세금 용어 정리

취득세

집을 살 때 한 번 내는 지방세. 6억 이하 1.1%, 9억 초과 3.3%

부동산을 취득할 때 내는 지방세입니다. 매수 부대비용 중 가장 큰 항목입니다.

1주택 기준 세율

여기에 지방교육세가 취득세액의 10%만큼 붙습니다. 그래서 실질 부담은 6억 이하 1.1%, 9억 초과 3.3%가 됩니다.

전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다.

가격대별 실제 금액

지방교육세를 포함한 금액입니다.

6억과 9억 사이가 급격합니다

6억에서 7억으로 1억이 오를 때 취득세는 660만원에서 1,283만원으로 거의 두 배가 됩니다. 6억~9억 구간이 누진 구조라 실효세율이 1%에서 3%로 가파르게 올라가기 때문입니다.

6억원과 9억원이 경계선입니다. 매매가가 이 근처라면 계산해 보고 협상할 여지가 있습니다.

다주택자는 중과됩니다

주택 수와 규제지역 여부에 따라 세율이 크게 올라갑니다. 취득세 중과를 참고하세요.

주거용 오피스텔을 보유하고 있으면 주택 수에 포함될 수 있으니 확인이 필요합니다.

언제 내나

취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 보통 잔금일에 법무사가 등기와 함께 처리합니다. 늦으면 가산세가 붙습니다.

취득세는 지방세라 관할 시·군·구 세무과가 최종 판단합니다. 취득세 계산기에서 중개보수까지 포함한 총 부대비용을 계산하실 수 있습니다. 자세한 내용은 8억 집을 사려면 현금이 얼마나 더 필요할까에 있습니다.

생애최초 감면은 금액 상한입니다

취득가액 12억원 이하이고 요건을 충족하면 최대 200만원이 감면됩니다. 비율이 아니라 정액이라 집값이 쌀수록 체감이 큽니다. 3억이면 61% 줄고, 8억이면 10% 줄어듭니다. 자세한 요건은 생애최초 취득세 감면에 있습니다.

대출로 못 메우는 현금입니다

가장 자주 놓치는 부분입니다. 취득세는 주택담보대출로 조달할 수 없습니다. 잔금과 별도로 준비하셔야 합니다.

8억 집을 사면 취득세 2,053만원에 중개보수 352만원, 법무비까지 2,500만원 안팎이 현금으로 나갑니다. 여기에 이사비·수리비가 더 붙습니다. 8억 집을 사려면 현금이 얼마나 더 필요할까에 항목별로 정리해 두었습니다.

계산은 취득세 계산기에서 바로 해보실 수 있습니다.

함께 보기 · 지방교육세 · 농어촌특별세 · 생애최초 취득세 감면 · 취득세 중과

취득세 중과

다주택자와 법인에 적용되는 높은 취득세율. 주택 수 계산이 핵심입니다

주택 수가 많거나 규제지역에서 취득하는 경우 취득세율이 크게 올라가는 제도입니다.

1주택자는 1~3%인데 중과 대상이 되면 훨씬 높은 세율이 적용됩니다. 금액으로는 수천만 원 차이입니다.

주택 수 계산이 관건입니다

중과 여부는 "몇 채를 가졌는가"로 갈리는데, 이 주택 수 계산이 생각보다 까다롭습니다.

포함될 수 있는 것들입니다.

• 주거용 오피스텔 — 업무용으로 쓰면 빠지지만 주거용이면 포함될 수 있습니다
• 분양권과 입주권 — 취득 시점에 따라 주택 수에 들어갑니다
• 상속받은 지분 — 지분이 작아도 일정 기간이 지나면 포함될 수 있습니다
• 배우자와 세대원의 주택 — 세대 기준으로 봅니다

세대 기준이라는 점

가장 많이 걸리는 부분입니다. 본인 명의로 집이 없어도 같은 세대에 주택이 있으면 중과 대상이 될 수 있습니다.

주민등록상 세대 분리가 되어 있는지, 실제로 따로 사는지가 쟁점이 됩니다. 부모님과 같은 세대로 되어 있는데 부모님이 집을 보유한 경우가 흔한 사례입니다.

