대출 용어 정리

LTV (담보인정비율)

집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지 정하는 비율. 매매가가 아니라 담보 평가액에 곱합니다

주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. Loan To Value의 약자입니다.

LTV 40%라면 집값의 40%까지 빌릴 수 있다는 뜻입니다. 8억짜리 집이면 3억 2천만원입니다.

오해하기 쉬운 부분 — 매매가가 아닙니다

LTV는 매매가가 아니라 담보 평가액에 곱합니다. 8억에 계약했어도 은행이 그 집을 7억 2천으로 평가하면, 나오는 돈은 3억 2천이 아니라 2억 8,800만원입니다. 3,200만원이 비는 셈입니다.

평가액은 아파트라면 보통 KB부동산 시세를 쓰는데, 은행마다 일반가를 쓰는 곳과 하한가를 쓰는 곳이 갈립니다. 같은 집인데 은행에 따라 한도가 다르게 나오는 큰 이유 중 하나입니다.

지역과 조건에 따라 다릅니다

규제지역은 2025년 10월 15일 대책으로 70%에서 40%로 내려갔습니다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역입니다.

생애최초 주택 구입이거나 정책대출을 쓰는 경우에는 별도 기준이 적용될 수 있습니다.

LTV만 통과하면 되는 게 아닙니다

대출 한도는 LTV, DSR, 금액 상한 세 가지 중 가장 작은 값으로 정해집니다. 셋 다 통과한 금액만 실제로 나옵니다.

집값이 낮으면 LTV에, 소득이 낮으면 DSR에, 집값이 아주 비싸면 금액 상한에 걸리는 것이 일반적인 패턴입니다.

본인이 어디에 걸렸는지는 내집마련 가능 진단기에서 확인하실 수 있습니다. 사례별 구분법은 LTV, DSR, 대출 상한 — 셋 중 무엇에 걸렸는지에 정리해 두었습니다.

지역에 따라 필요한 현금이 이만큼 달라집니다

8억원짜리 집을 사는 경우입니다.

같은 집인데 2억 4,000만원이 갈립니다. 여기에 취득세와 중개보수 2,405만원이 별도로 붙습니다.

생애최초·정책대출은 다를 수 있습니다

정책대출이나 생애최초 구입에는 별도 기준이 적용되는 경우가 있습니다. 다만 요건이 까다롭고 자주 바뀌므로, 해당하는지는 은행에 직접 확인하셔야 합니다.

담보 평가액을 미리 물어보세요

LTV는 매매가가 아니라 담보 평가액에 곱합니다. 같은 집인데 은행마다 평가가 달라 한도가 갈립니다.

계약 전에 거래하실 은행 두세 곳에 "○○아파트 △△동 △△호인데 담보 평가액이 얼마로 잡히나요" 라고 물어보세요. 계약하고 나서 알면 늦습니다.

본인 조건으로 얼마가 나오는지는 내집마련 가능 진단기에서 지역을 바꿔가며 비교해 보실 수 있습니다.

함께 보기 · DSR (총부채원리금상환비율) · 담보 평가액 · 주택담보대출 금액 상한

주택담보대출 금액 상한

규제지역에서 대출 금액 자체에 걸리는 뚜껑. 소득이 높아도 넘을 수 없습니다

LTV와 DSR을 모두 통과해도, 규제지역에서는 주택담보대출 금액 자체에 상한이 있습니다.

주택 가격대별로 다릅니다

2025년 10월 15일 대책으로 도입돼 이튿날부터 시행됐습니다. LTV와 DSR만으로는 고가 주택 구입을 막기 어렵다는 판단에서 나온 장치입니다.

고소득자일수록 여기 걸립니다

연소득 1억원인 사람이 규제지역에서 집을 살 때, 집값에 따라 무엇에 걸리는지가 달라집니다.

소득이 아무리 높아도, 담보가 아무리 좋아도 이 금액을 넘을 수 없습니다.

어디에 걸리는지 구분하는 법

세 가지 중 가장 작은 값이 최종 한도가 됩니다.

개인이 할 수 있는 게 없습니다

LTV는 담보 평가액을 높이는 방법이, DSR은 부채를 줄이는 방법이 있습니다. 하지만 금액 상한은 손쓸 방법이 없습니다. 집값 구간에 따라 기계적으로 정해집니다.

비수도권에는 적용되지 않습니다

지방에서는 이 상한이 없고 LTV도 70%라, 같은 소득으로 훨씬 많이 빌릴 수 있습니다. 차이는 지방에서 집 살 때 수도권과 무엇이 다른가에 정리해 두었습니다.

내가 무엇에 걸렸는지는 내집마련 가능 진단기가 알려줍니다. 사례별 구분법은 LTV, DSR, 대출 상한 — 셋 중 무엇에 걸렸는지에 있습니다.

담보가 여러 개여도 합산됩니다

한 사람이 여러 건의 주택담보대출을 받는 경우, 규제지역 내 주택에 대해서는 합산해서 상한을 봅니다. 집을 두 채 사서 각각 6억씩 빌리는 방식은 통하지 않습니다.

기존 주담대가 있는 상태에서 새로 받으실 계획이라면, 남은 여유가 얼마인지 은행에 먼저 확인하세요.

상한에 걸리면 만기·금리를 조정해도 소용없습니다

DSR에 걸렸다면 만기를 늘려 한도를 키울 수 있지만, 금액 상한은 집값 구간만 보기 때문에 조건을 바꿔도 그대로입니다. 이 경우 남은 방법은 현금을 더 준비하거나 가격대를 낮추는 것뿐입니다.

함께 보기 · LTV (담보인정비율) · DSR (총부채원리금상환비율) · 규제지역

DSR (총부채원리금상환비율)

소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율. 은행권 40%가 상한이고 모든 대출이 합산됩니다

Debt Service Ratio. 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원리금을 세전 연소득으로 나눈 값입니다.

은행권은 40%, 제2금융권은 50%가 상한입니다.

연소득별로 얼마인가

이 금액 안에서 모든 대출의 원리금을 다 해결해야 합니다. 자동차 할부로 월 50만원을 내고 있다면, 연소득 5,000만원인 사람이 주택담보대출에 쓸 수 있는 건 월 117만원뿐입니다.

거의 모든 대출이 합산됩니다

여기서 사람들이 가장 많이 놀랍니다. 주택담보대출만 보는 게 아닙니다.

• 신용대출 (원금과 이자 모두)
• 마이너스 통장 — 쓰지 않아도 약정 한도 전액
• 자동차 할부, 카드론, 리스
• 학자금 대출, 보험약관대출
• 다른 집에 걸린 주택담보대출

전세자금대출의 원금 부분처럼 제외되거나 일부만 반영되는 항목도 있습니다. 본인 상황에서 무엇이 잡히는지는 은행에 확인하셔야 합니다.

세전 기준이라는 점이 중요합니다

DSR은 세전 소득으로 계산합니다. 그런데 원리금은 세후 통장에서 나갑니다.

연소득 5,000만원의 월 실수령액은 약 351만원입니다. DSR 40%를 꽉 채우면 월 원리금이 167만원이니, 실수령액의 47.5%가 대출로 나갑니다. 은행이 준 한도가 곧 감당 가능한 금액이 아닌 이유입니다.

자세한 계산은 대출 한도는 세전 연봉으로 정하는데, 갚는 돈은 세후 통장에서 나갑니다에 있습니다.

심사는 더 높은 금리로 합니다

DSR을 계산할 때는 실제 금리가 아니라 스트레스 금리를 씁니다. 이 때문에 한도가 예상보다 크게 줄어듭니다.

본인 소득 기준 한도는 대출한도 계산기에서 확인하실 수 있습니다.

한도를 늘리는 방법은 셋뿐입니다

DSR은 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값입니다. 그래서 손댈 수 있는 곳도 정해져 있습니다.

가장 먼저 볼 것은 마이너스 통장입니다. 한 번도 안 썼어도 한도 전액이 부채로 잡힙니다. 5,000만원짜리 하나가 주담대 한도를 1억 3,901만원 깎습니다.

만기를 늘리면 한도가 늘지만

30년을 40년으로 늘리면 연간 상환액이 줄어 한도가 늘어납니다. 다만 총 이자가 크게 증가하고, 은퇴 이후까지 상환이 이어집니다. 나이에 따라 만기가 제한되기도 합니다.

