2026년 부동산 제도, 무엇이 달라졌나 — 대출과 세금 한눈에
대출은 조여지고 세금은 실거주자에게 완화되는 방향입니다. 2025년 10월 대책부터 2026년 8월 세제개편안까지, 확정된 것과 아직 아닌 것을 나눠 정리했습니다.
2026년 8월 10일 기준
최근 1년 사이 부동산 제도가 여러 번 바뀌었습니다. 발표가 잦다 보니 무엇이 이미 시행 중이고 무엇이 아직 안인지 헷갈리기 쉽습니다.
여기서 헷갈리면 손해를 봅니다. 아직 법이 아닌 것을 확정된 줄 알고 계획을 세우거나, 이미 시행 중인 규제를 모른 채 대출 한도를 계산하면 실제와 크게 어긋납니다.
날짜 순으로 정리했습니다.
큰 그림 — 방향이 반대입니다
| 영역 | 방향 |
|---|---|
| 대출 | 계속 조여지는 중 |
| 세금 | 실거주자에게는 완화, 비거주·고가주택은 강화 |
세금이 가벼워진다고 집을 사기 쉬워진 게 아닙니다. 살 수 있는 금액 자체가 대출 규제로 줄었기 때문입니다. 두 흐름을 같이 봐야 합니다.
이미 시행 중인 것
2025년 10월 16일 — 대출 3종 세트
금융위원회가 10월 15일 발표하고 이튿날 시행됐습니다. 세 가지가 동시에 바뀌었습니다.
| 항목 | 변경 |
|---|---|
| 규제지역 LTV | 70% → 40% |
| 스트레스 가산금리 하한 | 1.5%p → 3.0%p (수도권·규제지역) |
| 주택가격별 금액 상한 | 15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억 |
규제지역은 서울 전역과 경기 12개 지역입니다. 지방은 스트레스 가산금리가 0.75%p로 훨씬 낮습니다.
8억짜리 집 기준으로 한도가 약 5,000만원 줄고, 그만큼 준비해야 할 현금이 늘었습니다. 계산 과정은 10·15 대책으로 대출 한도가 얼마나 줄었나에 있습니다.
같은 대책으로 전세대출에도 DSR이 적용되기 시작했고(10월 29일), 은행권 위험가중치 하한이 2026년 1월부터 20%로 올랐습니다.
2026년 4월 17일 — 다주택자 만기연장 제한
2026년 4월 1일 발표된 가계부채 관리방안에 담긴 조치입니다.
다주택자와 임대사업자가 보유한 수도권·규제지역 아파트의 주택담보대출은 만기가 와도 원칙적으로 연장되지 않습니다. 임차인이 있는 경우 등 예외는 있습니다.
같은 방안에서 올해 가계대출 증가율 목표를 1.5%로 잡았고, 정책대출 비중을 30%에서 20% 수준까지 단계적으로 줄이겠다고 밝혔습니다.
아직 확정되지 않은 것
2026년 8월 3일 — 세제개편안
재정경제부가 세제발전심의위원회를 열어 발표했습니다. 정부가 만든 안이고, 국회를 통과해야 법이 됩니다.
종합부동산세
| 항목 | 현재 | 개편안 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 기본공제 | 공시가 12억원 | 공시가 14억원 |
| 비거주 주택 · 다주택 | — | 기본공제 축소 |
시가로 약 20억원까지 과세 대상에서 빠집니다. 다만 시가 40억~50억원을 넘는 주택은 오히려 과세가 강화됩니다. 자세한 내용은 종부세 기본공제가 공시가 14억으로 오릅니다에 정리했습니다.
양도소득세
| 항목 | 현재 | 개편안 |
|---|---|---|
| 기본공제 (10년 이상 거주) | 연 250만원 | 연 2,500만원 |
| 실거주 1주택 장기보유 공제율 | 최대 80% | 최대 80% 유지 |
| 65세 이상 지방 이주 | — | 최대 50% 감면 |
2028년 적용이고 2027년은 유예기간입니다. 양도세 기본공제가 연 2,500만원으로에 자세히 적었습니다.
