주택담보대출 한도 계산기
소득으로 얼마까지 빌릴 수 있는지를 DSR 기준으로 계산합니다. 은행이 실제로 쓰는 방식대로, 스트레스 금리를 적용하고 기존 대출을 모두 합산합니다.
최종 업데이트: 2026년 9월 3일 · 입력값은 서버로 전송되지 않습니다.
한도 계산
DSR이 정확히 뭔가
DSR은 총부채원리금상환비율입니다. 이름은 복잡한데 계산은 단순합니다.
DSR = 1년치 모든 대출 원리금 상환액 ÷ 세전 연소득 이 값이 40%를 넘으면 은행에서 추가 대출이 나오지 않습니다.
연소득 5,000만원이면 1년에 갚는 원리금 총액이 2,000만원을 넘을 수 없다는 뜻입니다. 월 167만원입니다. 이미 자동차 할부로 월 50만원을 내고 있다면, 주택담보대출에 쓸 수 있는 건 월 117만원뿐입니다.
거의 모든 대출이 합산됩니다
DSR에서 사람들이 가장 많이 오해하는 부분입니다. 주택담보대출만 보는 게 아닙니다.
- 신용대출 — 원금과 이자 모두
- 마이너스 통장 — 쓰지 않아도 한도 전액이 잡힙니다
- 자동차 할부, 카드론, 리스
- 학자금 대출, 보험약관대출
- 다른 집의 주택담보대출
반대로 전세자금대출의 원금 부분, 중도금 대출, 서민금융상품 등은 제외되거나 일부만 반영됩니다. 정확한 적용 여부는 은행에 확인하셔야 합니다.
스트레스 금리 때문에 한도가 더 줄어듭니다
DSR을 계산할 때 은행은 지금 금리가 아니라 더 높은 금리를 기준으로 심사합니다. 앞으로 금리가 오르면 상환 부담이 커지니, 그 상황을 미리 가정하는 겁니다. 이걸 스트레스 DSR이라고 합니다.
실제 대출 금리가 4.2%여도 수도권·규제지역에서는 심사를 7.2%로 합니다. 이자만 계산하면 별 차이 없어 보이지만, 한도로 환산하면 연소득 6,000만원 기준 1억 1,400만원이 줄어듭니다. 은행 상담에서 "생각보다 한도가 적게 나오네요"라는 말이 나오는 대부분의 이유가 이것입니다.
중요한 건 실제로 내는 이자는 계약한 금리 그대로라는 점입니다. 스트레스 금리는 한도를 정할 때만 쓰이고, 상환액 자체를 올리지는 않습니다. 위 계산기도 한도는 심사금리로, 월 상환액은 실제 금리로 나눠서 보여줍니다.
연소득별로 얼마가 나오나
DSR 40%, 30년 만기, 실제 금리 4.2%, 다른 대출이 하나도 없을 때의 값입니다. 지역에 따라 스트레스 가산금리가 달라져 한도가 갈립니다.
| 세전 연소득 | 수도권·규제지역 가산 3.0%p | 지방 가산 0.75%p | 차이 |
|---|---|---|---|
| 3,000만원 | 1억 4,732만원 | 1억 8,735만원 | 4,003만원 |
| 4,000만원 | 1억 9,643만원 | 2억 4,980만원 | 5,337만원 |
| 5,000만원 | 2억 4,554만원 | 3억 1,224만원 | 6,670만원 |
| 6,000만원 | 2억 9,464만원 | 3억 7,469만원 | 8,005만원 |
| 7,000만원 | 3억 4,375만원 | 4억 3,714만원 | 9,339만원 |
| 1억원 | 4억 9,107만원 | 6억 2,449만원 | 1억 3,342만원 |
같은 소득인데 지역만으로 수천만원이 갈립니다. 연소득 5,000만원이면 6,670만원, 1억이면 1억 3,342만원 차이입니다. 지역별 차이는 지방에서 집 살 때, 수도권과 무엇이 다른가에 정리해 두었습니다.
