84제곱미터는 왜 34평이라고 불릴까 — 전용면적과 공급면적

84㎡를 평으로 바꾸면 25.41평입니다. 그런데 다들 34평이라고 부릅니다. 사라진 9평의 정체와, 기준을 잘못 잡으면 평단가가 744만원 어긋나는 이유를 정리했습니다.

2026년 8월 2일 기준

부동산 광고에서 같은 집을 두고 "84㎡"라고도 하고 "34평"이라고도 합니다. 그런데 84를 평으로 바꾸면 25.41평입니다. 34평이 아닙니다.

9평 가까이 차이가 납니다. 이 차이를 모르고 평단가를 비교하면 같은 집인데 평당 744만원이 달라 보입니다.

숫자를 속이는 게 아니라, 두 숫자가 서로 다른 면적을 재고 있어서 생기는 일입니다.

1평은 3.305785㎡입니다

먼저 단위부터 정리하겠습니다.

㎡를 3.305785로 나누면 평이고, 평에 3.305785를 곱하면 ㎡입니다.

거꾸로 34평을 ㎡로 바꾸면 112.40㎡가 됩니다. 84㎡와는 28㎡나 차이가 납니다. 그러니까 "84㎡ = 34평"은 단위 환산이 아니라, 애초에 다른 것을 잰 숫자 두 개를 나란히 쓴 것입니다.

84㎡는 전용면적이고, 34평은 공급면적입니다. 기준이 다르니 숫자가 다른 게 당연합니다.

전용 84㎡ 아파트의 공급면적은 보통 110㎡ 안팎입니다. 이걸 평으로 바꾸면 33.28평, 반올림해서 "34평형"이 됩니다. 사라진 9평은 계단과 복도와 엘리베이터였던 셈입니다.

전용면적 대비 공급면적의 비율을 전용률이라고 합니다. 전용 84㎡에 공급 110㎡면 전용률은 약 76%입니다. 같은 34평형이어도 단지마다 전용률이 달라서, 실제로 쓰는 공간의 크기가 다릅니다. 복도식보다 계단식이, 타워형보다 판상형이 대체로 전용률이 높습니다.

여기가 실제로 손해를 볼 수 있는 지점입니다.

8억짜리 아파트가 있습니다. 전용 84㎡, 공급 110㎡입니다. 같은 집 하나인데 평단가를 두 가지로 낼 수 있습니다.

기준	평수	평단가
전용면적 84㎡	25.41평	3,148만원
공급면적 110㎡	33.28평	2,404만원

차이가 평당 744만원입니다.

문제는 매물마다 어느 기준으로 적었는지가 통일되어 있지 않다는 점입니다. A매물은 전용 기준 평단가, B매물은 공급 기준 평단가를 보고 "A가 비싸다"고 판단하면 완전히 잘못된 비교가 됩니다.

평단가를 비교하실 때는 반드시 같은 기준끼리 비교하세요. 헷갈리면 평단가를 아예 보지 말고 총액과 전용면적 두 가지만 놓고 비교하시는 편이 안전합니다.

평수 환산 · 평단가 계산기에 면적과 매매가를 넣으시면 전용 기준과 공급 기준 평단가를 각각 계산해 드립니다.

전용면적은 취미로 따지는 숫자가 아닙니다. 세금이 여기서 갈립니다.

전용면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 붙습니다. 매매가의 0.2%입니다.

8억짜리 집으로 계산하면 이렇습니다.

구분	취득세 총액
전용 85㎡ 이하	2,053만원
전용 85㎡ 초과	2,213만원

160만원 차이입니다. 취득세와 지방교육세는 같은데 농특세만 더 붙습니다.

기준은 전용면적 85㎡ 초과입니다. 공급면적이 아닙니다. 그래서 전용 84㎡ 아파트가 그렇게 많은 것입니다. 85㎡ 바로 아래에 맞춰 설계된 면적입니다.

정확히 85.0㎡면 초과가 아니므로 농특세가 붙지 않습니다. 다만 등기부와 건축물대장의 소수점까지 확인하셔야 합니다. 85.02㎡ 같은 숫자면 초과입니다.

취득세 계산기에서 85㎡ 초과 여부를 체크하시면 농특세를 포함한 금액이 나옵니다. 매수 시 필요한 현금 전체는 8억 집을 사려면 현금이 얼마나 더 필요할까에 정리해 두었습니다.

전용면적 85㎡는 세금 말고도 여러 곳에서 기준이 됩니다. 국민주택 규모라고 부르며 청약에서 공급 유형을 나누는 기준으로도 쓰입니다. 지역에 따라 100㎡를 적용하는 곳도 있으니 청약은 청약 제도 기본을 함께 보세요.

발코니는 전용면적에도, 공급면적에도 들어가지 않습니다. 서비스면적이라고 부릅니다.

그래서 전용 84㎡ 두 집이 있어도 발코니 크기에 따라 체감 넓이가 꽤 다릅니다. 확장을 하면 그 면적이 거실이나 방으로 붙기 때문에, 확장된 84㎡가 확장 안 된 84㎡보다 넓게 느껴집니다.

등기부상 면적은 그대로입니다. 세금도 그대로입니다. 그래서 확장 여부는 서류가 아니라 직접 가서 확인하셔야 합니다.

발코니 확장은 원래 불법이었다가 2005년 이후 조건부로 허용됐습니다. 다만 허용 범위를 벗어나 확장한 경우가 있는데, 이건 위반건축물로 등재될 수 있고 대출과 매도에 영향을 줍니다. 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지 확인하세요.

서류 보는 법은 등기부등본 읽는 법에 정리해 두었습니다.

면적을 바꿔보고 평단가를 계산하시려면 평수 환산 · 평단가 계산기를 쓰시면 됩니다. 85㎡ 초과 여부에 따른 세금 차이는 취득세 계산기에서 바로 비교하실 수 있습니다.

이 글은 2026년 8월 기준입니다. 세율과 면적 기준은 바뀔 수 있고, 단지마다 전용률이 다릅니다. 실제 면적은 등기부등본과 건축물대장으로, 세금은 관할 지자체 세무과로 확인하세요.

참고해 주세요이 글은 공개된 제도 정보를 정리한 참고 자료입니다. 투자 권유나 금융 자문이 아니며, 실제 대출 한도와 세액은 개인 사정에 따라 달라집니다. 계약 전 반드시 금융기관과 전문가에게 확인하세요. 면책조항