반드시 사전에 확인하세요

중과는 금액이 크고, 사후에 추징당하면 가산세까지 붙습니다.

주택을 여러 채 보유하고 있거나 분양권·주거용 오피스텔이 있다면 계약 전에 관할 지자체 세무과나 세무사에게 본인 사례를 물어보세요.

주택 수에 들어가는지 헷갈리는 것들

세대 기준으로 세기 때문에 본인 명의가 아니어도 잡힐 수 있습니다.

부모님과 같은 세대로 등본에 올라 있고 부모님이 집을 가지고 계시면, 본인이 무주택이어도 다주택으로 판정될 수 있습니다. 세대 분리를 먼저 검토해야 하는 경우입니다.

세율 차이가 큽니다

1주택 기준으로는 1.0~3.0%인데, 중과 대상이 되면 몇 배로 올라갑니다. 8억 집이면 수천만원이 갈립니다. 잘못 판단하면 되돌릴 수 없는 금액입니다.

일시적 2주택은 예외가 있습니다

이사를 위해 새 집을 먼저 사는 경우, 기존 집을 정해진 기간 안에 팔면 1주택으로 보아 중과를 피할 수 있습니다.

기간을 넘기면 중과세율로 다시 계산해 차액을 추징당합니다. 매도가 늦어질 위험까지 감안해 날짜를 잡으셔야 합니다.

기간은 지역과 취득 시점에 따라 다르고 개정도 잦으니, 계약 전에 관할 세무과에 본인 상황을 설명하고 확인받으세요.

함께 보기 · 취득세 · 규제지역

지방교육세

취득세와 재산세에 얹혀 나오는 부가세

지방교육 재정을 위해 걷는 지방세입니다. 단독으로 부과되지 않고 다른 세금에 얹혀 나옵니다.

부동산에서는 두 곳에 붙습니다

취득세율이 1%면 지방교육세 0.1%가 붙어 합계 1.1%가 됩니다. 흔히 말하는 "취득세 1.1%"의 0.1%가 이것입니다.

금액으로는 얼마인가

8억짜리 집을 살 때입니다.

고지서에서 확인하세요

계산기나 안내문에서 "취득세 1.1%"라고 할 때 그 안에 이미 포함되어 있는 경우가 많습니다. 본세만 말하는 건지 부가세 포함인지 확인하세요. 세율만 보고 계산했다가 실제 고지서와 차이가 나는 일이 있습니다.

재산세 고지서에도 본세, 도시지역분, 지방교육세가 각각 찍혀 나옵니다. 합계만 보지 말고 항목별로 보시면 구조가 이해됩니다.

감면받아도 이건 붙습니다

생애최초 취득세 감면으로 취득세 본세가 줄어들면, 지방교육세도 그 줄어든 금액의 10%로 함께 줄어듭니다. 본세에 연동되기 때문입니다.

반대로 취득세가 중과되면 지방교육세도 함께 커집니다. 세율이 오르면 두 배로 체감되는 셈입니다.

별도로 신고하지 않습니다

취득세를 신고·납부할 때 함께 계산되어 나오고, 재산세도 하나의 고지서에 함께 찍힙니다. 따로 챙겨서 낼 필요가 없습니다.

다만 총액만 보고 "왜 이만큼 나왔지"라고 생각하기 쉬우니, 고지서의 항목별 금액을 한 번 확인해 보시면 구조가 보입니다. 취득세 계산기와 재산세 계산기의 결과에도 이미 포함되어 있습니다.

왜 따로 걷나

지방교육 재정은 지방자치단체 예산과 별도로 관리됩니다. 그래서 독립된 세목으로 두되, 별도 신고 부담을 늘리지 않으려고 다른 세금에 얹어 걷는 방식을 씁니다.

납세자 입장에서는 취득세·재산세를 낼 때 자동으로 함께 계산되므로 따로 챙길 일은 없습니다. 다만 세액을 미리 어림할 때 빼먹으면 실제보다 적게 잡게 됩니다.

계산기에는 포함되어 있습니다

이 사이트의 취득세 계산기와 재산세 계산기는 지방교육세를 포함한 금액을 보여줍니다. 별도로 더하지 마세요.

