은행이 알려준 한도가 예상보다 적은 이유, 스트레스 금리
실제 금리가 4.2%여도 심사는 7.2%로 합니다. 2025년 10월 대책으로 수도권·규제지역 가산 폭이 3.0%p로 올랐고, 이 차이가 한도를 1억원 넘게 줄입니다.
2026년 8월 10일 기준
인터넷 계산기로 두드려 보고 은행에 갔는데 한도가 훨씬 적게 나오는 경우가 많습니다. 계산을 잘못한 게 아닙니다. 대부분 스트레스 금리를 빼먹었기 때문입니다.
심사할 때는 더 높은 금리를 씁니다
스트레스 DSR은 대출 심사에서 실제 금리가 아니라 여기에 일정 폭을 더한 금리로 상환 능력을 따지는 제도입니다.
이유는 금리 상승 대비입니다. 지금 4.2%로 빌려도 변동금리라면 몇 년 뒤 6%가 될 수 있습니다. 그때 감당 못 해서 집이 경매로 넘어가는 상황을 막자는 것이 취지입니다. 그래서 미리 올려 잡고 심사합니다.
가산 폭은 지역에 따라 다릅니다. 그리고 2025년 10월 15일 대책으로 수도권·규제지역의 하한이 두 배로 올랐습니다.
| 지역 | 스트레스 가산금리 |
|---|---|
| 수도권 · 규제지역 | 3.0%p |
| 비수도권 (지방) | 0.75%p |
실제 금리가 4.2%라면 수도권에서는 7.2%로 심사한다는 뜻입니다.
3.0%p가 얼마를 깎는지 계산해 봤습니다
연소득 6,000만원, DSR 40%, 만기 30년으로 계산했습니다.
| 심사 기준 | 대출 한도 | 차이 |
|---|---|---|
| 스트레스 없음 (4.2%) | 4억 898만원 | — |
| 지방 0.75%p (4.95%) | 3억 7,469만원 | 3,429만원 감소 |
| 수도권·규제지역 3.0%p (7.2%) | 2억 9,464만원 | 1억 1,434만원 감소 |
금리로는 3%p 차이인데, 한도로는 1억 1,400만원이 날아갑니다. 인터넷 계산기와 은행 창구의 숫자가 다른 이유가 대부분 여기 있습니다.
수도권과 지방의 차이도 큽니다. 같은 소득인데 지역이 다르다는 이유로 한도가 8,005만원 벌어집니다.
중요한 건, 이자를 더 내는 게 아닙니다
여기서 많이들 오해합니다. 7.2%로 심사한다고 하면 이자를 7.2%로 내는 줄 아는 분이 계신데 그렇지 않습니다.
스트레스 금리는 한도를 정할 때만 씁니다. 실제로 내는 이자는 계약한 금리 그대로입니다.
위 사례에서 한도 2억 9,464만원을 4.2%로 30년 빌리면 월 상환액은 약 144만원입니다. 7.2%로 계산한 200만원이 아닙니다.
고정금리를 택하면 달라집니다
스트레스 금리는 앞으로 금리가 오를 위험을 반영하는 제도입니다. 그러면 처음부터 금리가 고정된 상품은 그 위험이 없거나 작습니다.
실제로 순수 고정금리 상품이나 만기까지 금리가 정해진 상품은 스트레스 금리를 적게 적용하거나 적용하지 않습니다. 같은 소득으로도 한도가 더 나올 수 있다는 뜻입니다.
다만 고정금리는 보통 변동금리보다 처음 금리가 높습니다. 한도를 늘리려고 고정을 택했다가 이자를 더 내게 되는 경우도 있습니다. 상품별로 계산해서 비교하셔야 합니다.
상품마다 적용 방식이 다르므로 "이 상품은 스트레스 금리가 얼마나 붙나요" 를 은행에서 직접 물어보시는 게 가장 정확합니다. 이 질문 하나로 한도가 몇천만 원 달라질 수 있습니다.
은행에 가기 전에 물어볼 것 정리
한도 상담을 받으실 때 아래 다섯 가지를 물어보시면 숫자가 왜 그렇게 나왔는지 알 수 있습니다.
- 이 상품의 스트레스 가산금리는 몇 %p인가요
- 제 DSR은 몇 %로 계산되나요
- 제 기존 대출 중 DSR에 잡힌 항목은 무엇인가요
- 담보 평가액은 얼마로 잡으셨나요
- 고정금리로 하면 한도가 얼마나 달라지나요
특히 네 번째가 중요합니다. 은행은 매매가가 아니라 KB시세 같은 담보 평가액을 기준으로 LTV를 적용합니다. 평가액이 매매가보다 낮으면 그만큼 한도가 줄어듭니다.
한도가 모자랄 때 쓸 수 있는 것
스트레스 금리 자체는 개인이 어떻게 할 수 없습니다. 대신 DSR 계산식의 다른 부분을 건드릴 수 있습니다.
기존 대출 정리. 효과가 가장 확실합니다. 특히 마이너스 통장은 쓰지 않아도 한도 전액이 잡힙니다.
만기 연장. 30년을 40년으로 늘리면 연간 상환액이 줄어 한도가 늘어납니다. 위 사례에서는 2억 9,464만원에서 3억 1,446만원으로 2,000만원가량 늘어납니다. 다만 총 이자가 크게 불어나고, 규제지역 주택담보대출은 만기 상한이 정해져 있어 무한정 늘릴 수 없습니다.
부부 공동채무. 배우자를 공동채무자로 넣으면 소득이 합산됩니다. 단 배우자의 기존 대출도 같이 합산되니 확인이 필요합니다.
정리
- 스트레스 DSR은 실제 금리에 일정 폭을 더해서 심사하는 제도입니다
- 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역은 3.0%p, 지방은 0.75%p입니다
- 수도권 3.0%p 기준으로 한도가 1억 1,400만원 줄어듭니다
- 하지만 실제 내는 이자는 계약 금리 그대로입니다
- 고정금리 상품은 가산 폭이 작거나 없어 한도가 더 나올 수 있습니다
- 은행에 가기 전에 "스트레스 가산금리가 몇 %p냐"를 준비해 가세요
본인 소득으로 얼마까지 나오는지는 대출한도 계산기에서 스트레스 가산금리를 직접 바꿔가며 확인하실 수 있습니다.
이 글은 2026년 8월 기준으로 정리했습니다. 스트레스 DSR의 가산 폭과 적용 범위는 금융위원회 발표에 따라 바뀝니다. 실제 대출 진행 전에는 거래하실 은행에 확인하세요.