
| 과세 제외 기준 (시가 환산) | 약 17억원 | 약 20억원 |
| 비거주 주택 · 다주택 | — | 기본공제 축소 |
여기서 놓치면 안 되는 게 아래쪽 줄입니다. 공제가 오르기만 하는 게 아니라, 거주하지 않는 주택과 다주택에 대해서는 기본공제를 줄입니다.
가격대별로 방향이 다릅니다
거주용 1주택 기준으로, 정부가 밝힌 방향은 가격대마다 다릅니다.
| 시가 구간 | 세 부담 |
|---|---|
| 20억원 이하 | 과세 대상에서 제외 |
| 20억~30억원 | 세액 감소 |
| 30억~40억원 | 변동 최소화 |
| 40억~50억원 초과 | 과세 강화 |
즉 중간 가격대의 실거주 1주택은 가벼워지고, 고가주택은 무거워지는 구조입니다. "종부세가 전반적으로 줄어든다"고 읽으면 틀립니다.
핵심은 주택 수가 아니라 가액과 거주 여부입니다
이번 개편의 방향을 한 줄로 요약하면 이렇습니다.
지금까지 부동산 세금은 주택 수를 중심으로 짜여 있었습니다. 2주택이냐 3주택이냐에 따라 세율이 갈렸습니다. 개편안은 여기에서 벗어나 가액과 실거주 여부를 전면에 놓습니다.
실제로 살고 있는 한 채는 덜 걷고, 살지 않으면서 보유만 하는 주택은 더 걷겠다는 뜻입니다.
그래서 나는 해당되나
공시가격을 먼저 확인하셔야 합니다. 시세가 아니라 공시가격이 기준입니다.
공시가격은 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 무료로 조회할 수 있습니다. 매년 1월 1일 기준으로 정해지고 보통 3~4월에 공개됩니다.
- 공시가격 14억원 이하 1세대 1주택 → 개편안대로 확정되면 종부세 대상이 아닙니다
- 공시가격이 그보다 높거나, 실거주하지 않거나, 여러 채를 가졌다면 → 계산이 필요합니다
종합부동산세와 재산세가 어떻게 다르고 어떤 순서로 매겨지는지는 집을 사면 매년 내는 세금, 재산세와 종부세에 정리해 두었습니다.
언제부터인가
정부 발표에 따르면 종부세 개편은 내년부터 단계적으로 시행하는 것을 목표로 합니다.
다만 앞서 말씀드린 대로 국회 문턱이 남아 있습니다. 세법은 국회 논의 과정에서 금액과 시기가 바뀌는 일이 흔합니다. 지금 시점에서 확정된 숫자로 받아들이시면 안 됩니다.
지금 판단에 반영해도 되나
집을 살지 말지를 이 개편안 하나로 결정하시는 건 권하지 않습니다.
이유는 세 가지입니다.
첫째, 아직 확정이 아닙니다. 국회에서 공제 금액이 조정될 수 있습니다.
둘째, 보유세는 매수 판단에서 차지하는 비중이 크지 않습니다. 공시가 14억 이하 주택이라면 애초에 종부세 대상이 아니었거나 금액이 크지 않았습니다. 실제로 매수를 좌우하는 건 대출 한도와 취득세를 포함한 초기 자금입니다.
셋째, 대출 규제는 반대 방향으로 갔습니다. 세금은 실거주자에게 완화되는 흐름인데, 대출은 2025년 10월과 2026년 4월 대책으로 계속 조여지고 있습니다. 세금이 줄어도 살 수 있는 금액 자체가 줄어들면 의미가 없습니다. 이 부분은 10·15 대책으로 대출 한도가 얼마나 줄었나에 계산해 두었습니다.
정리
- 2026년 8월 3일 재정경제부가 2026년 세제개편안을 발표했습니다
- 1세대 1주택 종부세 기본공제가 공시가 12억 → 14억원, 시가 약 20억원까지 과세 제외
- 거주하지 않는 주택과 다주택은 기본공제를 줄입니다
- 시가 40억~50억원을 넘는 주택은 오히려 과세가 강화됩니다
- 기준이 주택 수에서 가액과 실거주 여부로 옮겨갑니다
- 아직 법이 아닙니다. 국회를 통과해야 확정됩니다
2026년에 달라지는 것들을 한 번에 보시려면 2026년 부동산 제도, 무엇이 달라졌나에 대출과 세금을 함께 정리해 두었습니다.
이 글은 2026년 8월 10일 기준이며, 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안 내용을 정리한 것입니다. 개편안은 입법 절차가 남아 있어 내용이 바뀔 수 있습니다. 본인의 세액은 공시가격과 보유 형태에 따라 크게 달라지므로, 반드시 관할 세무서나 세무사에게 확인하세요. 이 글은 세무 자문이 아닙니다.