거래·서류 용어 정리

등기부등본

부동산의 이력서. 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉩니다

정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 그 부동산이 무엇이고, 누구 것이고, 빚이 얼마나 걸려 있는지가 전부 적혀 있습니다.

계약 전에 본인이 직접 인터넷등기소에서 떼어 보셔야 합니다. 몇백 원입니다. 중개사가 보여주는 것만 믿지 마세요. 발급 날짜가 지난 것일 수 있습니다.

세 부분

갑구에서 위험 신호

• 가압류, 압류 — 채권자가 처분을 막아둔 상태
• 가처분 — 소유권 분쟁이 진행 중일 수 있음
• 경매개시결정 — 이미 경매가 시작됨
• 신탁 — 소유권이 신탁회사에 있어, 실소유자처럼 보이는 사람과 계약해도 무효일 수 있음

계약서에 적힌 사람과 갑구의 소유자가 같은가

기본이지만 놓치는 경우가 있습니다. 등기부상 소유자 본인과 계약해야 합니다.

대리인이 나온다면 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인하고, 소유자에게 직접 전화해 확인하세요.

두 번 확인하세요

발급 날짜가 오늘인지 확인하고, 아래 두 시점에 각각 떼어 보세요.

1. 계약 직전 — 근저당과 권리관계 확인 2. 잔금 다음 날 아침 — 잔금일에 새 근저당이 잡히지 않았는지 확인

대항력이 다음 날 0시에 생기기 때문에 두 번째 확인이 중요합니다.

말소사항 포함으로 떼면 과거 이력까지 보입니다. 가압류가 자주 걸렸다 풀린 이력이 있으면 참고가 됩니다. 자세한 내용은 등기부등본 읽는 법에 있습니다.

을구에서 볼 것

갑구가 소유권이라면 을구는 소유권 이외의 권리입니다. 실무에서 가장 자주 보는 것이 근저당권입니다.

• 근저당권 — 채권최고액이 실제 대출의 110~130%입니다
• 전세권 — 등기된 전세권이 있으면 순위를 확인해야 합니다
• 지상권 — 은행이 담보 보호를 위해 함께 설정하는 경우가 있습니다

을구가 비어 있으면 대출이 없는 집입니다. 전세로 들어가실 때 가장 안전한 형태입니다.

어디서 떼나

인터넷등기소에서 누구나 뗄 수 있습니다. 소유자 동의가 필요 없고 수수료도 소액입니다. 주소만 알면 됩니다.

• 열람용 — 화면으로 보는 용도. 더 저렴합니다
• 발급용 — 관공서 제출용

계약 검토 단계에서는 열람용으로 충분합니다.

말소된 권리도 함께 보세요

등기부에는 말소된 기록에 취소선이 그어져 남습니다. 이걸 그냥 넘기지 마세요.

가압류가 여러 번 설정됐다가 풀린 이력이 있다면, 소유자의 자금 사정이 좋지 않았다는 신호입니다. 최근 몇 년 사이에 소유자가 자주 바뀐 것도 확인해 볼 만합니다.

함께 보기 · 근저당권 · 채권최고액 · 건축물대장 · 위반건축물 · 신탁등기

근저당권 · 채권최고액

등기부에 적힌 금액은 실제 대출의 110~130%입니다

대출을 받을 때 은행이 그 부동산에 설정하는 담보권이 근저당권입니다. 등기부 을구에 기재됩니다.

적힌 금액이 빌린 돈이 아닙니다

등기부에 적힌 채권최고액은 실제 대출금이 아닙니다. 보통 실제 대출금의 110~130%로 설정합니다.

이자와 지연손해금까지 담보하기 위해 여유를 두는 것입니다.

정확한 잔액은 매도인이 은행에서 부채증명서를 발급받아야 알 수 있습니다. 전세 계약이라면 요청해 보실 수 있습니다.

매수할 때

대부분 잔금일에 기존 근저당을 말소하고 새 대출의 근저당을 설정합니다.

계약서에 "잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소한다" 는 내용이 들어가 있는지 확인하세요. 말소가 확인되기 전에 잔금 전액을 넘기면 안 됩니다.

실무에서는 법무사가 동석해 잔금 지급과 말소 서류를 동시에 처리합니다.

왜 실제보다 크게 적나

은행은 원금뿐 아니라 미래에 생길 이자와 연체이자, 실행 비용까지 담보로 잡아둡니다. 그 여유분을 미리 반영한 금액이 채권최고액입니다.