취득세와 재산세에서 계산 방식이 다릅니다

같은 이름이지만 비율이 다릅니다. 재산세 쪽이 두 배입니다.

금액으로 보면

취득세 쪽은 금액이 커서 무시하기 어렵습니다. 계산기의 결과에는 이미 포함되어 있으니 별도로 더하지 마세요.

함께 보기 · 취득세 · 재산세

농어촌특별세

전용면적 85㎡ 초과 주택에 붙는 0.2%

농어업 경쟁력 강화 재원으로 걷는 국세입니다. 부동산에서는 취득세에 얹혀 나옵니다.

85㎡가 기준입니다

전용면적 85㎡ 이하 주택은 면제됩니다. 초과하면 취득가액의 0.2%가 부과됩니다.

공급면적과 헷갈리지 마세요

가장 많이 실수하는 부분입니다. 중개사가 말하는 "34평"은 보통 공급면적 기준입니다. 농특세를 판단하는 건 전용면적입니다.

전용 84㎡ 아파트를 34평형이라고 부르는데, 전용면적으로는 25.41평이라 85㎡ 이하입니다. 농특세가 붙지 않습니다.

전용 84㎡짜리 아파트가 그렇게 많은 이유가 이것입니다. 85㎡ 바로 아래에 맞춰 설계된 면적입니다.

소수점까지 확인하세요

정확히 85.0㎡면 초과가 아니라 면제입니다. 하지만 85.02㎡ 같은 숫자면 초과입니다.

등기부등본 표제부나 건축물대장에서 소수점까지 확인하세요. 자세한 내용은 전용면적·공급면적과 84제곱미터는 왜 34평이라고 불릴까에 있습니다.

감면받을 때도 붙는 경우가 있습니다

농어촌특별세는 취득세에만 붙는 게 아닙니다. 세금을 감면받는 경우 그 감면액에 대해 부과되는 유형도 있습니다.

생애최초 취득세 감면처럼 감면 제도를 이용할 때, 최종 고지서에 농특세가 어떻게 반영됐는지 확인해 보세요.

계산기에서 확인하세요

취득세 계산기에서 85㎡ 초과 항목을 체크하면 농특세가 포함된 금액이 나옵니다. 체크 여부에 따라 얼마가 달라지는지 바로 비교하실 수 있습니다.

금액으로 보면

취득가액의 0.2%입니다. 정률이라 집값에 그대로 비례합니다.

84.9㎡와 85.1㎡는 사는 데 차이가 없지만 세금은 갈립니다.

공급면적으로 판단하면 틀립니다

기준은 전용면적입니다. 중개사가 말하는 "34평"은 대개 공급면적이고, 그 집의 전용면적은 84㎡ 정도라 85㎡ 이하입니다.

반대로 "40평형"이라고 부르는 집은 전용 101㎡ 안팎이라 85㎡를 넘습니다. 부르는 이름이 아니라 서류의 숫자로 확인하세요.

• 등기부등본 표제부
• 건축물대장 (정부24에서 무료)
• 분양이라면 입주자모집공고문

소수점까지 봐야 합니다

84.99㎡와 85.01㎡가 갈립니다. 실무에서는 84.9x㎡로 설계된 단지가 많은데, 이는 이 기준을 의식한 결과입니다.

평수 환산 계산기에 전용면적을 넣으면 85㎡ 초과 여부를 바로 판정해 드립니다. 취득세 계산기에서는 체크박스로 반영됩니다.

85㎡는 다른 곳에서도 기준입니다

세금뿐 아니라 청약의 가점제·추첨제 비율, 일부 정책대출의 면적 요건에서도 쓰입니다. 전용면적을 정확히 알아두시면 여러 곳에서 쓰입니다.

함께 보기 · 취득세 · 전용면적 · 공급면적

재산세

집을 가지고 있으면 매년 내는 지방세. 6월 1일 소유자가 부담

주택을 보유하고 있으면 매년 내는 지방세입니다. 7월과 9월에 나눠 부과됩니다.

