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전세 낀 매수 실투자금 계산기

매수가에서 전세보증금을 뺀 금액만 필요한 게 아닙니다. 취득세와 중개보수, 수리비가 더 들어갑니다. 실제로 나가는 내 돈을 계산합니다.

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계산식

매수가에서 전세금을 뺀 차액만 생각하기 쉬운데, 취득세와 중개보수는 전세금으로 못 냅니다. 별도 현금이 필요합니다.

전세가율이란

매매가 대비 전세보증금의 비율입니다. 높을수록 들어가는 내 돈이 적어집니다.

다만 전세가율이 높다는 건 집값이 떨어질 때 위험이 커진다는 뜻이기도 합니다. 매매가가 전세금 아래로 내려가면 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 돈을 더 넣어야 합니다.

세입자 관련해서 확인할 것

• 기존 세입자의 계약 만료일 — 언제까지 승계해야 하는지
• 계약갱신요구권 사용 여부 — 아직 안 썼다면 세입자가 2년 더 살 수 있습니다
• 보증금 반환 시점의 자금 — 만기에 돌려줄 돈이 있는지, 새 세입자를 구할 수 있는지
• 선순위 근저당 — 세입자의 보증금이 안전한지. 문제가 생기면 매수인이 떠안습니다

전세가율에 따라 필요한 돈

수리비 없이, 생애최초 감면 없이, 전용 85㎡ 이하로 계산한 값입니다.

전세가율이 10%p 오르면 5억짜리 집에서 필요한 돈이 5,000만원 줄어듭니다. 그래서 전세가율이 높은 지역·단지를 찾게 되는데, 여기에 함정이 있습니다.

갭이 작다는 것은 만기에 돌려줄 돈의 비중이 크다는 뜻입니다

8억 집을 전세가율 70%로 사면 2억 6,405만원만 들어갑니다. 대신 2년 뒤에 5억 6,000만원을 돌려줄 의무가 따라옵니다.

새 세입자를 같은 금액에 못 구하면 차액을 현금으로 메워야 합니다. 전세 시세가 10% 내려가면 5,600만원을 마련해야 합니다. 이걸 역전세라고 부릅니다.

부대비용은 대출이 안 됩니다

갭만 준비하면 되는 게 아닙니다. 취득세, 중개보수, 법무비가 별도로 나가고 전부 현금입니다.

5억 집이면 770만원, 8억 집이면 2,405만원입니다. 8억 구간은 취득세율이 2.33%로 올라가서 부대비용이 갑자기 뜁니다. 수리가 필요하면 여기에 더 붙습니다.

대출과는 성격이 다릅니다

전세보증금은 대출이 아니라 반환 의무입니다. 그래서 DSR 계산에 들어가지 않고, 매달 나가는 이자도 없습니다. 이 점이 갭투자의 가장 큰 이점입니다.

대신 원리금을 나눠 갚는 구조가 아니라 만기에 한꺼번에 돌려줘야 하는 돈입니다. 매달 부담이 없는 대신 특정 시점에 큰 덩어리가 몰립니다.

사기 전에 확인할 것

• 기존 계약 조건 — 세입자의 대항력은 집주인이 바뀌어도 유지됩니다. 잔여 기간, 갱신 여부, 특약을 그대로 승계합니다
• 계약갱신요구권 사용 여부 — 이미 썼는지에 따라 만기에 내보낼 수 있는지가 갈립니다
• 토지거래허가구역인지 — 실거주 의무가 붙어 전세 낀 매수가 아예 불가능합니다
• 주택 수 변동 — 다주택이 되면 취득세 중과와 보유세가 함께 올라갑니다
• 선순위 채권 — 등기부등본에서 근저당을 확인하세요

공개된 제도 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 금액은 금융기관·지자체·전문가에게 확인하세요. 면책조항