그래서 3억을 빌렸어도 등기부에는 3억 3,000만원에서 3억 9,000만원으로 적힙니다.

전세로 들어갈 때 계산

안전하게 보려면 채권최고액 기준으로 계산하세요. 실제 빚이 그보다 적더라도, 집주인이 추가로 빌릴 여지가 그만큼 열려 있다는 뜻이기 때문입니다.

경매 낙찰가는 시세보다 낮게 형성됩니다. 이 비중이 80%를 넘으면 반환보증이 사실상 필수입니다. 전세가율만 보시면 이 부분이 빠집니다.

실제 잔액을 확인하는 방법

집주인에게 부채증명서를 요구할 수 있습니다. 은행에서 발급하며 실제 남은 대출 잔액이 적혀 있습니다. 계약 조건으로 요구해 보실 만합니다.

매수할 때 — 말소 시점을 특약으로

집을 살 때는 기존 근저당이 잔금과 동시에 말소되는지가 핵심입니다.

실무에서는 잔금으로 대출을 갚고 말소하는 순서로 진행합니다. 법무사가 같은 날 처리하는지 확인하세요. 등기부등본을 잔금일 오전에 다시 떼는 것도 잊지 마세요.

근저당이 여러 개라면

1순위, 2순위로 나뉘어 설정되어 있을 수 있습니다. 모두 더해서 계산하세요. 2금융권 근저당이 섞여 있다면 금리가 높다는 뜻이라 집주인의 자금 사정을 짐작할 수 있는 신호이기도 합니다.

가압류·가처분이 함께 있다면 더 주의하셔야 합니다. 소송이 진행 중이라는 뜻일 수 있습니다.

함께 보기 · 등기부등본 · 우선변제권

건축물대장

건물의 공적 장부. 용도와 전용면적, 위반 여부를 확인합니다

건물의 구조·용도·면적이 적힌 공적 장부입니다. 지자체가 관리합니다.

등기부와 역할이 다릅니다

권리는 등기부, 건물의 실제 모습은 건축물대장입니다. 둘 중 하나만 보면 절반만 본 것입니다.

꼭 확인할 항목

• 위반건축물 여부 — 표제부 상단에 노란색으로 표시됩니다. 대출과 반환보증이 막힙니다
• 주용도 — '단독주택'인지 '근린생활시설'인지. 근생을 주거로 쓰고 있으면 주택으로 인정받지 못해 대출·세금·전입에 문제가 생깁니다
• 전용면적 — 농어촌특별세 85㎡ 판정의 기준입니다
• 사용승인일 — 건물의 실제 나이입니다
• 주차장·승강기 유무

등기부와 다르면

건축물대장이 기준입니다. 등기부의 면적은 건축물대장을 옮겨 적은 것이라, 다르면 등기부를 고칩니다. 면적이 다르다면 증축이나 변경이 있었을 가능성이 있으니 그 경위를 확인하세요.

발급 방법

정부24에서 무료로 열람·발급할 수 있습니다. 주소만 알면 되고 소유자 동의가 필요 없습니다.

• 일반건축물대장 — 단독주택 등
• 집합건축물대장 — 아파트·빌라 등

아파트는 집합건축물대장의 전유부에서 우리 집 전용면적을, 표제부에서 건물 전체 정보를 확인합니다. 계약 검토 단계에서 등기부와 함께 떼어 보시면 됩니다.

근린생활시설을 주거로 쓰는 경우

신축 빌라에서 특히 자주 나옵니다. 겉으로는 평범한 집인데 대장상 용도가 근린생활시설로 되어 있는 것입니다. 흔히 '근생빌라'라고 부릅니다.

이 경우 생기는 문제입니다.

시세보다 저렴한 신축 빌라라면 반드시 주용도를 확인하세요. 중개사가 먼저 말해주지 않는 경우가 있습니다.

위반 사항은 여기에만 표시됩니다

등기부등본에는 위반건축물 표시가 없습니다. 등기부만 떼어 보고 "깨끗하네"라고 판단하면 놓칩니다.

표제부 상단의 노란색 표시를 확인하시고, 있다면 관할 구청 건축과에 위반 내용과 이행강제금 부과 이력을 문의하세요. 이행강제금은 시정할 때까지 매년 반복 부과되고, 집을 사면 그 부담을 그대로 넘겨받습니다.