계산 구조

도시지역분이 과세표준의 0.14%로 붙는데, 구간에 따라 본세보다 클 수 있습니다. 이걸 빼먹으면 실제 고지서와 크게 차이 납니다.

공시가격별 금액

1세대 1주택 특례세율, 공정시장가액비율 45%를 가정한 예시입니다.

공시가격이 높을수록 특례의 효과도 커집니다.

도시지역분이 본세보다 큰 구간이 있습니다

공시 3억이면 본세가 약 10만원인데 도시지역분이 약 19만원입니다. 본세보다 부가 항목이 더 큽니다.

재산세를 어림할 때 본세만 보면 실제 고지서와 두세 배 차이가 날 수 있습니다.

6월 1일이 기준입니다

그해 6월 1일 소유자에게 1년치가 부과됩니다. 5월 31일에 팔면 안 내고, 6월 2일에 팔면 1년치를 다 냅니다.

5~6월에 거래한다면 잔금일을 하루 조정하는 것만으로 수십만 원이 갈립니다. 계약서 특약으로 누가 부담할지 정리해 두는 게 안전합니다.

재산세 계산기에서 본인 공시가격으로 계산하실 수 있습니다. 실제 세액은 위택스 미리계산 서비스에서도 확인하세요. 자세한 내용은 집을 사면 매년 내는 세금에 있습니다.

1주택 특례와 일반세율 비교

특례가 본세에만 적용되고 도시지역분에는 적용되지 않아서 차이가 생각보다 작습니다. 1주택이 되는 것의 실익은 재산세보다 종합부동산세 쪽에서 훨씬 큽니다.

납부는 두 번에 나눠 나옵니다

7월과 9월에 절반씩 고지됩니다. 주택분 세액이 20만원 이하면 7월에 한 번에 나옵니다.

건물분과 토지분을 나눠 부과하는 구조라 고지서가 여러 장 오기도 합니다. 놓치면 가산금이 붙으니 자동이체를 걸어두시는 편이 안전합니다.

5~6월 거래라면 특약을 넣으세요

과세 기준일이 6월 1일이라 5월 31일에 팔면 안 내고, 6월 2일에 팔면 1년치를 냅니다. 잔금일을 조정하거나, 계약서에 부담 주체를 명시해 두세요. 계약서 특약 글에 문구 예시가 있습니다.

정확한 세액은 위택스에서

이 계산기는 구조를 이해하고 대략을 잡는 용도입니다. 지방세 미리계산 서비스와 관할 지자체가 최종 기준입니다. 재산세 계산기에서 공정시장가액비율을 직접 바꿔가며 비교해 보실 수 있습니다.

함께 보기 · 공시가격 · 공정시장가액비율 · 종합부동산세

종합부동산세

보유 주택 공시가격 합계가 기준을 넘을 때만 내는 국세

보유한 부동산의 공시가격 합계가 일정 금액을 넘을 때 부과되는 국세입니다. 매년 12월에 냅니다.

재산세는 모든 주택 소유자가 내지만, 종부세는 기준을 넘는 사람만 냅니다.

공제 금액

1세대 1주택이고 공시가격 12억 이하면 종부세는 없습니다. 대부분의 1주택자는 재산세만 냅니다.

공시가격은 시세보다 낮게 형성되므로, 공시 12억은 시가로 대략 17억 안팎에 해당합니다.

2026년 세제개편안 — 아직 법은 아닙니다

재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 1세대 1주택 기본공제를 공시가격 12억에서 14억으로 올리는 내용이 담겼습니다. 시가로는 약 20억원까지 과세 대상에서 빠집니다.

동시에 거주하지 않는 주택과 다주택은 기본공제를 줄이는 방향입니다. 주택 수가 아니라 가액과 실거주 여부가 기준이 됩니다.

부부 공동명의는 선택할 수 있습니다

두 가지 방식 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.

• 각자 9억씩 공제받아 합계 18억까지 공제
• 1주택 단독처럼 12억 공제 + 고령자·장기보유 공제 적용

어느 쪽이 유리한지는 주택 가격, 보유 기간, 나이에 따라 갈립니다. 고령이고 오래 보유했다면 특례 신청 쪽이 유리해지는 경우가 많습니다.