부부 합산이 유리할 수 있습니다

공동명의로 소득을 합산하면 한도가 늘어납니다. 다만 배우자의 부채도 함께 잡히므로, 배우자에게 신용대출이나 마이너스 통장이 있으면 오히려 불리할 수 있습니다. 계산은 부부 공동명의 글에 있습니다.

심사 금리가 실제 금리보다 높습니다

계산에는 실제 금리가 아니라 스트레스 금리를 씁니다. 실제 4.2%여도 수도권·규제지역이면 7.2%로 계산합니다. 인터넷 계산기로 두드려 보고 은행에 가면 숫자가 다른 가장 큰 이유입니다.

본인 한도는 대출한도 계산기에서 확인하실 수 있습니다.

함께 보기 · DTI (총부채상환비율) · 스트레스 DSR · 마이너스 통장 (한도대출) · 실수령액 (세후 소득)

DTI (총부채상환비율)

DSR의 이전 세대 지표. 기타 대출은 이자만 계산해 DSR보다 느슨합니다

Debt To Income. DSR보다 먼저 쓰이던 지표입니다.

DSR과의 차이는 무엇을 합산하느냐입니다.

얼마나 차이가 나나

신용대출 3,000만원을 5년 분할로 갚고 있고 금리가 5%라고 해보겠습니다.

같은 대출인데 DSR에서는 4배 넘게 잡힙니다. 신용대출은 짧은 기간에 원금을 나눠 갚기 때문에 원금 부분이 훨씬 큽니다.

DTI는 이 원금을 빼고 계산하니 그만큼 느슨했고, 규제를 강화하는 방향으로 DSR이 도입됐습니다.

지금은 DSR이 주된 기준이지만, 상품과 상황에 따라 DTI를 함께 보는 경우가 남아 있습니다. 정책대출 중에는 DTI 기준을 쓰는 것도 있습니다.

지금도 쓰이는 곳

DSR이 주된 기준이 된 뒤에도 DTI가 완전히 사라진 것은 아닙니다.

• 일부 정책대출에서 DTI 기준을 함께 봅니다
• 상품에 따라 DSR과 DTI를 모두 충족해야 하는 경우가 있습니다

둘 다 적용되면 더 빡빡한 쪽에 맞춰야 합니다.

DSR과 무엇이 다른가

이 한 줄 차이가 큽니다. 신용대출 5,000만원이 있다면 DTI에서는 이자만, DSR에서는 원금까지 잡힙니다. DSR이 훨씬 빡빡합니다.

지금은 DSR이 주된 규제입니다

과거에는 DTI가 핵심이었지만, 현재는 DSR이 실질적인 한도를 결정합니다. DTI는 일부 정책대출이나 특정 심사에서 보조 지표로 남아 있습니다.

둘 다 적용되는 경우에는 더 낮은 쪽이 한도가 됩니다.

어느 쪽이 유리한가

다른 대출이 많을수록 DSR에서 불리합니다. 그래서 DTI만 보던 시절에 나오던 한도를 기억하고 계신 분들이 지금 상담을 받으면 크게 줄어든 숫자를 듣게 됩니다.

특히 마이너스 통장이 있다면 차이가 극명합니다. DSR에서는 쓰지 않은 한도까지 원금으로 환산해 잡기 때문입니다.

계산해 보면 차이가 드러납니다

연소득 5,000만원, 신용대출 5,000만원(연 5%, 5년 분할)이 있는 경우입니다.

같은 부채인데 DSR에서는 다섯 배 가까이 잡힙니다. 부채의 만기가 짧을수록 DSR에서 불리한 구조입니다.

신용대출 만기를 늘리면

DSR에서는 원금을 만기로 나눠 계산하므로, 신용대출 만기를 5년에서 10년으로 늘리면 연간 원금 부담이 절반이 됩니다. 그만큼 주담대 한도가 늘어납니다.

다만 이자를 더 오래 내게 되고, 은행이 만기 연장을 받아줄지는 별개 문제입니다.

함께 보기 · DSR (총부채원리금상환비율)

스트레스 DSR

심사할 때 실제 금리에 가산금리를 더해 계산하는 제도. 수도권은 3.0%p입니다

DSR을 계산할 때 실제 대출 금리가 아니라 여기에 일정 폭을 더한 금리로 상환 능력을 따지는 제도입니다.

취지는 금리 상승 대비입니다. 지금 4.2%로 빌려도 변동금리면 몇 년 뒤 6%가 될 수 있습니다. 그때 감당 못 해 집이 경매로 넘어가는 상황을 막자는 것입니다.

가산 폭 — 2025년 10월에 두 배가 됐습니다

금융위원회가 2025년 10월 15일 발표한 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리방안」으로 수도권·규제지역 하한이 1.5%p에서 3.0%p로 올랐고, 이튿날인 10월 16일부터 시행됐습니다.

한도가 얼마나 줄어드나

연소득 6,000만원, 실제 금리 4.2%, 30년 만기, DSR 40% 기준입니다.

수도권에서는 1억 1,400만원이 날아갑니다. 같은 소득인데 지역이 다르다는 이유로 수도권과 지방의 한도가 8,005만원 벌어집니다.

이자를 더 내는 게 아닙니다

자주 오해하는 부분입니다. 스트레스 금리는 한도를 정할 때만 씁니다. 실제로 내는 이자는 계약한 금리 그대로입니다.

위 사례에서 2억 9,464만원을 실제 금리 4.2%로 30년 빌리면 월 상환액은 약 144만원입니다. 심사금리 7.2%로 계산한 200만원이 아닙니다.

고정금리는 가산 폭이 작습니다

스트레스 금리는 앞으로 금리가 오를 위험을 반영하는 제도입니다. 처음부터 금리가 고정된 상품은 그 위험이 없거나 작아서, 가산 폭을 적게 적용하거나 적용하지 않습니다.

같은 소득으로도 한도가 더 나올 수 있다는 뜻입니다. 다만 고정금리는 보통 첫 금리가 변동금리보다 높으니, 한도와 이자를 함께 놓고 비교하셔야 합니다.

은행 상담에서 "이 상품의 스트레스 가산금리는 몇 %p인가요" 를 물어보세요. 이 질문 하나로 한도가 몇천만 원 달라집니다.

자세한 계산은 은행이 알려준 한도가 예상보다 적은 이유에 있습니다.

지역별로 한도가 이만큼 갈립니다

연소득 5,000만원, 실제 금리 4.2%, 30년 만기, DSR 40% 기준입니다.

수도권과 지방의 차이가 6,670만원입니다. 같은 소득, 같은 집값인데 지역만으로 이만큼 갈립니다.

오래된 계산기를 조심하세요

인터넷에는 아직 1.5%p로 계산하는 곳이 많습니다. 그런 계산기로 두드려 보고 은행에 가면 한도가 14.5%가량 적게 나옵니다.

이 사이트의 대출한도 계산기와 내집마련 가능 진단기는 지역 선택에 따라 가산 폭이 자동으로 바뀝니다.

함께 보기 · DSR (총부채원리금상환비율) · 가산금리

담보 평가액

은행이 매기는 집의 가치. LTV는 매매가가 아니라 이 값에 곱합니다

은행이 이 집을 얼마짜리로 볼 것인가를 정한 금액입니다. LTV는 매매가가 아니라 이 값에 곱합니다.

어떻게 정해지나

아파트는 보통 KB부동산이나 한국부동산원 시세를 참고하는데, 어느 가격을 쓰느냐가 은행마다 다릅니다.

일반가를 쓰는 곳과 하한가를 쓰는 곳이 갈립니다. 같은 집인데 은행에 따라 한도가 수천만원 차이 나는 가장 큰 이유입니다.

얼마나 차이가 나나

8억에 계약한 집을 규제지역 LTV 40%로 대출받는 경우입니다.

평가액이 5% 낮게 잡히면 대출도 5% 줄어듭니다. 그 차액은 현금으로 메워야 합니다.

아파트가 아니면 더 불확실합니다

빌라·다세대·단독주택은 참고할 시세 자체가 부족해 감정평가를 받는 경우가 많습니다. 평가 결과가 나오기 전에는 한도를 알 수 없고, 예상보다 낮게 나오는 일이 흔합니다.