함께 보기 · 등기부등본 · 위반건축물 · 전용면적 · 공급면적

위반건축물

대장에 이 표시가 있으면 대출이 안 나오거나 크게 줄어듭니다

건축법을 위반한 부분이 있어 건축물대장에 표시가 된 건물입니다.

흔한 사례

• 베란다나 발코니를 신고 없이 확장
• 옥탑방 증축
• 근린생활시설을 주거용으로 무단 용도변경
• 주차장을 창고나 방으로 개조

겉보기에는 멀쩡해서 집을 보러 가서는 알 수 없습니다. 대장을 떼어봐야 압니다.

확인 순서

1. 건축물대장을 정부24에서 무료 발급 2. 상단에 위반건축물 표시가 있는지 확인 3. 있다면 어느 부분이 위반인지, 이행강제금이 부과 중인지 확인

중개사에게 묻는 것으로 끝내지 마세요. 본인이 직접 대장을 떼어 보셔야 합니다.

무엇이 문제를 만드나

• 베란다·옥상 불법 증축 — 가장 흔합니다
• 근린생활시설을 주거로 개조 — 신축 빌라에서 자주 나옵니다
• 다가구를 다세대처럼 쪼갠 경우
• 필로티 주차장을 방으로 개조

겉으로는 멀쩡해 보입니다. 건축물대장을 떼봐야 알 수 있습니다.

왜 치명적인가

이행강제금은 한 번 내고 끝이 아니라 시정할 때까지 매년 부과됩니다. 매수하면 그 부담을 그대로 넘겨받습니다.

시세보다 싼 매물이라면 먼저 확인하세요

주변보다 눈에 띄게 저렴한 데는 이유가 있습니다. 위반건축물이 그 이유인 경우가 적지 않습니다.

확인 순서

1. 정부24에서 건축물대장을 뗍니다 (무료) 2. 표제부 상단에 노란색 위반건축물 표시가 있는지 봅니다 3. 있다면 위반 내용과 이행강제금 부과 이력을 관할 구청 건축과에 문의합니다 4. 시정이 가능한지, 비용이 얼마인지 확인합니다

이미 계약했다면

계약 전에 고지받지 못했다면 계약 해제나 손해배상을 다툴 여지가 있습니다. 다만 계약서에 "현 시설 상태에서 매매한다"는 문구가 있으면 불리해집니다.

대출 실행이 막혀 잔금을 못 치르는 상황이 가장 위험합니다. 계약서에 "대출이 실행되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다" 는 특약을 넣어두시면 안전장치가 됩니다.

이행강제금은 누가 내나

현재 소유자입니다. 이전 주인이 저지른 위반이라도 집을 사면 그때부터 매수인에게 부과됩니다.

시정하면 부과가 멈추지만, 증축 부분을 철거해야 하는 경우 비용이 만만치 않습니다. 매도인에게 시정 후 잔금을 치르는 조건을 요구하거나, 시정 비용만큼 가격을 조정하는 방식으로 협상하실 수 있습니다.

전세로 들어가실 때도 마찬가지입니다. 위반건축물은 반환보증 가입이 막혀 보증금을 지킬 장치가 하나 줄어듭니다.

함께 보기 · 건축물대장

전용면적 · 공급면적

84㎡와 34평은 다른 면적을 잰 숫자입니다. 세금은 전용면적을 따릅니다

아파트 광고에서 같은 집을 "84㎡"라고도 하고 "34평"이라고도 합니다. 그런데 84㎡를 평으로 바꾸면 25.41평입니다. 34평이 아닙니다.

두 숫자가 서로 다른 면적을 재고 있기 때문입니다.

면적은 네 겹입니다

84㎡는 전용면적이고, 34평은 공급면적입니다. 전용 84㎡ 아파트의 공급면적은 보통 110㎡ 안팎이고, 이걸 평으로 바꾸면 33.28평이라 "34평형"이 됩니다.

평 환산

1평은 3.305785㎡입니다.

평단가를 비교할 때 기준을 맞추세요

8억짜리 아파트(전용 84㎡, 공급 110㎡)의 평단가입니다.

같은 집인데 평당 744만원이 다릅니다. 매물마다 어느 기준으로 적었는지 통일되어 있지 않으니, 헷갈리면 총액과 전용면적 두 가지만 놓고 비교하세요.