시기가 정해지지 않은 것
- DSR 적용 대상 확대 — 가계부채 관리방안에 향후 과제로만 언급됐습니다
- 확대되면 지금은 DSR에 안 잡히는 대출이 잡히고, 주담대 한도가 더 줄어듭니다
관통하는 원리 하나
세금 쪽 변화를 한 줄로 요약하면 이렇습니다.
지금까지는 2주택이냐 3주택이냐가 세금을 갈랐습니다. 개편안은 얼마짜리 집을 가졌고, 거기 실제로 사는지를 봅니다.
종부세도 양도세도 같은 방향입니다. 실제로 사는 한 채는 덜 걷고, 살지 않으면서 보유만 하는 주택은 더 걷겠다는 것입니다.
상황별로 지금 확인할 것
처음 집을 사려는 경우
- 규제지역인지부터 확인하세요. LTV가 40%와 70%로 갈립니다 → 규제지역으로 지정되면 무엇이 달라지나
- 안 쓰는 마이너스 통장을 정리하세요. 5,000만원 한도가 주담대를 1억 3,900만원 깎습니다
- 생애최초라면 취득세 감면을 확인하세요
- 정책대출은 비중이 줄어드는 방향이니 요건이 되면 일정을 당기는 편이 낫습니다
전세를 알아보는 경우
- 2025년 10월 29일부터 전세대출에도 DSR이 적용됩니다
- 보증금을 지키는 절차는 제도 변화와 무관하게 그대로입니다 → 전세보증금을 지키는 세 단계
이미 집이 있는 경우
- 공시가격을 확인하세요. 종부세 기준은 시세가 아니라 공시가격입니다
- 거주 기간 기록을 남겨두세요. 양도세 개편안이 거주를 중심에 놓습니다
- 인테리어·수리 영수증을 모아두세요. 필요경비로 인정됩니다
숫자로 확인하기
제도 설명만으로는 내 경우가 어떤지 알기 어렵습니다. 이 사이트의 계산기에는 위 규제 수치가 반영되어 있습니다.
- 내집마련 가능 진단기 — LTV·DSR·금액 상한 세 가지를 한 번에 적용해 살 수 있는 집값을 계산합니다
- 대출한도 계산기 — 지역을 고르면 스트레스 가산금리가 자동으로 들어갑니다
- 취득세 계산기 — 매수 시 필요한 부대비용
- 재산세 계산기 — 공시가격 기준 보유세
규제 수치는 화면에서 직접 고칠 수 있게 열어두었습니다. 제도가 또 바뀌면 값을 바꿔서 쓰시면 됩니다.
정리
- 대출은 조여지고, 세금은 실거주자에게 완화되는 방향입니다
- 시행 중: 규제지역 LTV 40%, 스트레스 3.0%p, 금액 상한 6·4·2억 (2025.10.16)
- 시행 중: 다주택자 수도권 아파트 만기연장 제한 (2026.4.17), 가계대출 총량 목표 1.5%
- 아직 안: 종부세 기본공제 14억, 양도세 기본공제 2,500만원 (2028년 적용 예정)
- 세금 기준이 주택 수 → 가액·실거주로 옮겨갑니다
- 예고된 것: DSR 적용 대상 확대 (시기 미정)
이 글은 2026년 8월 10일 기준입니다. 근거는 금융위원회의 2025년 10월 15일 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리방안」과 2026년 4월 1일 「2026년도 가계부채 관리방안」, 재정경제부의 2026년 8월 3일 세제개편안입니다. 세제개편안은 입법 절차가 남아 있습니다. 부동산 제도는 예고 없이 바뀌므로, 계약 전에는 반드시 금융기관과 관할 관청에 확인하세요. 이 글은 투자 권유나 세무 자문이 아닙니다.