다른 대출이 있으면 이만큼 줄어듭니다
연소득 5,000만원, 수도권 기준입니다. 부채가 없을 때 한도는 2억 4,554만원입니다.
| 보유 부채 | 주담대 한도 | 줄어드는 금액 |
|---|---|---|
| 없음 | 2억 4,554만원 | — |
| 마이너스 통장 5,000만원 한도 전액, 5년 분할 환산 | 1억 653만원 | 1억 3,901만원 |
| 신용대출 3,000만원 5년 만기, 금리 5% | 1억 5,346만원 | 9,208만원 |
| 자동차 할부 월 50만원 | 1억 7,187만원 | 7,366만원 |
눈여겨보실 것은 부채 금액보다 상환 기간이 더 크게 작용한다는 점입니다. 마이너스 통장 5,000만원이 신용대출 3,000만원보다 타격이 큰 이유는, 짧은 기간에 나눠 갚는 것으로 계산해 연간 상환액이 커지기 때문입니다. 계산 과정은 마이너스 통장 하나가 주담대 한도를 1억 3,900만원 깎습니다에 있습니다.
DSR만 통과하면 되는 게 아닙니다
최종 한도는 세 가지 중 가장 작은 값으로 정해집니다.
| 기준 | 무엇을 보나 | 주로 걸리는 경우 |
|---|---|---|
| LTV | 집값(담보 평가액) 대비 비율 | 집값이 낮을 때 |
| DSR | 소득 대비 연간 원리금 | 소득이 낮거나 부채가 있을 때 |
| 금액 상한 | 규제지역의 금액 뚜껑 | 집값이 아주 비쌀 때 |
여기서 나온 DSR 한도가 넉넉해도 LTV나 금액 상한에 걸리면 그 금액까지만 나옵니다. 반대로 LTV에 걸려 있다면 마이너스 통장을 정리해도 한도가 1원도 늘지 않습니다. 내가 무엇에 걸렸는지부터 확인하셔야 헛수고를 피합니다.
사례별 구분법은 LTV, DSR, 대출 상한 — 셋 중 무엇에 걸렸는지에, 세 가지를 한꺼번에 판정하는 것은 내집마련 가능 진단기에 있습니다.
한도가 부족할 때 쓸 수 있는 방법
마이너스 통장 정리 — 효과가 가장 즉각적입니다
5,000만원 한도의 마이너스 통장을 잔액 0원으로 두고 계셔도, DSR에서는 5,000만원을 빌린 것으로 계산합니다. 해지하면 그만큼 주담대 한도가 늘어납니다. 다만 은행 전산에 반영되는 데 시간이 걸리니, 대출 신청 최소 2~3주 전에 처리하시는 게 안전합니다.
만기 늘리기
같은 금액이라도 30년에 나눠 갚으면 40년보다 연간 상환액이 큽니다. 만기를 늘리면 연간 부담이 줄어 한도가 늘어납니다.
| 만기 | 한도 (연소득 5,000만원·수도권) |
|---|---|
| 20년 | 2억 1,168만원 |
| 30년 | 2억 4,554만원 |
| 40년 | 2억 6,205만원 |
30년에서 40년으로 10년을 더 늘려도 한도는 1,651만원 늘어나는 데 그칩니다. 기대만큼 크지 않습니다. 반면 총 이자는 크게 늘고, 은퇴 이후까지 상환이 이어집니다. 규제지역 주택담보대출은 만기 상한이 정해져 있어 무한정 늘릴 수도 없습니다.
부부 공동명의·공동채무
배우자를 공동채무자로 넣으면 소득이 합산되어 DSR 여유가 늘어납니다. 다만 배우자의 기존 대출도 같이 합산되니, 배우자 쪽 부채가 많으면 오히려 불리해질 수 있습니다.