전세를 월세로 돌리자고 할 때, 전환율 1%p에 2년 400만원이 갈립니다
전세 3억을 보증금 1억 + 월세로 바꿀 때 전환율이 4%면 월 67만원, 5%면 월 83만원입니다. 계약 기간 2년이면 400만원 차이입니다. 계산법과 법에 정해진 상한을 정리했습니다.
2026년 8월 2일 기준
전세 만기가 다가오면 집주인이 "보증금 일부를 월세로 돌리자"고 제안하는 경우가 있습니다.
이때 월세를 얼마로 할지 정하는 숫자가 전월세 전환율입니다. 그런데 이 숫자가 협상 자리에서 그냥 툭 제시되는 경우가 많습니다. 근거를 모른 채 받아들이면 손해를 봅니다.
전세 3억을 보증금 1억으로 낮추는 경우로 계산해 보겠습니다. 전환율이 4%면 월세 67만원, 5%면 83만원입니다. 1%p 차이지만 계약 기간 2년으로 보면 400만원입니다.
계산식은 간단합니다
월세 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12
전세 3억에서 보증금 1억만 남기면 전환할 금액은 2억입니다. 여기에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세가 나옵니다.
| 전환율 | 월세 |
|---|---|
| 3.5% | 58만원 |
| 4.0% | 67만원 |
| 4.5% | 75만원 |
| 5.0% | 83만원 |
| 5.5% | 92만원 |
| 6.0% | 100만원 |
전환율이 낮을수록 세입자에게 유리합니다. 같은 보증금을 내주고도 월세를 덜 내기 때문입니다.
3.5%와 6.0% 사이는 월 42만원 차이입니다. 2년이면 1,008만원입니다. 협상 자리에서 오가는 "0.5%p만 조정하자"는 말이 실제로는 이만한 돈입니다.
법에 상한이 정해져 있습니다
전환율은 아무렇게나 정할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제7조의2가 상한을 두고 있습니다.
상한은 다음 두 가지 중 낮은 쪽입니다.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 2%
실제로는 대부분 두 번째가 낮아서 이쪽이 상한이 됩니다. 예를 들어 기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%가 됩니다.
주의하실 점이 하나 있습니다. 이 조항은 이미 있는 임대차의 보증금을 월세로 전환하는 경우에 적용되는 규정으로 해석되는 것이 일반적입니다. 세입자가 새로 들어가면서 처음부터 반전세나 월세로 조건을 정하는 경우에는 이 상한이 그대로 적용되지 않는다고 보는 견해가 우세합니다.
그래서 신규 계약의 시장 전환율은 법정 상한보다 높게 형성되는 경우가 흔합니다. 다만 기존 계약을 갱신하면서 월세로 돌리는 상황이라면 이 조항을 근거로 이야기하실 수 있습니다.
해석이 갈릴 수 있는 부분이라, 실제 분쟁이 걸린 사안이라면 대한법률구조공단이나 지자체 임대차분쟁조정위원회에 확인해 보시는 편이 확실합니다.
제시받은 조건이 몇 %인지 역산해 보세요
집주인이 "보증금 1억에 월세 80만원 어때요"라고 하면, 그게 몇 %인지 바로 계산해 보셔야 합니다.
전환율 = 월세 × 12 ÷ 전환할 보증금 × 100
전세 3억 기준으로 몇 가지를 역산해 보면 이렇습니다.
| 제시된 조건 | 실제 전환율 |
|---|---|
| 보증금 1억 + 월세 80만원 | 4.80% |
| 보증금 1억 + 월세 90만원 | 5.40% |
| 보증금 1억 + 월세 100만원 | 6.00% |
숫자로 바꿔놓고 보면 판단이 쉬워집니다. "월세 90만원"은 감이 안 오지만 "전환율 5.4%"는 상한과 비교할 수 있는 숫자입니다.