세금은 전용면적을 따릅니다

전용면적 85㎡ 초과면 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다. 8억이면 160만원입니다.

공급면적이 아닙니다. 전용 84㎡ 아파트가 그렇게 많은 이유가 여기 있습니다.

발코니는 어디에도 안 들어갑니다

발코니는 서비스면적이라 전용면적에도 공급면적에도 포함되지 않습니다. 그래서 같은 전용 84㎡라도 확장 여부에 따라 체감 넓이가 다릅니다.

등기부상 면적도 세금도 그대로입니다. 확장 여부는 서류가 아니라 직접 가서 확인하세요.

평수 환산 · 평단가 계산기에서 환산과 평단가를 계산하실 수 있습니다. 자세한 내용은 84제곱미터는 왜 34평이라고 불릴까에 있습니다.

전용률이 낮으면 같은 평수라도 좁습니다

전용면적을 공급면적으로 나눈 값이 전용률입니다.

"같은 34평인데 오피스텔이 좁게 느껴진다"는 말이 여기서 나옵니다. 공용면적이 크면 광고에 적힌 평수는 같아도 실제 쓰는 공간이 줄어듭니다.

매물을 비교하실 때 전용면적을 함께 물어보세요. 공급면적만으로는 비교가 안 됩니다.

실제 사례로 보는 차이

8억원짜리 전용 84㎡ 아파트입니다. 공급면적은 대략 112㎡입니다.

같은 집, 같은 가격인데 787만원이 벌어집니다. 매물 두 개를 비교할 때 한쪽은 전용, 한쪽은 공급으로 계산하면 판단이 뒤집힙니다.

평수 환산 계산기에서 바로 변환하고 85㎡ 초과 여부도 확인하실 수 있습니다.

함께 보기 · 건축물대장 · 농어촌특별세

실거래가

실제로 거래된 신고 가격. 호가와 다릅니다

부동산을 사고팔면 정해진 기간 안에 관할 지자체에 거래 가격을 신고해야 합니다. 이 신고된 가격이 실거래가입니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 누구나 무료로 조회할 수 있습니다.

호가와 다릅니다

• 호가 — 파는 사람이 부르는 값. 중개 사이트에 올라오는 가격
• 실거래가 — 실제로 계약된 값

호가는 희망 사항이고 실거래가는 결과입니다. 매물 사이트만 보고 시세를 판단하면 실제보다 높게 잡게 됩니다.

보실 때 주의할 점

거래 건수를 함께 보세요. 한두 건만 있는 단지의 실거래가는 대표성이 떨어집니다. 특수한 사정이 있는 거래일 수 있습니다.

층수와 향도 확인하세요. 같은 단지 같은 평형이라도 저층과 로열층은 가격 차이가 큽니다. 공개 정보에 층이 함께 나옵니다.

해제 여부를 보세요. 신고했다가 계약이 해제된 건도 표시됩니다. 실제 성사되지 않은 거래입니다.

공시가격과도 다릅니다

실거래가는 실제 거래 가격, 공시가격은 정부가 세금 매기려고 정한 가격입니다. 공시가격이 통상 더 낮습니다.

대출의 담보 평가액은 또 다른 기준입니다. 세 가지가 각각 다르다는 점을 기억하세요.

어디서 보나

국토교통부 실거래가 공개시스템이 원본입니다. 네이버부동산, 호갱노노 같은 서비스도 이 데이터를 가져다 보여줍니다.

아파트는 단지·면적·층까지 나와 비교가 쉽습니다. 빌라·다세대는 거래가 적어 참고할 사례 자체가 부족합니다.

같은 단지라도 이만큼 다릅니다

실거래가를 볼 때 조건을 맞춰서 비교하세요.

• 면적 — 전용 59㎡와 84㎡는 다른 물건입니다
• 층 — 저층과 로열층은 차이가 큽니다
• 향과 동 — 같은 단지 안에서도 갈립니다
• 거래 시점 — 6개월 전 가격은 지금 가격이 아닙니다

한 건만 보고 "이 단지는 얼마"라고 정하시면 안 됩니다. 최근 몇 건의 분포를 보세요.

신고에는 시차가 있습니다

계약 후 신고 기한이 있어서, 오늘 계약된 건이 오늘 보이지 않습니다. 최근 며칠~몇 주의 데이터는 비어 있다고 보시면 됩니다.

거래가 취소되면 삭제되기도 합니다. 특이하게 높거나 낮은 한 건이 나중에 사라지는 경우가 있습니다.