시세보다 싸게 나온 매물이라면 평가액도 낮게 잡힐 수 있습니다. 싸게 사서 대출을 많이 받겠다는 계획은 어긋나기 쉽습니다.

계약 전에 물어보세요

"○○아파트 △△동 △△호인데 담보 평가액이 얼마로 잡히나요" 라고 단지와 동을 특정해서 물으셔야 실제 답이 나옵니다. 두세 곳에 물어보시고 비교하세요.

계약서에 "대출이 승인되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다" 는 특약을 넣을 수 있는지도 협의해 보세요. 계약하고 나서 한도가 모자란 것을 알면 되돌리기 어렵습니다.

은행마다 다른 이유는 은행마다 대출 한도가 다르게 나오는 다섯 가지 이유에 정리했습니다.

시세 조회는 미리 해보실 수 있습니다

KB부동산이나 한국부동산원 홈페이지에서 단지·면적별 시세를 직접 조회할 수 있습니다. 일반가와 하한가가 함께 표시되므로, 은행이 어느 쪽을 쓰느냐에 따라 한도가 얼마나 달라지는지 미리 가늠할 수 있습니다.

다만 이 시세는 참고값이고, 최종 판단은 은행이 합니다.

리모델링을 했어도 반영되지 않습니다

수천만원을 들여 올수리를 한 집이라도 시세 기준으로 평가되는 것이 보통입니다. "수리비를 들였으니 평가액이 높겠지"라는 기대는 하지 마세요. 감정평가를 받는 물건이라면 일부 반영될 여지가 있지만, 아파트는 대개 시세표를 따릅니다.

함께 보기 · LTV (담보인정비율)

마이너스 통장 (한도대출)

잔액이 0원이어도 약정 한도 전액이 DSR에 잡힙니다

정해진 한도 안에서 필요할 때 꺼내 쓰는 대출입니다. 정식 명칭은 한도대출입니다.

집을 살 계획이라면 가장 먼저 정리할 대상입니다

DSR을 계산할 때 마이너스 통장은 약정 한도 전액을 빌린 것으로 봅니다. 잔액이 0원이어도 마찬가지입니다.

언제든 인출할 수 있는 돈이기 때문입니다. 은행 입장에서는 오늘 0원이어도 내일 전액을 뽑아 쓸 수 있는 상태입니다.

5천만원 한도가 주담대를 얼마나 깎나

연소득 5,000만원, DSR 40%, 금리 4.2%, 30년 만기, 스트레스 가산 3.0%p 기준입니다.

마통 한도의 세 배에 가까운 금액이 깎입니다.

왜 한도보다 크게 깎이나

신용대출은 짧은 기간에 나눠 갚는 것으로 계산되기 때문입니다. 5천만원을 5년에 나눠 갚는다고 보면 연간 상환액이 약 1,132만원, 월 94만원입니다.

연소득 5,000만원의 DSR 40% 한도가 연 2,000만원인데, 그중 1,132만원을 마통이 먼저 먹습니다. 남는 868만원으로 30년짜리 주택담보대출을 계산하니 한도가 크게 줄어드는 것입니다.

정리하려면 2~3주 전에

해지 사실이 신용정보에 반영되는 데 며칠에서 몇 주가 걸립니다. 대출 신청 직전에 해지하면 여전히 남아 있는 것으로 잡힐 수 있습니다.

완전히 없애기 부담스러우면 한도만 줄이는 방법도 있습니다. 5천만원을 1천만원으로 줄이면 그만큼만 잡힙니다.

자세한 내용은 마이너스 통장 하나가 주담대 한도를 1억 3,900만원 깎습니다에 있습니다.

갚는다고 되는 게 아닙니다

가장 많이 하는 실수입니다. 잔액을 0으로 만들어도 한도가 살아 있으면 부채로 잡힙니다.

DSR에서는 "언제든 다시 쓸 수 있는 돈"으로 보기 때문입니다. 해지까지 해야 사라집니다.

갚아야 할지는 병목에 따라 다릅니다

무조건 정리가 정답은 아닙니다.

LTV에 걸려 있다면 마통을 없애도 한도는 그대로입니다. 비상금만 없어지는 손해입니다. 사례별 계산은 마이너스 통장, 대출 전에 갚아야 할까에 있습니다.

없애기 전에 생각할 것

마이너스 통장은 급할 때 쓰는 안전장치이기도 합니다. 해지하면 나중에 다시 만들 때 그때의 소득과 신용점수로 새로 심사받습니다. 조건이 나빠져 있을 수 있습니다.

주택 구입이 확정된 상황이라면 정리가 맞고, 막연히 알아보는 단계라면 서두르지 않으셔도 됩니다.

함께 보기 · DSR (총부채원리금상환비율)

원리금균등상환

매달 내는 돈이 똑같은 방식. 초반에는 대부분이 이자입니다

매달 갚는 총액이 일정한 상환 방식입니다. 가장 널리 쓰입니다.

초반에는 그 안에서 이자 비중이 크고 원금은 조금씩 줄어듭니다. 시간이 갈수록 이자가 줄고 원금 상환이 늘어납니다.

초반에 원금이 거의 안 줄어듭니다

3억을 연 4.2%로 30년 빌리면 월 상환액은 146만 7천원입니다.

1년 동안 1,760만원을 갚았는데 원금은 510만원만 줄어듭니다. 나머지 1,250만원은 전부 이자입니다.

몇 년 갚고 잔액을 조회했을 때 "이만큼 냈는데 왜 이것밖에 안 줄었지" 싶은 이유가 이것입니다.

장점

매달 나가는 돈이 일정해서 가계 계획을 세우기 쉽습니다.

그리고 초반 상환액이 원금균등보다 적어 DSR 심사에 유리합니다. 같은 소득으로도 한도가 더 나옵니다. 한도가 빠듯한 상황에서는 이 차이가 결정적일 수 있습니다.

만기를 늘리면 월 상환액이 줄어듭니다

같은 금액이라도 만기가 길수록 매달 내는 돈이 줄어듭니다. 대신 총 이자는 늘어납니다.

3억을 연 4.2%로 빌릴 때입니다.

10년을 늘리면 월 38만원이 가벼워지는 대신 이자를 8,400만원 더 냅니다.

만기를 늘리면 DSR 여유가 생겨 한도도 늘어납니다. 다만 규제지역 주택담보대출은 만기 상한이 정해져 있는 경우가 많습니다.

원금이 언제부터 줄어드나

3억원을 30년, 4.2%로 빌린 경우입니다. 월 상환액은 147만원입니다.

5년 동안 8,820만원을 냈는데 원금은 2,779만원만 줄었습니다. 나머지 6,041만원이 이자입니다.

초반에는 낸 돈의 대부분이 이자로 갑니다. 이자는 남은 원금에 붙는데, 초반에는 그 원금이 가장 크기 때문입니다.

중도상환과 궁합이 좋습니다

원금이 많이 남아 있는 초반에 중도상환하면 효과가 큽니다. 위 조건에서 5년 시점에 5,000만원을 갚고 월 상환액을 유지하면 기간이 84개월 단축되고 이자 7,323만원이 줄어듭니다.

계산은 중도상환 계산기에서 해보실 수 있습니다.

만기를 늘리면

월 상환액이 줄어 DSR 한도는 늘어납니다. 다만 총 이자가 크게 증가합니다. 당장의 부담과 총비용 사이의 선택입니다.

원금균등과 비교

원금균등은 총 이자가 적은 대신 초반 부담이 큽니다. 3억/30년 기준으로 총 이자가 3,861만원 차이 납니다.

초반 상환액이 크면 DSR 심사에서 불리하다는 점도 함께 보셔야 합니다. 한도를 최대한 받아야 하는 상황이라면 원리금균등이 유리한 경우가 많습니다. 자세한 비교는 원리금균등과 원금균등에 있습니다.

함께 보기 · 원금균등상환 · 중도상환수수료

원금균등상환

매달 갚는 원금이 같은 방식. 총 이자가 적지만 초반이 비쌉니다

매달 갚는 원금이 일정한 방식입니다. 이자는 남은 원금에 붙으니 시간이 갈수록 줄어듭니다. 그래서 첫 달이 가장 비싸고 매달 조금씩 싸집니다.

원리금균등과 비교

3억, 연 4.2%, 30년 기준입니다.