전월세 전환 계산기에 조건을 넣으시면 전환율을 역산해 줍니다. 반대로 원하는 전환율을 넣어 월세를 구하거나, 월세를 전세로 환산하는 것도 됩니다.
보증금을 얼마나 남길지도 선택입니다
전환율이 같아도 보증금을 얼마나 남기느냐에 따라 월세가 달라집니다. 전세 3억, 전환율 5.0% 기준입니다.
| 남기는 보증금 | 월세 |
|---|---|
| 5,000만원 | 104만원 |
| 1억원 | 83만원 |
| 1억 5,000만원 | 63만원 |
| 2억원 | 42만원 |
보증금을 많이 남길수록 월세가 줄어듭니다. 당연한 이야기지만, 여기서 판단이 필요합니다.
돌려받은 보증금을 연 5%보다 높은 수익으로 굴릴 수 있다면 보증금을 적게 남기고 월세를 내는 쪽이 유리합니다. 반대로 그만한 수익을 낼 자신이 없다면 보증금을 많이 남기는 쪽이 낫습니다.
즉 전환율이 내 자금의 기회비용보다 높은지를 보시면 됩니다. 다만 예·적금 금리와 비교하실 때는 이자소득세 15.4%를 뺀 실수령 기준으로 비교하셔야 정확합니다.
보증금이 줄면 지킬 것도 달라집니다
월세로 돌리면 보증금이 줄어드니 위험도 줄어든다고 생각하기 쉽습니다. 맞는 말이지만, 해야 할 일이 없어지는 건 아닙니다.
특히 증액 없이 감액되는 경우라도 계약서를 새로 쓰면 확정일자를 다시 받아두는 편이 안전합니다. 보증금을 지키는 절차 전반은 전세보증금을 지키는 세 단계에 정리해 두었습니다.
전세보증금 반환보증에 가입해 두셨다면, 계약 조건이 바뀔 때 보증기관에 변경 신고가 필요한지도 확인하세요. 신고를 빠뜨리면 보증이 무효가 될 수 있습니다.
월세로 돌리는 게 나은가
전환율만으로 결정할 문제는 아닙니다.
월세가 유리할 수 있는 경우는 돌려받은 보증금을 전환율보다 높은 수익으로 굴릴 수 있을 때, 또는 곧 이사나 매수 계획이 있어 목돈이 필요할 때입니다.
전세가 유리할 수 있는 경우는 마땅한 운용처가 없을 때, 그리고 매달 나가는 고정비를 줄이고 싶을 때입니다. 월세는 소득이 끊기면 바로 부담이 됩니다.
전세와 월세, 그리고 매수까지 놓고 비교하신다면 월세·전세·매수 5년 비교에 계산을 정리해 두었습니다.
정리
- 월세 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12 입니다
- 전세 3억을 보증금 1억으로 낮출 때, 전환율 4%면 월 67만원 5%면 월 83만원, 2년에 400만원 차이입니다
- 법정 상한은 10%와 (기준금리 + 2%) 중 낮은 쪽입니다. 기준금리는 그때그때 확인하세요
- 이 상한은 기존 계약을 월세로 전환하는 경우에 적용되는 것으로 해석됩니다. 신규 계약은 다르게 봅니다
- 제시받은 조건은 전환율로 역산해서 판단하세요
- 보증금이 줄어도 확정일자는 새 계약서로 다시 받으세요
조건을 넣어보고 비교하시려면 전월세 전환 계산기를 쓰시면 됩니다. 전세와 매수를 함께 저울질하고 계시다면 내집마련 가능 진단기에서 매수에 필요한 자금을 확인하실 수 있습니다.
이 글은 2026년 8월 기준입니다. 기준금리는 수시로 바뀌고, 법 조항의 적용 범위는 사안에 따라 다르게 해석될 수 있습니다. 실제 계약 조건은 공인중개사와 상의하시고, 분쟁이 예상되면 대한법률구조공단이나 지자체 임대차분쟁조정위원회에 문의하세요.