이렇게 쓰세요

• 호가와 비교 — 중개사가 부르는 가격이 최근 실거래와 얼마나 차이 나는지
• 전세가율 계산 — 매매와 전세 실거래를 함께 봅니다
• 공시가격과 구분 — 세금 계산은 공시가격으로 합니다. 실거래가로 계산하면 실제보다 크게 나옵니다
• 협상 근거 — 최근 거래 사례를 들고 가면 대화가 달라집니다

직거래와 특수관계 거래를 걸러내세요

가족 간 거래나 특수한 사정이 있는 거래가 섞여 있을 수 있습니다. 주변 시세와 동떨어진 한 건은 참고에서 빼는 편이 낫습니다.

공개시스템에서 거래 유형(중개거래/직거래)을 함께 보실 수 있습니다. 직거래이면서 시세와 크게 다르다면 일반적인 거래로 보기 어렵습니다.

함께 보기 · 등기부등본 · 공시가격

신탁등기

소유권이 신탁회사에 있는 상태. 실소유자와 계약하면 무효일 수 있습니다

부동산의 소유권이 신탁회사 앞으로 넘어가 있는 상태입니다. 등기부 갑구에 신탁이라고 기재됩니다.

주로 건축 자금을 조달하기 위해 개발 단계에서 설정합니다. 신축 빌라나 오피스텔에서 자주 보입니다.

왜 위험한가

등기부상 소유자가 신탁회사입니다. 실제로 그 건물을 지었고 임대를 놓는 사람(위탁자)은 소유자가 아닙니다.

그 사람과 임대차 계약을 맺으면 신탁회사에 대항할 수 없어 계약이 무효가 될 수 있습니다. 보증금을 통째로 잃는 사고가 여기서 나옵니다.

계약하려면

신탁회사의 동의가 필요합니다. 신탁원부를 확인해 누가 어떤 권한을 갖는지 봐야 합니다.

• 등기부에서 신탁 기재를 확인
• 신탁원부를 발급받아 임대 권한이 누구에게 있는지 확인
• 신탁회사의 서면 동의를 받고 계약

신탁원부는 등기소에서 발급받습니다. 인터넷으로는 안 되고 방문해야 하는 경우가 있습니다.

확인 목록

• 등기부 갑구에 신탁 기재가 있는가
• 있다면 신탁원부에서 임대 권한이 누구에게 있는가
• 신탁회사의 서면 동의를 받을 수 있는가
• 보증금은 누구 계좌로 넣어야 하는가

마지막 항목이 중요합니다. 권한 없는 사람의 계좌로 보내면 돌려받기 어렵습니다.

무엇을 조심해야 하나

등기부 갑구에 소유자가 신탁회사로 되어 있고, 신탁원부에 권한 관계가 적혀 있습니다.

여기서 사고가 나는 구조는 이렇습니다. 건물을 지은 사람(위탁자)이 아직 그 건물에 살거나 관리하고 있어서 집주인처럼 보이는데, 법적 소유자는 신탁회사입니다. 그 사람과 계약하면 무권한자와 계약한 것이 되어 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다.

반드시 확인할 것

• 신탁원부를 직접 확인 — 등기부만으로는 부족합니다. 등기소에서 별도로 발급받아야 하고, 임대 권한이 누구에게 있는지 적혀 있습니다
• 신탁회사의 동의서 — 임대에 대한 서면 동의를 받으세요. 구두 확인은 의미가 없습니다
• 보증금 입금 계좌 — 신탁회사가 지정한 계좌인지 확인하세요. 위탁자 개인 계좌로 보내면 위험합니다
• 우선수익자 — 대출을 해준 금융기관이 있고, 그 권리가 임차인보다 앞설 수 있습니다

절차가 번거롭다고 넘어가지 마세요

"원래 다 이렇게 한다", "서류는 나중에 주겠다"는 말을 들으실 수 있습니다. 여기서 물러서면 안 됩니다.

신탁원부 확인과 신탁회사 동의서, 이 두 가지가 없으면 계약하지 마세요. 번거로움과 보증금 전액은 비교 대상이 아닙니다.

신축 빌라에서 특히 많습니다

건축 자금을 조달하는 과정에서 신탁을 설정하는 경우가 많습니다. 신축 빌라 전세 계약이라면 신탁 여부를 먼저 확인하시고, 애매하면 법무사나 대한법률구조공단 상담을 받으세요.

