양도세 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 — 10년 이상 거주자 대상
2026년 세제개편안에 담긴 양도소득세 변화입니다. 10년 이상 실거주한 1주택자의 기본공제가 열 배가 됩니다. 다만 2028년 적용이고 아직 법이 아닙니다.
2026년 8월 10일 기준
재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에는 양도소득세 변화도 담겼습니다.
가장 눈에 띄는 건 10년 이상 거주한 사람의 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 오르는 것입니다. 열 배입니다.
다만 두 가지를 먼저 말씀드려야 합니다. 아직 법이 아니고, 확정되더라도 적용은 2028년부터입니다. 2027년은 유예기간입니다.
무엇이 바뀌나
| 항목 | 현재 | 개편안 |
|---|---|---|
| 기본공제 (10년 이상 거주자) | 연 250만원 | 연 2,500만원 |
| 실거주 1주택 장기보유 공제율 | 최대 80% | 최대 80% 유지 |
| 65세 이상 고령자 지방 이주 | — | 최대 50% 감면 |
핵심은 거주입니다. 보유만 한 게 아니라 실제로 살았느냐를 봅니다.
왜 이 방향인가
지금까지 양도세의 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 함께 따졌습니다. 개편안은 여기서 거주 쪽에 무게를 더 싣습니다.
앞서 정리한 종부세 개편과 같은 방향입니다. 보유세든 양도세든 주택 수보다 실제로 사는지를 기준으로 옮겨가고 있습니다.
정부가 밝힌 부동산 세제 개편의 큰 줄기가 이것입니다.
65세 이상 지방 이주 감면
새로 들어간 항목입니다. 65세 이상 고령자가 지방으로 이주하는 경우 최대 50%를 감면합니다.
수도권 집을 정리하고 지방으로 내려가는 흐름을 세제로 밀어주겠다는 의도로 읽힙니다. 구체적인 요건(어느 지역이 대상인지, 거주 기간을 얼마나 채워야 하는지 등)은 입법 과정에서 정해질 부분입니다.
2028년 적용이라는 점이 중요합니다
여기가 실제 판단에 영향을 주는 지점입니다.
| 시기 | 상태 |
|---|---|
| 2026년 하반기 | 입법예고, 국무회의, 국회 제출 |
| 2027년 | 유예기간 |
| 2028년 | 적용 |
지금 파시면 현행 기준이 적용됩니다. 개편안의 공제를 받으려면 2028년 이후에 팔아야 합니다.
그렇다고 "그때까지 기다리자"고 단정하기도 어렵습니다. 이유는 이렇습니다.
첫째, 국회를 통과해야 합니다. 금액과 요건이 바뀔 수 있습니다.
둘째, 2년 사이에 집값이 어떻게 될지는 아무도 모릅니다. 세금 몇백만원을 아끼려다 시세에서 그보다 큰 차이가 날 수 있습니다. 이 사이트에서는 집값 전망을 하지 않습니다. 전망을 근거로 판단을 권하는 글은 신뢰할 만하지 않다고 봅니다.
셋째, 양도세는 경우의 수가 매우 많습니다. 보유기간, 거주기간, 주택 수, 취득 시점, 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 여부에 따라 완전히 달라집니다. 일반론으로 판단하실 문제가 아닙니다.
양도세는 이 사이트에 계산기가 없습니다
솔직하게 말씀드리면, 일부러 만들지 않았습니다.
양도세는 위에 적은 변수들이 조합되면서 경우의 수가 수십 가지로 갈립니다. 계산기를 어설프게 만들면 맞는 것처럼 보이는 틀린 숫자를 주게 되고, 그건 없는 것보다 나쁩니다.
취득세나 재산세는 변수가 적어서 계산기로 만들 수 있었지만 양도세는 다릅니다.
양도세는 세무사에게 물어보시는 게 맞습니다. 상담료가 아깝게 느껴질 수 있지만, 양도세는 한 번에 수천만 원이 갈리는 세금입니다.
지금 확인해 두면 좋은 것
개편안과 무관하게, 양도세를 따질 때 필요한 기록입니다. 나중에 찾으려면 번거롭습니다.
| 확인할 것 | 어디서 |
|---|---|
| 취득일과 취득가액 | 매매계약서, 등기부등본 |
| 실제 거주한 기간 | 주민등록초본 (주소 변동 이력 포함) |
| 취득세·중개보수 영수증 | 필요경비로 인정됩니다 |
| 인테리어·수리 영수증 | 자본적 지출은 필요경비가 됩니다 |
특히 마지막 두 항목을 놓치는 분이 많습니다. 영수증이 없으면 필요경비로 못 넣고, 그만큼 양도차익이 커져 세금이 늘어납니다. 지금 사시는 집의 공사 영수증은 따로 모아두세요.
거주 기간 증명은 주민등록초본이 기본입니다. 전입·전출 이력이 다 나오도록 발급받으셔야 합니다. 전입신고를 제때 하지 않았다면 실제로 살았어도 증명이 어려울 수 있습니다.
정리
- 2026년 8월 3일 세제개편안에 양도세 변화가 포함됐습니다
- 10년 이상 거주자 기본공제 연 250만원 → 연 2,500만원
- 실거주 1주택 장기보유 공제율 최대 80%는 유지
- 65세 이상 지방 이주 시 최대 50% 감면 신설
- 2028년 적용이고 2027년은 유예기간입니다
- 아직 법이 아닙니다. 국회에서 바뀔 수 있습니다
- 양도세는 변수가 많아 세무사 상담을 권합니다
2026년에 달라진 것 전체는 2026년 부동산 제도, 무엇이 달라졌나에 정리해 두었습니다.
이 글은 2026년 8월 10일 기준이며, 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안을 근거로 했습니다. 개편안은 입법 절차가 남아 있어 내용과 시기가 바뀔 수 있습니다. 이 글은 세무 자문이 아닙니다. 양도소득세는 개인 사정에 따라 결과가 크게 달라지므로 반드시 세무사나 관할 세무서에 확인하세요.