이자가 3,861만원 적습니다. 대신 첫 달에 42만원을 더 내야 합니다.

누구에게 맞나

소득이 안정적이고 집을 오래 보유할 계획이라면 유리합니다. 총 이자 차이가 실현되려면 만기 가까이 가져가야 하기 때문입니다.

반대로 몇 년 안에 팔 계획이라면 총 이자 차이의 대부분은 실현되지 않습니다. 초반 부담만 크고 이득은 못 보는 셈입니다.

자세한 비교는 원리금균등과 원금균등에 있습니다.

상환액이 어떻게 줄어드나

원금을 개월 수로 나눠 매달 같은 금액을 갚고, 이자는 남은 원금에 붙습니다. 원금이 줄어들수록 이자도 줄어드니 월 상환액이 계속 감소합니다.

첫 달이 가장 크고 마지막 달이 가장 작습니다. 3억/30년이면 원금은 매달 83만원으로 고정이고, 여기에 붙는 이자가 첫 달 105만원에서 점점 줄어드는 식입니다.

총 이자는 적습니다

원금을 빨리 갚아나가니 이자가 붙는 기간이 짧아집니다. 3억을 30년 빌리면 원리금균등보다 총 이자가 3,861만원 적습니다.

단점 두 가지

첫째, 초반 부담이 큽니다. 월 상환액이 가장 클 때가 대출 직후인데, 그때는 이사·취득세·수리비로 현금이 가장 부족한 시기입니다.

둘째, DSR 심사에서 불리합니다. 심사는 초반의 큰 상환액을 기준으로 하므로 같은 소득으로 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다. 한도를 최대한 받아야 하는 상황이라면 선택하기 어렵습니다.

초반 상환액이 얼마나 큰가

3억원을 30년, 4.2%로 빌린 경우입니다.

원리금균등은 처음부터 끝까지 147만원으로 고정입니다. 첫 달에 41만원을 더 내야 원금균등을 선택할 수 있습니다.

중간에 바꿀 수 있나

대출 실행 후 상환 방식을 바꾸는 것은 원칙적으로 어렵습니다. 처음 약정할 때 정해야 하므로 신중히 결정하세요.

초반 부담이 걱정된다면 원리금균등으로 받고, 여유가 생길 때마다 중도상환하는 방법이 더 유연합니다. 결과적으로 원금균등과 비슷한 효과를 내면서 현금 흐름은 본인이 조절할 수 있습니다.

함께 보기 · 원리금균등상환

거치기간

원금은 안 갚고 이자만 내는 기간. 부담이 미뤄질 뿐 줄지 않습니다

원금은 갚지 않고 이자만 내는 기간입니다. 거치기간이 끝나면 그때부터 원금과 이자를 함께 갚습니다.

왜 쓰나

• 분양 중도금 — 입주 전까지는 이자만 냅니다
• 입주 초기 — 이사·취득세·수리비로 현금이 빠듯한 시기를 넘깁니다
• 소득이 곧 늘어날 예정인 경우

당장의 현금 흐름을 관리하는 수단입니다.

거치가 끝나면 상환액이 얼마나 뛰나

3억원을 30년 만기, 4.2%로 빌리고 3년을 거치하는 경우입니다.

거치가 끝나는 달에 50만원이 갑자기 늘어납니다. 게다가 거치 없이 30년에 나눠 갚을 때의 147만원보다도 8만원 많습니다. 원금 갚을 기간이 27년으로 줄었기 때문입니다.

대신 총 이자가 늘어납니다

거치기간 동안 원금이 전혀 줄지 않습니다. 그 기간만큼 원금 전액에 계속 이자가 붙습니다. 3억을 4.2%로 3년 거치하면 그동안 낸 이자는 원금을 한 푼도 줄이지 못한 채 사라집니다.

DSR 심사에서는 다르게 봅니다

거치기간이 있어도 DSR 계산에서는 원금을 갚는 것으로 간주해 심사하는 것이 원칙입니다. 거치를 넣는다고 한도가 늘어나지 않습니다.

"이자만 내니까 한도가 더 나오겠지"라고 기대하시면 어긋납니다.

선택하기 전에 계산해 보세요

가장 위험한 것은 거치 종료 시점에 상환액이 갑자기 뛰는 것입니다. 그때의 소득으로 155만원을 감당할 수 있는지를 지금 계산해 두셔야 합니다.

여유 자금이 생겼을 때 중도상환으로 원금을 줄여두면 거치 종료 후 부담이 가벼워집니다. 규제에 따라 거치기간 자체가 제한되기도 하니 은행에 확인하시기 바랍니다.

규제로 제한되는 경우가 있습니다

가계부채 관리 방침에 따라 주택담보대출의 거치기간 자체가 제한되거나 금지되는 시기가 있습니다. 예전에 받은 대출에는 거치가 있었는데 지금은 안 되는 경우가 실제로 있습니다.

거치를 전제로 자금 계획을 세우셨다면 은행에 지금 취급 가능한지부터 확인하세요.

거치 대신 쓸 수 있는 방법

당장의 현금 흐름이 걱정이라면 만기를 늘리는 쪽이 대안이 될 수 있습니다. 원금을 처음부터 갚되 나눠 갚는 기간이 길어지므로 월 부담이 줄어듭니다. 총 이자는 늘어나지만, 거치처럼 상환액이 갑자기 뛰는 구간이 없습니다.

전세 세입자가 있는 집이라면

전세를 낀 매수에서는 대출 자체가 적어 거치의 실익이 크지 않습니다. 오히려 만기에 보증금을 돌려줄 자금을 준비하는 것이 중요합니다.

거치는 입주해서 살면서 원리금을 갚아나가는 구조에서 초반을 넘기는 수단이라고 보시면 됩니다.

함께 보기 · 원리금균등상환 · 중도상환수수료

중도상환수수료

대출을 미리 갚을 때 내는 수수료. 보통 3년이 지나면 없습니다

약정 기간보다 일찍 대출을 갚을 때 은행에 내는 수수료입니다. 은행이 예상했던 이자 수익이 사라지는 데 대한 보전 성격입니다.

계산 방식

수수료율 1.2%, 면제기간 3년을 가정하고 5천만원을 상환할 때입니다.

시간이 지날수록 줄어들고, 보통 3년이 지나면 없어집니다.

수수료가 아까워서 미루는 건 대개 손해입니다

3억 대출에서 1년 뒤 5천만원을 갚으면 이자가 약 9,230만원 줄고 상환 기간이 8년 단축됩니다. 수수료 40만원과 비교가 되지 않습니다.

초반에 갚는 원금이 앞으로 29년간 붙을 이자를 통째로 없애기 때문입니다. 늦게 갚을수록 이 효과는 작아집니다.

확인할 것

상품에 따라 매년 일정 금액까지는 수수료 없이 상환할 수 있는 조건이 붙어 있습니다. 원금의 10% 같은 식입니다. 대출 약정서를 확인해 보세요.

정책대출 중에는 중도상환수수료가 아예 없는 상품도 있습니다.

중도상환 계산기에서 본인 조건으로 절감액과 수수료를 비교하실 수 있습니다. 자세한 설명은 여유 돈으로 대출을 미리 갚는 게 이득일까에 있습니다.

기다리는 것이 대개 손해입니다

3억을 30년 4.2%로 빌린 뒤 5,000만원을 갚는 경우입니다. 수수료율 1.2%, 면제기간 3년 기준입니다.

수수료 40만원을 아끼려고 2년을 기다리면 절감액이 880만원 줄어듭니다. 수수료는 몇십만원, 이자는 몇천만원 단위입니다.

돈이 생겼을 때 바로 갚는 쪽이 거의 항상 유리합니다.

면제 조건을 확인하세요

• 매년 일정 금액까지 무료 — 이 조건이 붙은 상품이 있습니다. 한도 안에서 나눠 갚으면 수수료가 0원입니다
• 대환 시 면제 — 같은 은행 내 갈아타기에는 면제되는 경우가 있습니다
• 정책대출 — 상품에 따라 수수료가 없거나 낮습니다

대출 약정서를 확인하시거나 은행에 "연간 무료 상환 한도가 얼마인가요" 라고 물어보세요.

갚기 전 순서

더 비싼 빚이 있으면 그쪽이 먼저입니다. 신용대출·카드론·마이너스 통장은 주담대보다 금리가 높습니다.