전세보증금 반환보증 가입도 어려워지는 경우가 있으니 함께 확인하세요.

함께 보기 · 등기부등본

중개보수

법으로 정해진 건 상한선뿐입니다. 협의 대상입니다

공인중개사에게 지급하는 보수입니다. 흔히 복비라고 부릅니다.

상한만 정해져 있습니다

법정 요율은 상한이고, 그 아래에서는 협의로 정합니다. 주택 매매 기준입니다.

여기에 부가가치세 10%가 붙습니다. 8억이면 320만원에 부가세를 더해 352만원입니다.

지자체 조례로 요율이 다를 수 있으니 해당 지역 기준을 확인하세요.

9억 경계에서 역전이 생깁니다

주택 매매 중개보수 상한요율은 구간별로 정해져 있는데, 9억을 넘는 순간 요율이 올라갑니다.

집값 100만원 차이로 중개보수가 99만원 뜁니다. 9억 언저리에서 계약하신다면 이 지점을 알고 협상하세요.

계약서 쓰기 전에 정하세요

가장 중요한 실무 조언입니다. 잔금일에 가서 이야기하면 늦습니다. 계약서를 쓰는 자리에서 중개보수를 얼마로 할지 합의하고, 중개보수 약정란에 금액을 적어두세요.

"나중에 알아서 해드릴게요"라는 말을 믿고 넘어가면 상한 금액이 청구됩니다.

부가가치세

중개사가 일반과세자면 10%가 붙고, 간이과세자면 다르게 적용됩니다. 사업자등록 형태를 물어보실 수 있습니다.

현금영수증이나 세금계산서를 꼭 받으세요. 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되어 나중에 세금을 줄여줍니다. 살 때 낸 중개보수도 마찬가지이니 영수증을 보관해 두세요.

임대차는 요율이 다릅니다

매매와 전월세의 상한요율이 다르게 정해져 있습니다. 전월세는 보증금에 월세를 환산해 더한 금액을 기준으로 계산합니다.

월세 계약에서 환산 방식이 헷갈리는 경우가 많으니 중개사에게 계산 근거를 물어보세요. 지자체 홈페이지에 요율표가 공개되어 있습니다.

계약이 깨지면

잔금 전에 계약이 해제되면 중개보수를 내야 하는지가 다툼이 됩니다. 중개사의 잘못이 아닌 사유로 해제된 경우에는 청구할 수 있다고 보는 것이 일반적입니다. 계약서에 미리 정해두면 분쟁이 없습니다.

반값 중개나 정액제

중개보수를 정액이나 할인 방식으로 받는 서비스가 있습니다. 법정 상한 아래에서는 자유롭게 정할 수 있으므로 문제가 없습니다.

다만 중개사가 부담하는 책임은 같습니다. 공제증서(중개사고 배상 책임) 가입 여부와 등록번호를 확인하시고, 계약서에 중개사 정보가 정확히 기재되는지 보세요. 국가공간정보포털이나 지자체에서 개업공인중개사 등록 여부를 조회하실 수 있습니다.

함께 보기 · 취득세

국민주택채권

등기할 때 의무로 사야 하는 채권. 대부분 즉시 되팔아 손실만 부담합니다

주택을 사서 소유권 이전 등기를 할 때 의무적으로 매입해야 하는 채권입니다. 국민주택 건설 재원으로 쓰입니다.

왜 사야 하나

매입 금액은 공시가격과 지역에 따라 정해집니다. 매매가가 아니라 공시가격 기준입니다. 등기 절차의 일부라 피할 수 없습니다.

실제로는 손실분만 냅니다

채권을 그대로 들고 있으면 만기까지 묶입니다. 금리가 시중보다 낮아 대부분 매입한 즉시 은행에 되팝니다.

이때 액면가보다 낮은 가격에 팔리는데, 그 차액을 할인율 또는 손실분이라고 합니다. 실제로 부담하는 금액은 이 손실분입니다.

할인율은 채권 시세에 따라 매일 달라집니다.

미리 알아볼 수 있습니다

주택도시기금 홈페이지에 매입 대상 금액과 즉시 매도 시 손실분을 계산해 주는 서비스가 있습니다. 공시가격과 지역을 넣으면 바로 나옵니다.