국세청 홈택스의 간이세액계산으로 두 경우를 다 계산해 보실 수 있습니다. 매년 9월에 특례 신청 기간이 있습니다.

재산세와 무엇이 다른가

전국의 주택을 사람 단위로 합쳐서 계산한다는 점이 핵심입니다. 지방에 작은 집이 하나 더 있으면 합산됩니다.

이중과세는 아닙니다

같은 집에 재산세와 종부세가 모두 부과되지만, 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세를 공제합니다. 그래서 완전히 두 번 내는 구조는 아닙니다.

아직 법이 아닌 개편안에 주의하세요

기본공제 상향을 담은 세제개편안이 발표됐지만 국회를 통과해야 시행됩니다. 뉴스 제목만 보고 계획을 세우면 어긋납니다. 종부세 개편 글에 확정된 것과 아닌 것을 구분해 정리해 두었습니다.

함께 보기 · 재산세 · 공시가격 · 양도소득세

공시가격

정부가 매년 발표하는 부동산 가격. 보유세와 건강보험료의 기준

정부가 매년 조사·발표하는 부동산의 적정 가격입니다. 보유세는 실제 매매가가 아니라 이 값을 기준으로 계산합니다.

통상 시세보다 낮게 형성됩니다. 8억에 산 집의 공시가격이 6억 안팎일 수 있습니다.

확인 방법

부동산공시가격 알리미에서 무료로 조회할 수 있습니다. 매년 1월 1일 기준으로 정해지고 보통 3~4월에 공개됩니다.

집을 사기 전에 공시가격을 확인하면 앞으로 매년 낼 보유세를 미리 계산할 수 있습니다. 매매가만 보고 판단하면 보유 비용을 놓칩니다.

이의신청 기간이 있습니다

공개 후 일정 기간 이의신청을 받습니다. 주변 시세보다 지나치게 높게 매겨졌다고 판단되면 신청할 수 있습니다.

받아들여지면 그해 보유세와 건강보험료가 함께 줄어듭니다.

공시가격은 시세를 따라 움직입니다

정부는 공시가격이 시세를 일정 수준 반영하도록 관리합니다. 시세가 오르면 공시가격도 따라 오르고, 보유세와 건강보험료가 함께 오릅니다.

집을 사기 전에 그 집의 공시가격을 확인해 두시면, 앞으로 매년 나갈 돈을 미리 계산할 수 있습니다.

매매가와 혼동하지 마세요

세 가지가 각각 다릅니다. 대출은 담보 평가액, 세금은 공시가격, 시세 판단은 실거래가를 봅니다.

매매가와 얼마나 차이 나나

공시가격은 시세보다 낮게 매겨지는 것이 보통입니다. 그 비율을 현실화율이라고 하는데, 주택 유형과 가격대에 따라 다르고 정책적으로 조정됩니다.

매매가를 넣고 재산세를 계산하면 실제 고지서보다 훨씬 큰 금액이 나옵니다. 반드시 공시가격으로 계산하세요.

어디에 쓰이나

한 번 정해지면 여러 곳에 연쇄적으로 쓰입니다.

• 재산세·종합부동산세 과세표준의 출발점
• 건강보험료 지역가입자 재산 점수
• 기초연금·각종 복지 수급 판단
• 정책대출의 주택가격 요건
• 청약 시 무주택 판정의 소형·저가주택 기준

세금만의 문제가 아닙니다. 공시가격이 오르면 건강보험료가 함께 오르는 경우가 있습니다.

확인과 이의신청

부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회합니다. 공동주택은 매년 4월경, 단독주택은 1월경 결정·공시됩니다.

공시 전에 열람 기간이 있고, 이 기간에 의견을 제출할 수 있습니다. 결정 후에도 일정 기간 이의신청이 가능합니다. 기간을 놓치면 그해에는 바꿀 수 없습니다.

주변 시세보다 높게 매겨졌다고 판단되면 근거 자료(인근 실거래가 등)를 갖춰 신청해 보실 수 있습니다.

