10·15 대책으로 규제지역 대출 한도가 얼마나 줄었나 — 세 가지가 동시에 바뀌었습니다
LTV 40%, 금액 상한 6·4·2억, 스트레스 금리 3.0%p가 한꺼번에 적용됐습니다. 8억 집을 사려면 필요한 현금이 4억 5,541만원에서 5억 536만원으로 늘었습니다.
2026년 8월 10일 기준
대출 한도가 예전 같지 않다는 이야기를 많이 하십니다. 규제 하나가 아니라 세 가지가 동시에 바뀌었기 때문입니다.
금융위원회가 2025년 10월 15일 발표한 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리방안」이 이튿날인 10월 16일부터 시행됐습니다. 이 대책 하나에 LTV, 금액 상한, 스트레스 금리가 전부 들어 있습니다.
바뀐 세 가지
규제지역은 서울 전역과 경기 12개 지역입니다. 지방은 스트레스 가산금리가 0.75%p로 훨씬 낮습니다.
금액 상한은 집값에 따라 세 구간으로 나뉩니다.
| 주택 가격 | 대출 금액 상한 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억~25억원 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
8억 집으로 계산해 보면
규제지역의 8억원짜리 아파트, 연소득 6,000만원, 금리 4.2%, 30년 만기, DSR 40% 기준입니다.
| 구분 | 이전 | 현행 |
|---|---|---|
| LTV 기준 | 5억 6,000만원 (70%) | 3억 2,000만원 (40%) |
| DSR 기준 | 3억 4,459만원 (심사 5.7%) | 2억 9,464만원 (심사 7.2%) |
| 금액 상한 | — | 6억원 |
| 실제 한도 | 3억 4,459만원 | 2억 9,464만원 |
한도가 4,995만원 줄었습니다.
그런데 진짜 부담은 반대편에 있습니다. 대출이 줄면 그만큼 현금을 더 넣어야 합니다.
| 구분 | 필요한 현금 |
|---|---|
| 이전 | 4억 5,541만원 |
| 현행 | 5억 536만원 |
집값은 그대로인데 준비해야 할 현금이 5,000만원 가까이 늘었습니다. 여기에 취득세와 중개보수 같은 부대비용 2,555만원이 별도로 붙습니다.
셋 중 무엇에 걸리는지는 가격대마다 다릅니다
세 가지 규제가 동시에 적용되면 가장 낮은 값이 최종 한도가 됩니다. 어느 것에 걸리는지는 집값에 따라 달라집니다.
연소득 1억원인 사람이 규제지역에서 집을 산다고 가정해 보겠습니다.
| 집값 | LTV 40% | DSR 기준 | 금액 상한 | 최종 한도 | 걸리는 규제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 14억원 | 5억 6,000만 | 4억 9,107만 | 6억 | 4억 9,107만 | DSR |
| 20억원 | 8억 | 4억 9,107만 | 4억 | 4억 | 금액 상한 |
| 30억원 | 12억 | 4억 9,107만 | 2억 | 2억 | 금액 상한 |
집값이 오를수록 금액 상한이 먼저 걸립니다. 소득이 아무리 높아도 25억 넘는 집은 2억까지만 빌려주기 때문에, 30억 집을 사려면 현금 28억이 필요합니다.
소득을 올려서 해결되는 구간과 그렇지 않은 구간이 갈린다는 뜻입니다. 내 경우 무엇에 걸리는지 구분하는 방법은 LTV, DSR, 대출 상한 — 셋 중 무엇에 걸렸는지에 정리해 두었습니다.
스트레스 금리가 두 배가 된 것이 큽니다
셋 중에서 놓치기 쉬운 게 스트레스 금리입니다. LTV와 금액 상한은 숫자가 눈에 보이는데, 스트레스 금리는 심사 과정에 숨어 있어서 계산해 보기 전까지 체감이 안 됩니다.
하한이 1.5%p에서 3.0%p로 오르면서, 실제 금리가 4.2%여도 심사는 7.2%로 합니다. 같은 소득으로 빌릴 수 있는 금액이 약 14.5% 줄어듭니다.
인터넷에 돌아다니는 계산기 중에는 아직 1.5%p로 계산하는 것들이 있습니다. 그런 계산기로 두드려 보고 은행에 가면 숫자가 크게 다릅니다. 자세한 구조는 은행이 알려준 한도가 예상보다 적은 이유, 스트레스 금리에 있습니다.
그 밖에 함께 시행된 것
같은 대책에 포함된 조치가 더 있습니다.
- 전세대출 DSR 적용 — 2025년 10월 29일부터
- 토지거래허가구역 비주택담보대출 LTV 70% → 40%
- 은행권 위험가중치 하한 15% → 20% (2026년 1월 조기 시행)
마지막 항목은 개인이 직접 체감하는 규제는 아니지만, 은행이 주택담보대출에 자본을 더 쌓아야 한다는 뜻이라 은행 입장에서 주담대를 늘릴 유인이 줄어듭니다. 금리나 한도에 간접적으로 영향을 줍니다.
내 한도를 확인하는 법
대출한도 계산기에서 지역을 고르면 스트레스 가산금리가 자동으로 들어갑니다. 수도권·규제지역은 3.0%p, 지방은 0.75%p입니다.
집값까지 함께 보시려면 내집마련 가능 진단기를 쓰시면 됩니다. LTV, DSR, 금액 상한 세 가지를 한 번에 적용해서 셋 중 무엇에 걸렸는지까지 알려드립니다.
정리
- 2025년 10월 15일 대책으로 세 가지가 동시에 바뀌어 10월 16일 시행됐습니다
- 규제지역 LTV 70% → 40%, 스트레스 가산금리 1.5 → 3.0%p, 금액 상한 6·4·2억
- 규제지역은 서울 전역 + 경기 12곳, 지방은 스트레스 0.75%p로 훨씬 낮습니다
- 8억 집 기준 한도가 4,995만원 줄고, 필요한 현금은 5,000만원 가까이 늘었습니다
- 집값이 비쌀수록 금액 상한이 먼저 걸려서, 소득으로 해결되지 않습니다
- 스트레스 금리는 한도 산정에만 쓰입니다. 실제 이자는 계약 금리 그대로입니다
2026년에 달라진 것 전체는 2026년 부동산 제도, 무엇이 달라졌나에 정리해 두었습니다.
이 글은 2026년 8월 10일 기준이며, 금융위원회가 2025년 10월 15일 발표한 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리방안」을 근거로 했습니다. 규제 수치는 예고 없이 바뀌고 상품·은행별로 적용이 다릅니다. 실제 한도는 반드시 거래하실 은행에 확인하세요.