생활비 6개월분은 남기고 시작하세요. 집에 넣은 돈은 다시 꺼내기 어렵습니다. 계산은 중도상환 계산기에서 해보실 수 있습니다.

함께 보기 · 원리금균등상환 · 거치기간

대환대출 (갈아타기)

기존 대출을 새 대출로 갈아타는 것. 금리 0.5%p 차이가 2,100만원입니다

쓰고 있던 대출을 갚고 조건이 더 나은 대출로 새로 받는 것입니다. 흔히 "갈아타기"라고 합니다.

금리인하요구권이 먼저입니다

갈아타지 않고도 금리를 낮출 방법이 있습니다. 승진·이직으로 소득이 늘었거나 신용점수가 올랐다면 거래 중인 은행에 금리인하를 요구할 수 있습니다. 법으로 보장된 권리입니다.

비용이 전혀 들지 않으니 대환을 알아보기 전에 먼저 시도해 보세요.

얼마나 아낄 수 있나

3억을 30년 4.5%로 빌리고 5년이 지나 잔액이 2억 7,000만원, 남은 기간이 25년인 상황입니다. 3.9%로 갈아탄다고 하겠습니다.

월 9만원은 작아 보이지만 25년을 곱하면 이렇게 됩니다.

갈아타기 전에 계산할 것

절감액에서 이 비용들을 빼야 실제 이익이 나옵니다.

• 중도상환수수료 — 기존 대출의 면제기간이 지났는지 확인하세요
• 근저당 말소·설정 비용 — 법무사 비용과 등기 비용
• 인지세·감정평가 수수료

면제기간이 지났다면 수수료가 0원이라 이익이 커집니다. 기존 대출을 받은 지 3년이 넘었는지를 먼저 보세요.

한도가 다시 심사됩니다

가장 큰 함정입니다. 대환은 새 대출을 받는 것이라 지금 기준으로 다시 심사받습니다.

• LTV가 그 사이 강화됐다면 한도가 줄어듭니다
• 스트레스 금리가 올랐다면 DSR 한도가 줄어듭니다
• 소득이 줄었거나 다른 대출이 늘었다면 불리합니다

한도가 기존 잔액보다 적게 나오면 차액을 현금으로 메워야 갈아탈 수 있습니다. 금리만 보고 진행하시면 안 됩니다.

같은 은행 안에서 조건을 바꾸는 방법도 있습니다

다른 은행으로 옮기는 것만 대환이 아닙니다.

• 재약정 — 같은 은행에서 금리 조건을 다시 정하는 것. 근저당을 다시 설정하지 않아도 되는 경우가 있어 비용이 적습니다
• 변동 ↔ 고정 전환 — 상품에 따라 중간에 바꿀 수 있는 조건이 붙어 있습니다

먼저 지금 은행에 "재약정이나 금리 조건 변경이 가능한가요" 라고 물어보세요. 비용 없이 해결되면 가장 좋습니다.

대환대출 인프라

일부 상품은 온라인 플랫폼에서 여러 은행의 조건을 한 번에 비교하고 갈아탈 수 있습니다. 취급 대상과 한도가 정해져 있으니 본인 대출이 해당하는지 확인해 보세요.

언제 갈아타는 것이 좋은가

• 기존 대출 실행 후 3년이 지났을 때 — 중도상환수수료가 0원이 됩니다
• 금리 차이가 0.3%p 이상일 때 — 그 아래면 비용을 빼면 남는 것이 적습니다
• 남은 기간이 길 때 — 5년 남은 대출은 갈아타도 효과가 작습니다

세 조건이 모두 맞을 때 실익이 큽니다. 남은 기간이 짧다면 굳이 움직이지 않는 편이 낫습니다.

신용점수에 영향이 있습니다

대환도 새 대출 심사라 조회 기록이 남습니다. 여러 은행에 동시에 신청하면 단기간 다중 조회로 신용점수에 불리하게 작용할 수 있습니다. 두세 곳으로 좁혀서 진행하세요.

함께 보기 · 중도상환수수료 · 가산금리

가산금리

기준금리 위에 은행이 얹는 금리. 0.3%p가 총 이자 1,562만원을 가릅니다

대출 금리는 두 부분으로 나뉩니다.

• 기준금리 — 은행이 자금을 조달하는 원가. 어느 은행이나 비슷합니다
• 가산금리 — 그 위에 은행이 얹는 부분. 여기서 차이가 납니다

가산금리는 신용점수, 급여이체 여부, 카드 실적, 청약통장 보유 등에 따라 달라집니다. 은행이 재량으로 정하는 영역이라 협상의 여지가 있습니다.

0.3%p가 얼마인가

2억 5천만원을 30년 빌릴 때입니다.

0.3%p 차이가 총 이자로는 1,562만원입니다. 월로는 4만원이라 체감이 작지만 30년을 곱하면 이렇게 됩니다.

깎는 방법

우대금리 항목을 챙기면 됩니다. 급여이체, 카드 사용 실적, 자동이체 등록, 청약통장 보유, 비대면 신청 등이 각각 0.1~0.2%p씩입니다.

창구에서 "우대금리 항목을 전부 알려주세요" 라고 요청하세요. 먼저 말해주지 않는 항목이 있습니다.

받은 뒤에도 낮출 수 있습니다

대출 실행 후에도 소득이 늘거나 신용점수가 오르면 금리인하요구권을 쓸 수 있습니다. 법으로 보장된 권리이고 수수료도 없습니다.

승진, 이직, 자격증 취득, 신용점수 상승이 사유가 됩니다. 1년에 몇 번씩 신청해도 됩니다.

신용점수가 금리에 미치는 영향은 신용점수 0.3%p가 총 이자 1,562만원을 바꿉니다에 정리해 두었습니다.

무엇으로 결정되나

가산금리는 은행이 자율적으로 정하지만 대체로 이런 요소가 반영됩니다.

• 신용점수 — 가장 크게 작용합니다
• 담보 평가액 대비 대출 비율 — LTV가 낮을수록 유리
• 거래 실적 — 급여이체, 카드 사용, 예적금
• 상품 종류 — 고정금리·변동금리, 정책 상품 여부

같은 사람이 같은 집을 담보로 해도 은행마다 가산금리가 다릅니다. 두세 곳은 비교해 보셔야 합니다.

우대금리 항목을 전부 물어보세요

창구에서 먼저 알려주지 않는 항목이 있습니다. "우대금리 항목을 전부 알려주세요" 라고 요청하세요.

몇 개를 모으면 0.3~0.5%p가 됩니다. 3억 30년 기준으로 총 이자 수천만원이 갈립니다.

조건 유지 의무를 확인하세요

우대금리는 조건을 계속 유지해야 적용됩니다. 급여이체를 끊거나 카드 실적이 미달하면 금리가 올라갑니다.

"카드를 월 30만원 이상 써야 한다" 같은 조건이 실제로 지킬 만한지 따져보세요. 지키기 위해 불필요한 소비를 하면 우대금리보다 손해입니다.

함께 보기 · 스트레스 DSR · 대환대출 (갈아타기) · 신용점수

집단대출

아파트 단지 단위로 한꺼번에 실행되는 대출

개인이 각자 은행에 가서 받는 게 아니라, 시행사·시공사가 은행과 협약을 맺어 단지 단위로 한꺼번에 실행하는 대출입니다.

분양 아파트의 중도금 대출과 입주 시점의 잔금 대출이 대표적입니다.

장점과 단점

개인 심사가 상대적으로 간소하고 절차가 단순합니다. 대신 조건을 개인이 고를 수 없습니다. 금리도 협약에 따라 정해지고, 은행을 바꿀 수도 없습니다.

중도금과 잔금은 심사 기준이 다릅니다

가장 주의할 부분입니다.

중도금 대출은 심사가 간소했는데, 잔금 대출은 일반 주택담보대출과 같은 기준으로 심사받습니다. LTV, DSR, 스트레스 금리가 전부 적용됩니다.

분양받고 입주까지 보통 2~3년이 걸립니다. 그사이에 규제가 강화되거나 소득이 줄면 잔금 대출이 예상보다 적게 나옵니다. 실제로 2025년 10월 대책 이후 이런 사례가 늘었습니다.