함께 보기 · 재산세 · 종합부동산세 · 공정시장가액비율

공정시장가액비율

공시가격 전부가 아니라 일정 비율만 과세표준으로 잡는 장치

공시가격 전체에 세금을 매기지 않고, 일정 비율만 과세표준으로 잡는 조정 장치입니다.

비율이 낮을수록 세 부담이 줄어듭니다. 1주택자에게는 더 낮은 비율을 적용하는 특례가 있습니다.

비율이 바뀌면 세금이 얼마나 달라지나

공시가격 6억, 1주택 특례세율 기준입니다.

공시가격이 그대로여도 비율이 바뀌면 세금이 달라집니다.

매년 조정됩니다

정부가 시행령으로 정하기 때문에 해마다 바뀔 수 있습니다. 부동산 가격이 급등하면 세 부담을 완화하려고 비율을 낮추고, 반대 상황에서는 올리는 식으로 조절됩니다.

법을 고치지 않고 시행령만으로 조정할 수 있어서, 정부가 세 부담을 조절하는 가장 빠른 수단입니다.

그래서 작년 재산세와 올해 재산세가 다를 때, 공시가격만이 아니라 이 비율이 바뀐 경우도 있습니다. 고지서를 비교하실 때 두 가지를 함께 보세요.

확인 방법

그해 적용 비율은 행정안전부·기획재정부 발표나 위택스 안내에서 확인할 수 있습니다.

재산세 계산기에서는 이 비율을 직접 입력하실 수 있게 열어두었습니다. 발표된 값이 바뀌면 고쳐서 계산하세요.

곱하는 순서를 기억하세요

공시가격에 바로 세율을 곱하는 것이 아닙니다. 이 비율을 한 번 거칩니다. 비율이 낮아지면 공시가격이 그대로여도 세금이 줄어듭니다.

정부가 시행령으로 정합니다

법 개정 없이 시행령만으로 바꿀 수 있어서 조정이 잦습니다. 세율을 건드리지 않고도 세부담을 조절할 수 있는 수단이라, 정책 방향에 따라 해마다 달라진다고 보시는 편이 맞습니다.

주택 유형과 1주택 여부에 따라 다른 비율이 적용되기도 합니다.

종합부동산세에도 적용됩니다

종부세에도 같은 이름의 비율이 있지만 재산세와 값이 다릅니다. 하나의 숫자로 기억하시면 안 됩니다.

재산세 계산기에서 비율을 직접 바꿔가며 비교해 보실 수 있습니다. 올해 값은 행정안전부 발표나 위택스에서 확인하세요.

세율을 안 건드려도 세금이 바뀝니다

세율을 바꾸려면 법을 고쳐야 하지만, 이 비율은 시행령만 고치면 됩니다. 그래서 정부가 세부담을 조절할 때 가장 먼저 쓰는 수단입니다.

"세율은 그대로인데 세금이 늘었다"면 공시가격이 올랐거나 이 비율이 올랐거나 둘 중 하나입니다. 고지서의 과세표준을 작년과 비교해 보면 원인이 보입니다.

함께 보기 · 재산세 · 공시가격

생애최초 취득세 감면

12억원 이하 주택 취득 시 취득세 최대 200만원 감면

생애 처음으로 주택을 취득할 때 취득세를 감면해 주는 제도입니다.

정액 감면입니다

정률이 아니라 최대 200만원이라는 금액 상한이 있습니다. 그래서 집값이 쌀수록 체감이 큽니다.

12억원을 넘으면 감면이 없습니다.

요건이 까다롭습니다

• 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 본인만이 아닙니다
• 과거에 잠깐이라도 소유한 적이 있으면 안 됩니다. 상속으로 받은 지분도 해당될 수 있습니다
• 실거주 의무가 붙습니다. 어기면 감면받은 세금을 추징당합니다
• 소득 요건이 붙는 경우가 있습니다

전세를 놓을 계획이면 받으면 안 됩니다

실거주 의무 때문입니다. 감면을 받고 세를 놓으면 나중에 추징당하고 가산세까지 붙습니다.

당장 200만원을 아끼려다 더 큰 금액을 물어낼 수 있습니다. 입주 계획이 확실할 때만 신청하세요.