다른 등기 비용과 함께 나갑니다

법무사가 등기 비용에 포함해 청구하는 경우가 많은데, 어떤 항목이 얼마인지 내역을 요구하세요. 취득세, 등기 수수료, 법무사 보수, 채권 손실분이 뒤섞여 있습니다.

보유할지 되팔지

만기까지 보유하면 원금과 이자를 받습니다. 다만 금리가 낮고 기간이 길어 대부분 즉시 매도를 선택합니다.

여유 자금이 있고 안전자산을 원한다면 보유하는 선택도 있지만, 일반적인 실수요자에게는 즉시 매도가 무난합니다. 이 비용도 부대비용의 일부라 잔금과 별도로 준비하셔야 합니다.

공시가격이 오르면 이 비용도 오릅니다

매입 금액이 공시가격에 연동되므로, 같은 집이라도 공시가격이 오른 해에 사면 채권 매입액이 커집니다. 지역에 따라서도 기준이 다릅니다.

집값이 비쌀수록 금액이 커지지만, 취득세만큼 큰 항목은 아닙니다. 8억짜리 집이면 취득세가 2,053만원인 데 비해 채권 손실분은 보통 수십만원 단위입니다.

면제·감면되는 경우가 있습니다

일정 요건을 갖춘 경우 매입이 면제되거나 줄어들 수 있습니다. 주택 규모나 취득 사유에 따라 다르므로, 본인이 해당하는지 법무사나 주택도시기금에 확인해 보세요. 먼저 알려주지 않으면 그냥 매입하고 넘어가게 됩니다.

등기 비용 내역을 받아두세요

법무사가 일괄 청구하는 금액에는 여러 항목이 섞여 있습니다.

• 취득세·지방교육세·농어촌특별세
• 등기 신청 수수료
• 국민주택채권 손실분
• 법무사 보수와 부가세

항목별 내역서를 요구하시면 어디에 얼마가 나갔는지 확인할 수 있고, 법무사 보수가 적정한지도 비교하실 수 있습니다. 채권 손실분은 영수증을 보관해 두세요. 나중에 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

함께 보기 · 취득세 · 등기부등본

가계약금

보내는 순간 돌려받기 어려워집니다. 대출 확인을 먼저 하세요

정식 계약서를 쓰기 전에 매물을 잡아두려고 먼저 보내는 돈입니다.

법적으로 가볍지 않습니다

"계약서를 안 썼으니 그냥 취소하면 되겠지"라고 생각하기 쉽지만, 가계약금도 계약금의 성격을 가집니다. 매수인이 마음을 바꾸면 포기해야 하고, 매도인이 파기하면 배액을 물어야 하는 것이 원칙입니다.

금액이 작더라도 가볍게 보내지 마세요.

순서를 바꾸세요

대부분 이렇게 합니다.

순서가 거꾸로입니다. 이렇게 하셔야 합니다.

가계약금을 보내고 나면 협상력이 사라집니다. 확인해서 문제가 나와도 돌려받기 어렵습니다.

보내기 전에 확인할 것

• 등기부등본 — 소유자가 계약 상대와 같은지, 근저당과 가압류가 있는지
• 건축물대장 — 위반건축물 표시가 있는지
• 대출 가능 여부 — 단지를 특정해서 은행에 문의하세요
• 입금 계좌 — 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌여야 합니다. 가족 계좌라면 위임 관계를 확인하세요

조건을 기록으로 남기세요

가계약금은 계좌이체 기록만 남고 조건은 남지 않습니다. 보내기 전에 문자나 카카오톡으로 정리하세요.

• 매매 목적물 (주소, 동호수)
• 매매 대금과 계약금·중도금·잔금 일정
• 계약서 작성 예정일
• 가계약금 반환 조건

특히 "대출이 승인되지 않으면 반환한다"는 조건을 협의해 보세요. 매도인이 동의해야 하는 사항이라 항상 되지는 않지만, 요구해 볼 가치는 충분합니다.

자세한 확인 목록은 가계약금 넣기 전에 확인할 여섯 가지에 있습니다.

얼마를 보내야 하나

정해진 비율은 없습니다. 실무에서는 계약금의 일부로 수백만원 수준을 보내는 경우가 많습니다.

너무 적게 보내면 매도인이 다른 매수자를 받아버릴 수 있고, 너무 많이 보내면 문제가 생겼을 때 잃는 금액이 커집니다. 확인을 마치기 전이라면 최소한으로 잡으시는 편이 안전합니다.