분양 계약 시점의 규제가 아니라 입주 시점의 규제가 적용된다는 점을 기억하세요.

전세 세입자에게도 영향이 있습니다

집단대출이 실행된 단지는 전세자금대출 취급에 제약이 생기는 경우가 있습니다. 조건이 다 맞는데도 은행에서 거절당하는 사례가 여기서 나옵니다.

전세 계약 전에 단지를 특정해서 취급 가능 여부를 물어보셔야 합니다. "신생아 특례대출 되나요"가 아니라 "○○아파트 △△동인데 이 단지에서 취급 가능한가요"로 물어야 실제 답이 나옵니다.

관련 내용은 분양받으면 돈이 언제 나가나와 신생아 특례 전세대출, 은행 두 곳이 서로에게 떠넘기다가에 있습니다.

개인이 조건을 고를 수 없습니다

시행사·시공사가 은행과 협약을 맺어 단지 단위로 실행하므로, 개인이 은행이나 금리를 선택할 수 없습니다.

절차가 간단하고 심사가 상대적으로 수월한 것이 장점이지만, 더 좋은 조건을 찾아다닐 수 없다는 것이 대가입니다.

잔금 시점에는 개별 대출과 비교해 보실 수 있습니다. 집단대출이 항상 유리하지는 않습니다.

입주 시점의 규제가 적용됩니다

가장 중요한 부분입니다. 분양 계약 시점이 아니라 입주 시점의 LTV·DSR·스트레스 금리 로 잔금대출을 심사합니다.

분양받고 입주까지 2~3년이 걸립니다. 그사이에 규제지역으로 지정되거나 소득이 줄면 대출이 예상보다 적게 나옵니다. 부족분을 못 메우면 계약금과 중도금을 날릴 수 있습니다.

한 곳에서 거절당해도 포기하지 마세요

같은 은행이라도 지점에 따라 답이 다를 수 있습니다. 취급 은행 목록을 확보해 여러 곳에 물어보세요. 금리 차이를 생각하면 전화 몇 통은 남는 장사입니다.

함께 보기 · LTV (담보인정비율) · 중도금대출 · 잔금대출

RTI (임대업이자상환비율)

임대소득으로 이자를 감당할 수 있는지 보는 지표. 주택은 1.25배 이상

Rent To Interest. 임대사업자 대출에서 쓰는 심사 지표입니다.

임대료로 이자를 얼마나 감당할 수 있는지를 봅니다. 개인이 집을 사서 살려고 받는 대출에는 적용되지 않습니다.

기준

월세가 안 나오면 대출도 안 나옵니다

RTI의 핵심은 이것입니다. 시세가 아무리 올라도 임대료가 받쳐주지 않으면 대출 한도가 나오지 않습니다.

전세를 끼고 사는 경우는 임대소득이 없어 RTI를 맞추기 어렵습니다. 이 때문에 임대사업자 대출로 갭투자를 하는 것은 구조적으로 막혀 있습니다.

전세 낀 매수의 실제 자금 구조는 전세 낀 매수 실투자금 계산기에서 확인하실 수 있습니다.

실거주 목적 대출에는 적용되지 않습니다

혼동하기 쉬운 부분입니다. RTI는 임대사업자 대출의 심사 지표입니다.

내가 살 집을 사면서 받는 주택담보대출에는 적용되지 않습니다. 그 경우에는 LTV, DSR, 금액 상한 세 가지를 봅니다.

계산해 보면

보증금 5,000만원에 월세 200만원을 받는 상가를 5억원에 사면서 3억원을 연 5%로 빌린 경우입니다.

주택 기준 1.25배를 넘으므로 통과합니다. 만약 월세가 130만원이라면 RTI가 1.04배로 떨어져 대출이 어려워집니다.

임대사업자 등록은 신중히

세제 혜택이 있지만 의무 임대 기간과 임대료 인상 상한이 따라옵니다. 중간에 팔거나 조건을 어기면 과태료와 감면 세액 추징이 있습니다.

제도가 자주 바뀌어 등록 시점의 조건이 끝까지 유지된다는 보장도 없습니다. 세무사·전문가와 상의하신 뒤 결정하세요.

주택과 비주택의 기준이 다릅니다

상가가 더 엄격합니다. 공실 위험이 크다고 보기 때문입니다.

보증금도 임대소득에 반영됩니다

월세만 보는 것이 아니라 보증금을 운용해 얻을 수 있는 수익(간주임대료)까지 더해 계산하는 것이 일반적입니다. 보증금을 높이고 월세를 낮춘 구조라면 RTI 계산이 달라질 수 있으니 은행에 확인하세요.

개인 임대사업자와 법인은 다릅니다

법인 명의로 임대사업을 하는 경우 적용 기준이 더 엄격하고, 주택 관련 대출 자체가 크게 제한됩니다. 개인과 법인 중 어느 쪽이 유리한지는 세금까지 함께 봐야 하므로 세무 상담이 필요합니다.

실무에서 걸리는 지점

계약서상 월세와 실제 받는 월세가 다르면 문제가 됩니다. 은행은 임대차계약서와 임대소득 신고 내역을 확인합니다. 세금을 줄이려고 월세를 낮춰 신고해 두었다면, 그 숫자로 RTI가 계산되어 대출이 막힙니다.

임대사업을 계획하신다면 소득 신고와 대출 심사가 같은 숫자를 본다는 점을 미리 감안하세요.

함께 보기 · DSR (총부채원리금상환비율)

방 공제 (소액임차보증금 공제)

세입자 보호를 위해 대출 한도에서 미리 빼는 금액

주택담보대출을 받을 때, 은행이 한도에서 미리 빼는 금액입니다. 정식으로는 소액임차보증금 공제라고 합니다.

왜 빼나

집이 경매로 넘어가면 소액 임차인은 은행보다 먼저 보증금 일부를 받아 갑니다. 최우선변제권이라고 합니다.

은행 입장에서는 그만큼 회수하지 못할 수 있으니, 미리 빼고 빌려주는 것입니다. 방 개수만큼 뺀다고 해서 "방 공제"라고 부릅니다.

얼마나 빠지나

지역에 따라 다르고, 방 개수를 기준으로 계산합니다. 서울이 가장 크고 지방으로 갈수록 작아집니다.

방이 3개인 집이면 그만큼 공제액이 커집니다. LTV와 DSR을 다 통과했는데 한도가 또 줄어드는 이유가 이것인 경우가 있습니다.

MCI · MCG로 없앨 수 있습니다

이 공제를 없애주는 보증 상품이 있습니다.

• MCI — 모기지신용보험
• MCG — 모기지신용보증

가입하면 공제 없이 한도를 온전히 받을 수 있습니다. 대신 보증료가 들고, 1인당 가입 건수에 제한이 있습니다. 이미 다른 집에서 썼다면 못 쓸 수 있습니다.

한도가 예상보다 적게 나왔다면 은행에 "방 공제가 얼마나 들어갔고, MCI나 MCG로 뺄 수 있나요" 를 물어보세요.

지역과 방 개수로 정해집니다

정식 명칭은 소액임차보증금 공제입니다. 주택임대차보호법 시행령의 최우선변제 금액을 기준으로, 방 개수만큼 뺍니다.

서울이 가장 크고 지방으로 갈수록 작아집니다. 방이 3개면 그만큼 공제액이 커집니다.

한도가 또 줄어드는 이유가 이것입니다

LTV와 DSR을 다 통과했는데 최종 한도가 더 적게 나오는 경우가 있습니다. 방 공제가 원인인 경우가 많습니다.

계산 순서는 이렇습니다.

은행에 이렇게 물어보세요

먼저 알려주지 않는 경우가 많습니다. 한도가 예상보다 적게 나왔다면 반드시 확인해 보세요.

세입자를 보호하기 위한 장치입니다

집이 경매로 넘어가면 소액 임차인은 은행보다 먼저 보증금 일부를 받아 갑니다. 은행 입장에서는 그만큼 회수하지 못할 수 있으니 미리 빼고 빌려주는 것입니다.

오피스텔·다가구는 더 복잡합니다

방 개수 산정이 애매한 물건이 있습니다. 원룸형 오피스텔은 방 하나로 보지만, 다가구주택은 가구 수만큼 공제하는 경우가 있어 공제액이 크게 늘어납니다.