확인처

요건 충족 여부는 관할 지자체 세무과에 직접 확인하세요. 특히 과거 소유 이력은 본인이 기억하지 못하는 경우도 있어, 미리 확인해 두는 게 안전합니다.

자세한 내용은 생애최초 주택구입, 실제로 얼마나 이득인지에 있습니다.

집값별 감면 효과

정액 200만원이라 저가 주택일수록 비율이 큽니다.

8억 집에서는 200만원이 전체의 10%에 불과합니다. "생애최초라 세금이 크게 줄겠지"라고 기대하면 어긋납니다.

사후 의무가 붙습니다

받고 끝이 아닙니다. 취득 후 일정 기간 안에 전입해서 실제로 거주해야 하고, 그 기간 동안 처분하거나 임대를 놓으면 감면받은 세액을 추징당합니다.

세대 기준으로 봅니다

본인이 집을 산 적이 없어도, 세대원 중 주택 취득 이력이 있으면 대상이 아닐 수 있습니다. 배우자의 이력도 함께 봅니다.

소득 요건이 붙는 경우도 있습니다. 요건은 개정이 잦으니 계약 전에 확인하세요.

신청은 자동이 아닙니다

취득세 신고할 때 감면을 신청해야 합니다. 법무사가 등기와 함께 처리하는 경우가 대부분이지만, 감면 대상이라는 사실을 미리 알려주셔야 합니다.

관할 시·군·구청 세무과가 최종 판단합니다. 생애최초 특별공급과는 이름만 비슷한 별개 제도입니다.

함께 보기 · 취득세 · 특별공급

양도소득세

집을 팔아 남은 이익에 매기는 국세. 경우의 수가 매우 많습니다

부동산을 팔아서 이익이 났을 때 그 차익에 매기는 국세입니다.

1세대 1주택은 대체로 비과세입니다

1세대가 1주택을 요건대로 보유(지역에 따라 거주 요건 추가)한 뒤 팔면, 양도가액 12억원까지는 비과세입니다.

12억을 넘는 부분에 대해서만 세금이 붙습니다. 대부분의 실거주 1주택자는 여기에 해당해 양도세를 내지 않거나 적게 냅니다. 자세한 요건은 1세대 1주택 비과세를 보세요.

필요경비를 챙기면 세금이 줄어듭니다

취득가액 외에 뺄 수 있는 항목들입니다. 영수증이 없으면 못 넣습니다.

• 취득세, 중개보수, 법무사 보수
• 자본적 지출 (샷시 교체, 확장, 보일러 교체 등 가치를 높이는 공사)
• 양도 시 중개보수

도배·장판 같은 단순 수선비는 인정되지 않는 것이 원칙입니다. 지금 사시는 집의 공사 영수증을 따로 모아두세요. 몇 년 뒤 팔 때 세금이 달라집니다.

2026년 세제개편안에 변화가 담겼습니다

10년 이상 거주자의 기본공제를 연 250만원에서 연 2,500만원으로 올리는 내용이 포함됐습니다. 실거주 1주택 장기보유 공제율 최대 80%는 유지됩니다.

다만 2028년 적용이고 2027년은 유예기간이며, 아직 국회를 통과하지 않았습니다. 자세한 내용은 양도세 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로에 있습니다.

이 사이트에 양도세 계산기가 없는 이유

보유기간, 거주기간, 주택 수, 취득 시점, 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 여부가 조합되면 경우의 수가 수십 가지로 갈립니다.

계산기를 어설프게 만들면 맞는 것처럼 보이는 틀린 숫자를 주게 되고, 그건 없는 것보다 나쁩니다. 그래서 만들지 않았습니다.

양도세는 세무사에게 물어보세요. 한 번에 수천만 원이 갈리는 세금이라 상담료가 아깝지 않습니다.

언제 신고하나

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부합니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다.

기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 파는 시점에 세금을 준비해 두셔야 합니다.

필요경비 영수증을 모아두세요

양도차익에서 뺄 수 있는 항목들입니다. 챙기면 세금이 실제로 줄어듭니다.