계약서를 쓸 때 정산합니다

가계약금은 정식 계약 시 계약금의 일부로 충당됩니다. 계약서에 "계약금 ○○원 중 ○○원은 이미 수령함"으로 기재되는지 확인하세요. 이 문구가 없으면 나중에 다툼이 생깁니다.

돌려받기 어렵다는 것을 전제로 판단하세요

"확인해 보고 아니면 돌려받으면 되지"라는 생각으로 보내시면 안 됩니다. 매도인이 순순히 반환하지 않으면 결국 소송으로 가야 하는데, 금액에 비해 시간과 비용이 더 들어 실익이 없는 경우가 많습니다.

보내는 순간 그 돈은 묶인다고 보시고, 그래도 괜찮은 금액인지 판단하세요.

함께 보기 · 등기부등본 · 중개보수

갭투자 (전세 낀 매수)

전세보증금을 낀 채 집을 사서 매매가와 보증금의 차액만 부담하는 방식

전세 세입자가 있는 집을 사면서 보증금 반환 의무를 함께 넘겨받는 방식입니다. 매수자는 매매가에서 보증금을 뺀 차액(갭)만 부담합니다.

5억짜리 집에 전세 3억이 들어 있으면 2억에 부대비용을 더한 금액으로 매수가 가능합니다.

실제로 드는 돈

갭만 있으면 되는 것이 아닙니다. 취득세, 중개보수, 법무비가 별도로 듭니다.

수리비가 필요하면 여기에 더 붙습니다. 본인 조건으로는 전세 낀 매수 실투자금 계산기에서 계산하실 수 있습니다.

대출과는 성격이 다릅니다

주택담보대출은 DSR에 잡히지만, 전세보증금은 대출이 아니라 반환 의무라 DSR 계산에 들어가지 않습니다. 대신 원리금을 나눠 갚는 구조가 아니라 만기에 한꺼번에 돌려줘야 하는 돈입니다.

막히는 경우가 있습니다

• 토지거래허가구역 — 매수 허가 조건으로 실거주 의무가 붙어 전세를 낀 매수가 구조적으로 불가능합니다
• 실거주 의무 가 붙은 분양 물건
• 다주택이 되는 경우의 취득세 중과와 보유세 증가

만기에 무엇이 기다리는지 보셔야 합니다

계약 만기에 세입자가 나가겠다고 하면 보증금을 돌려줘야 합니다. 새 세입자를 같은 금액에 못 구하면 차액을 현금으로 메워야 하고, 그 시점에 전세가율이 떨어져 있으면 부담이 커집니다. 역전세라고 부릅니다.

세입자의 대항력은 집주인이 바뀌어도 그대로 유지됩니다. 매수자는 기존 계약 조건을 그대로 승계하므로, 계약서와 잔여 기간, 갱신 여부를 반드시 확인하고 사셔야 합니다.

전세가율에 따라 필요한 돈

수리비 없이, 전용 85㎡ 이하 기준입니다.

전세가율이 10%p 오르면 5억짜리 집에서 필요한 돈이 5,000만원 줄어듭니다.

역전세가 핵심 위험입니다

8억 집을 전세가율 70%로 사면 2억 6,405만원만 들어갑니다. 대신 2년 뒤에 5억 6,000만원을 돌려줄 의무가 따라옵니다.

전세 시세가 10% 내려가면 5,600만원을 현금으로 메워야 합니다. 새 세입자를 아예 못 구하면 전액이 문제가 됩니다.

부대비용은 대출이 안 됩니다

취득세, 중개보수, 법무비가 전부 현금입니다. 8억 구간은 취득세율이 2.33%로 올라가 부대비용이 갑자기 뜁니다.

사기 전에 확인할 것

• 기존 계약 조건 — 세입자의 대항력은 집주인이 바뀌어도 유지됩니다. 잔여 기간, 특약을 그대로 승계합니다
• 계약갱신요구권 사용 여부 — 이미 썼는지에 따라 만기에 내보낼 수 있는지가 갈립니다
• 토지거래허가구역인지 — 실거주 의무로 아예 불가능합니다
• 주택 수 변동 — 취득세 중과와 보유세가 함께 올라갑니다

실제 필요 금액은 전세 낀 매수 실투자금 계산기에서 계산하실 수 있습니다.

함께 보기 · 전세가율 · 토지거래허가구역 · 실거주 의무