다가구주택을 담보로 대출받으실 계획이라면 방 공제가 얼마나 잡히는지 먼저 확인하세요. 예상 한도가 절반 이하로 떨어지는 경우도 있습니다.

함께 보기 · LTV (담보인정비율) · 우선변제권

실수령액 (세후 소득)

4대보험과 세금을 뗀 뒤 통장에 실제로 들어오는 돈. 대출 한도는 세전 연봉으로 계산합니다

세전 연봉에서 4대보험료와 소득세·지방소득세를 뺀 뒤 통장에 실제로 들어오는 금액입니다.

대출에서 이 값이 중요한 이유는 DSR이 세전 소득 기준이기 때문입니다. 한도는 세전 연봉으로 계산하는데, 매달 원리금이 빠져나가는 통장에는 세후 금액이 들어옵니다.

연봉별 실수령액

부양가족 1인, 2026년 8월 기준 요율로 계산한 값입니다.

실수령률은 소득이 오를수록 떨어집니다. 소득세가 누진 구조라 소득이 늘수록 더 큰 비율로 떼이기 때문입니다. 연봉 3,000만원일 때 88.6%였던 것이 1억원에서는 78.5%가 됩니다.

빠져나가는 항목은 국민연금, 건강보험, 장기요양보험, 고용보험, 소득세, 지방소득세입니다.

한도를 채우면 실수령의 절반 가까이가 나갑니다

DSR 40%를 그대로 적용했을 때 월 원리금 상한이 실수령액에서 차지하는 비중입니다.

연봉이 높을수록 비중이 오히려 커집니다. 실수령률이 떨어지기 때문입니다.

세후 기준으로 한 번 더 계산해 보세요

월 원리금을 실수령액의 30% 안쪽으로 잡아보면 금리가 오르거나 예상 못 한 지출이 생겨도 버틸 여지가 생깁니다. 연봉 5,000만원이면 월 105만원 선으로, DSR 40% 상한인 167만원보다 62만원 낮습니다.

절대적인 숫자는 아닙니다. 맞벌이인지, 아이가 있는지, 다른 부채가 있는지에 따라 달라집니다.

본인 실수령액은 연봉 실수령액 계산기에서, 월 원리금은 대출한도 계산기에서 확인하실 수 있습니다. 계산 과정은 대출 한도는 세전 연봉으로 정하는데, 갚는 돈은 세후 통장에서 나갑니다에 정리해 두었습니다.

실제 통장과 다를 수 있는 이유

계산기 값과 급여명세서가 정확히 맞지 않는 것이 정상입니다.

• 비과세 수당 — 식대, 차량유지비 등은 일정 한도까지 세금이 붙지 않습니다. 반영하지 않으므로 실제보다 적게 나올 수 있습니다
• 연말정산 — 매달 떼는 것은 간이세액표에 따른 임시 금액입니다. 의료비·교육비·기부금 공제를 받으면 2월에 돌려받습니다
• 부양가족 — 1인당 150만원 기본공제만 반영합니다. 실제로는 추가공제 항목이 더 있습니다
• 상여·성과급 — 지급 시점에 몰리면 그달 공제액이 커집니다

대출 상담에는 어느 숫자를 쓰나

은행이 보는 것은 세전 연봉입니다. 증빙은 이런 서류로 합니다.

• 근로소득 원천징수영수증
• 소득금액증명원 (홈택스)
• 재직증명서 + 급여명세서

작년 소득이 기준이 되는 경우가 많습니다. 올해 연봉이 올랐다면 그 사실을 증빙할 수 있는지 은행에 물어보세요. 반대로 작년에 상여가 많았다면 유리하게 잡힐 수 있습니다.

프리랜서·사업자는 다릅니다

근로소득자가 아니면 소득 증빙 방식이 달라집니다. 종합소득세 신고 소득이 기준이 되는데, 경비를 많이 잡아 신고 소득을 낮춰뒀다면 대출 한도가 그만큼 줄어듭니다.

집을 살 계획이 있으시다면 몇 년 전부터 이 부분을 고려하셔야 합니다.

계산은 연봉 실수령액 계산기에서, 한도는 대출한도 계산기에서 확인하실 수 있습니다.

함께 보기 · DSR (총부채원리금상환비율) · 스트레스 DSR · 마이너스 통장 (한도대출)

정책대출 (디딤돌·버팀목·보금자리론)

시중은행보다 금리가 낮은 정부·공사 대출. 디딤돌은 매수, 버팀목은 전세입니다

시중은행 상품보다 금리가 낮은 정부·공공기관 대출입니다. 조건이 맞으면 30년 기준 수천만 원이 갈립니다.

어디서 나오는 돈인지로 나누면 정리가 됩니다.

두 갈래입니다

주택도시기금 상품 — 국토교통부 소관 기금에서 나오고 수탁은행 창구에서 취급합니다. 소득·자산 요건이 상대적으로 까다롭고 금리가 낮습니다.

외우기 어려우면 디딤돌은 딛고 올라서는 것이니 매수, 버팀목은 버티는 것이니 전세로 기억하시면 됩니다.

한국주택금융공사(HF) 상품 — 대표적인 것이 보금자리론입니다. 주택 구입 자금이고, 요건이 기금 상품보다 넓은 편이며 장기 고정금리가 특징입니다. 고정금리는 스트레스 DSR 측면에서 유리하게 작용할 수 있습니다. 금리 상승 위험을 반영하는 제도인데, 처음부터 금리가 고정되어 있으면 그 위험이 작기 때문입니다.

신혼부부용, 청년용, 신생아 특례 등은 기본 상품의 변형입니다.

공통으로 붙는 요건

• 무주택 여부 — 세대 전원 기준인 경우가 많습니다
• 소득 기준 — 부부 합산 연소득 상한
• 자산 기준 — 순자산 상한 (기금 상품에 주로 있습니다)
• 주택 가격·면적 상한
• 실거주 의무

소득이 부부 합산이라 혼자일 때는 되던 것이 결혼 후 안 되는 경우가 생깁니다. 자산 기준도 놓치기 쉽습니다.

숫자는 여기에 적지 않습니다

금리·소득 기준·주택가격 상한은 예산과 정책 방향에 따라 자주 바뀝니다. 몇 달 전 글에 나온 숫자를 그대로 믿고 계획을 세우면 어긋납니다. 기금 상품은 주택도시기금 홈페이지, 공사 상품은 한국주택금융공사 홈페이지에서 확인하세요.

요건이 맞아도 실행이 안 될 수 있습니다

요건표를 다 통과했는데 창구에서 안 된다는 답을 듣는 경우가 있습니다. 해당 단지나 물건의 사정(집단대출이 걸린 신축 등), 보증기관의 별도 요건, 지점의 취급 여력이 이유가 됩니다.

상품 구조는 정책대출 정리에, 실제로 거절당했다가 다른 지점에서 받은 사례는 신생아 특례 전세대출 글에 있습니다.

일반 대출과 함께 계산해 보세요

정책대출은 요건이 까다로운 만큼 안 될 가능성도 함께 봐야 합니다.

계약서를 쓰기 전에 두 가지를 계산해 두세요.

1. 정책대출이 될 때의 금리·한도·월 상환액 2. 일반 대출로 갔을 때의 금리·한도·월 상환액

두 번째 조건으로도 감당이 되는지가 판단 기준입니다. 계약금을 걸고 나서 대출이 막히면 되돌리기 어렵습니다.

실거주 의무가 붙는 경우가 있습니다

금리가 낮은 대신 일정 기간 직접 살아야 하는 조건이 붙는 상품이 있습니다. 이걸 모르고 전세를 놓으면 대출금 전액 상환을 요구받을 수 있습니다.

전세를 놓아 잔금을 마련할 계획이라면 반드시 사전에 확인하세요. 실거주 의무에 정리해 두었습니다.

부부 합산과 자산 기준을 놓치지 마세요

• 소득은 부부 합산인 경우가 많습니다. 혼자일 때는 되던 것이 결혼 후 안 되는 상황이 생깁니다
• 자산 기준은 소득과 별개입니다. 소득이 낮아도 순자산이 기준을 넘으면 안 됩니다

결혼을 앞두고 계시다면 혼인신고 시점과 대출 신청 시점의 순서를 함께 고민해 보실 만합니다.