영수증이 없으면 인정되지 않습니다. 집을 살 때부터 파는 날까지의 서류를 한 곳에 모아두세요. 몇 년 뒤에는 다시 만들 수 없습니다.

보유·거주 기간이 세금을 크게 바꿉니다

• 1년 미만 단기 양도 — 세율이 매우 높습니다
• 1세대 1주택 비과세 — 요건을 채우면 상당 부분이 비과세
• 장기보유특별공제 — 보유·거주 기간에 따라 차익에서 공제

며칠 차이로 요건을 못 채우는 경우가 실제로 있습니다. 잔금일을 조정할 수 있다면 미리 계산해 보세요.

계산기를 만들지 않은 이유

이 사이트에 양도세 계산기가 없는 것은 의도적입니다. 주택 수, 보유·거주 기간, 조정대상지역 여부, 일시적 2주택, 상속·증여 이력이 얽혀 경우의 수가 지나치게 많습니다. 잘못 만들면 도움이 아니라 위험이 됩니다.

금액이 크다면 세무사 상담을 권합니다. 상담료보다 절세액이 큰 경우가 대부분입니다.

함께 보기 · 1세대 1주택 비과세 · 종합부동산세

1세대 1주택 비과세

양도세를 면제받는 요건. '세대'와 '기간'이 핵심입니다

1세대가 1주택을 보유하다 팔 때 양도소득세를 면제받는 제도입니다. 양도가액 12억원까지 적용됩니다.

보유기간과 거주기간

• 보유기간 요건이 기본입니다
• 조정대상지역에서 취득한 주택은 거주기간 요건이 추가됩니다

거주기간은 실제로 살았어야 인정됩니다. 전입신고 이력으로 증명하므로 주민등록초본을 챙겨두세요. 전입신고를 미뤘다면 실제로 살았어도 증명이 어려울 수 있습니다.

일시적 2주택

이사 때문에 잠깐 두 채가 되는 경우를 구제하는 규정이 있습니다. 새 집을 산 뒤 정해진 기간 안에 기존 집을 팔면 1주택으로 봐줍니다.

이 기간을 넘기면 비과세가 통째로 날아갑니다. 갈아타기를 계획하신다면 매도 시점을 먼저 정하고 매수에 들어가세요. 집이 안 팔려서 기간을 넘기는 경우가 실제로 생깁니다.

요건은 자주 바뀝니다

보유·거주 기간과 일시적 2주택 허용 기간은 부동산 대책에 따라 계속 조정돼 왔습니다. 취득 시점의 규정이 적용되는지 양도 시점의 규정이 적용되는지도 사안마다 다릅니다.

본인 사례는 반드시 세무사나 관할 세무서에 확인하세요. 이 항목은 개념 설명이지 판단 근거가 아닙니다.

'1세대'가 관건입니다

'1주택'보다 '1세대'가 먼저입니다. 주민등록등본을 기준으로 배우자와 생계를 같이하는 직계존비속을 하나의 세대로 봅니다.

배우자는 주소를 달리해도 같은 세대입니다. 세대 분리로 해결되지 않습니다.

부모님과 합가한 상태에서 각자 집이 있으면 1세대 2주택이 됩니다. 이런 경우 동거봉양 합가 특례 등 예외 규정이 있지만 요건이 정해져 있습니다.

보유와 거주는 다른 요건입니다

취득 시점에 조정대상지역이었는지가 기준입니다. 나중에 해제돼도 이미 붙은 거주 요건은 따라옵니다. 전세를 놓고 다른 곳에 사셨다면 비과세를 못 받을 수 있습니다.

비과세에도 한도가 있습니다

고가 주택은 전액 비과세가 아닙니다. 기준 금액을 넘는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.

세대 분리를 고려한다면

주민등록을 분리한다고 무조건 별도 세대가 되는 것은 아닙니다. 나이, 소득, 실제 독립 생활 여부를 함께 봅니다. 배우자는 어떤 경우에도 같은 세대입니다.

부모님과 각자 집이 있는 상태로 합가하실 예정이라면, 합가 전에 세무 상담을 받아보시는 편이 안전합니다. 동거봉양 합가 특례가 있지만 나이와 기간 요건이 정해져 있습니다.

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