중도상환수수료가 없거나 낮습니다

상품에 따라 중도상환수수료가 면제되거나 낮게 적용됩니다. 여유 자금이 생겼을 때 부담 없이 갚을 수 있다는 뜻이라, 금리 외의 이점으로 함께 보셔도 좋습니다.

구체적 요건과 금리는 주택도시기금과 한국주택금융공사 홈페이지에서 확인하세요.

함께 보기 · 집단대출 · LTV (담보인정비율) · DSR (총부채원리금상환비율)

중도금대출 · 잔금대출

분양 아파트에서 공사 중에 받는 대출과 입주 때 받는 대출. 심사 기준이 서로 다릅니다

기존 아파트는 계약하고 두어 달 뒤 잔금을 치르면 끝이지만, 분양은 2~3년에 걸쳐 돈이 나갑니다.

계약금에는 대출이 안 나옵니다. 현금이 있어야 합니다.

중도금대출

중도금은 보통 6회 정도로 나눠 내는데, 매번 마련하기 어려우니 중도금대출을 씁니다. 개인이 은행에 가서 받는 게 아니라 시행사·시공사가 은행과 협약을 맺어 단지 단위로 실행하는 집단대출입니다.

보통 이자만 내는 구조이고, 원금은 입주 시점에 잔금대출로 갈아타면서 정리됩니다. 이자후불제·무이자 조건이 붙기도 하는데, 그만큼 분양가에 반영되어 있다고 보시는 게 맞습니다.

잔금대출 — 여기서 문제가 생깁니다

중도금대출은 심사가 간소했는데, 잔금대출은 일반 주택담보대출과 같은 기준으로 심사받습니다. LTV, DSR, 스트레스 금리가 전부 적용됩니다.

그래서 이런 일이 생깁니다.

• 분양받을 때는 느슨했는데 입주 시점에 규제지역으로 지정된 경우
• 그 사이 소득이 줄거나 다른 대출이 늘어난 경우
• 금리가 올라 DSR 한도가 줄어든 경우
• 시세가 분양가보다 낮아져 담보 평가액이 떨어진 경우

함께 확인할 것

전매제한과 실거주 의무가 붙는 경우가 있습니다. 실거주 의무가 있으면 전세를 놓아 잔금을 마련하는 방법이 막힙니다. 분양 공고문에 명시되어 있으니 반드시 확인하세요.

잔금대출이 나와도 취득세와 부대비용은 별도로 필요합니다. 자세한 일정과 계산은 분양받으면 돈이 언제 나가나에 정리해 두었습니다.

계약금부터 잔금까지 얼마가 필요한가

분양가 6억원 기준으로 대략의 흐름입니다.

여기에 입주 시점의 취득세와 부대비용이 별도입니다. 6억이면 660만원 안팎입니다.

발코니 확장과 옵션도 대부분 현금입니다. 입주자모집공고문에서 금액을 확인하세요.

중도금 이자는 매달 나갑니다

중도금대출은 보통 이자만 냅니다. 이자후불제나 무이자 조건이 붙기도 하는데, 그만큼 분양가에 반영되어 있다고 보시는 게 맞습니다.

무이자가 아니라면 공사 기간 동안 매달 이자가 나갑니다. 지금 사는 집의 월세나 대출 이자와 이중으로 부담하게 되는 시기입니다.

잔금 시점의 위험을 미리 계산하세요

분양은 오늘의 조건이 아니라 2~3년 뒤의 조건으로 잔금을 치릅니다. 신청 전에 이렇게 계산해 두세요.

• 지금 규제 기준으로 잔금대출이 얼마나 나오는지
• 규제가 강화되면 얼마나 줄어드는지
• 그 차액을 현금으로 메울 수 있는지

내집마련 가능 진단기에서 지역을 규제지역으로 바꿔 계산해 보시면 최악의 경우가 나옵니다. 그 조건으로도 감당된다면 안전합니다.

함께 보기 · 집단대출 · LTV (담보인정비율) · DSR (총부채원리금상환비율) · 실거주 의무 · 입주자모집공고문

신용점수

가산금리를 좌우하는 점수. 0.3%p 차이가 30년 총이자 1,562만원을 가릅니다

대출 금리는 은행의 자금 조달 원가인 기준금리와, 그 위에 은행이 얹는 가산금리로 나뉩니다. 기준금리는 어느 은행이나 비슷하고, 차이가 나는 가산금리에 가장 크게 작용하는 것이 신용점수입니다.

0.3%p가 얼마인지

2억 5천만원을 30년 빌리는 경우입니다.

0.3%p 차이가 1,562만원, 0.6%p 차이가 3,152만원입니다. 월로는 4~9만원이라 체감이 작아 그냥 넘어가기 쉬운데, 30년을 곱하면 이렇게 됩니다.

금리는 한도에도 영향을 줍니다. DSR은 금리가 높을수록 연간 상환액이 커져서 한도가 줄어듭니다.

두 곳에서 매깁니다

NICE지키미와 KCB 올크레딧이 각각 1,000점 만점으로 점수를 냅니다. 평가 방식이 달라 수십 점 차이가 나는 것이 정상이고, 은행마다 주로 보는 회사도 다릅니다.

토스·카카오페이 같은 앱에서 무료로 확인할 수 있고, 조회해도 점수는 떨어지지 않습니다.

올리는 방법

• 연체를 만들지 않기 — 며칠의 연체도 기록이 남고 회복이 오래 걸립니다
• 카드를 꾸준히, 적당히 쓰기 — 안 쓰면 평가할 이력이 없고, 한도를 꽉 채워 쓰면 위험 신호로 봅니다. 한도의 30~50% 수준이 무난합니다
• 마이너스 통장 정리 — 안 쓰는 한도는 신용점수에도 불리하고, DSR에서는 한도 전액이 부채로 잡힙니다
• 비금융 정보 등록 — 통신비·건강보험료·국민연금·관리비 납부 실적을 평가사에 제출하면 가점을 받을 수 있습니다. 무료이고, 이력이 적은 사회초년생에게 특히 효과가 있습니다

대출 실행 뒤에도 소득이 늘거나 점수가 오르면 금리인하요구권을 쓸 수 있습니다. 법으로 보장된 권리이고 수수료도 없습니다.

계산 과정과 대출 직전에 하지 말아야 할 것은 신용점수 0.3%p가 총 이자 1,562만원을 바꿉니다에 있습니다.

대출 직전에 하지 말아야 할 것

심사 직전 몇 달의 행동이 점수에 영향을 줍니다.

• 새 카드 발급·대출 신청 — 단기간에 여러 건을 신청하면 자금난 신호로 봅니다
• 마이너스 통장 한도 증액
• 현금서비스·카드론 — 점수에 특히 나쁘게 작용합니다
• 카드 한도를 꽉 채워 쓰기 — 한도의 30~50% 수준이 무난합니다

집을 살 계획이 있다면 최소 3~6개월 전부터 이런 행동을 피하세요.

조회해도 점수는 떨어지지 않습니다

오래된 오해입니다. 본인이 자기 신용을 조회하는 것은 점수에 영향이 없습니다. 토스·카카오페이·뱅크샐러드에서 무료로 볼 수 있습니다.

대출 심사를 위한 조회는 기록이 남지만, 조회 자체보다 단기간에 여러 곳에 신청한 이력이 문제가 됩니다.

점수가 낮으면 금리만 오르는 게 아닙니다

금리가 오르면 DSR 계산에 쓰이는 연간 상환액이 커집니다. 그러면 같은 소득으로 빌릴 수 있는 금액 자체가 줄어듭니다. 여기에 스트레스 금리까지 더해집니다.

금리와 한도가 함께 나빠지는 구조라, 신용점수는 생각보다 큰 영향을 미칩니다.

사회초년생이라면

카드를 아예 안 쓰면 평가할 이력이 없어 점수가 낮게 나옵니다. 소액이라도 꾸준히 쓰고 연체 없이 갚는 이력을 만드세요.

비금융 정보 등록도 효과가 좋습니다. 통신비·건강보험료·국민연금·아파트 관리비 납부 실적을 평가사 앱에서 제출하면 가점을 받습니다. 무료이고 몇 분이면 됩니다.

함께 보기 · 가산금리 · 마이너스 통장 (한도대출) · DSR (총부채원리금상환비율)