청약 용어 정리

청약가점

무주택 기간·부양가족 수·통장 가입 기간을 더한 84점 만점 점수. 가점제 물량은 이 순서로 당첨됩니다

가점제 물량의 당첨 순서를 정하는 점수입니다. 84점 만점이고 세 항목을 더합니다.

배점이 가장 큰 것은 부양가족 수이고, 그다음이 무주택 기간입니다. 통장 가입 기간은 셋 중 비중이 가장 작습니다. 통장을 오래 들고 있었다는 것만으로 점수가 크게 오르지는 않습니다.

가점제와 추첨제는 다릅니다

가점제는 점수가 높은 순서로 뽑고, 추첨제는 점수와 무관하게 추첨합니다.

한 단지 안에서도 면적별로 두 방식의 비율이 다르게 적용되고, 그 비율은 규제지역 여부와 주택 유형에 따라 달라집니다.

점수가 낮은 젊은 세대는 추첨제 물량이 많은 면적을, 점수가 높은 세대는 가점제 물량을 노리는 것이 일반적인 접근입니다. 다만 비율은 정책에 따라 조정되므로 각 단지의 입주자모집공고문에서 확인해야 합니다.

부양가족은 등본이 기준입니다

주민등록등본에 함께 올라 있어야 인정됩니다. 부모를 부양가족으로 넣으려면 일정 기간 이상 같은 세대로 등재되어 있어야 하는 등 별도 요건이 붙습니다.

세 항목을 넣으면 점수가 바로 나오는 청약가점 계산기를 만들어 두었습니다. 다음 점수 구간까지 몇 개월이 남았는지도 함께 보여줍니다. 제도 전체 구조는 청약 제도 기본에, 공식 확인은 청약홈에서 하시면 됩니다.

84점은 사실상 나오지 않는 점수입니다

무주택 15년 이상, 부양가족 6명 이상, 통장 15년 이상을 동시에 충족해야 합니다. 실제 당첨선은 단지와 시기에 따라 크게 다르고, 60점대만 되어도 인기 단지가 아니면 경쟁력이 있습니다.

중요한 것은 절대 점수가 아니라 같은 단지에 신청한 사람들 사이의 순위입니다. "몇 점이면 된다"는 기준은 존재하지 않습니다.

점수는 관리하는 숫자가 아니라 확인하는 숫자입니다

세 항목 중 의지로 바꿀 수 있는 것이 사실상 없습니다.

청약 계획이 없어도 청약통장부터 만들어 두라는 조언이 여기서 나옵니다. 가입일부터 기간이 쌓이기 때문에, 만드는 시점이 늦어질수록 되돌릴 수 없는 손해가 생깁니다.

동점자가 나오면

같은 점수라면 별도의 기준으로 순위를 가립니다. 단지와 공급 유형에 따라 적용 방식이 다르므로 입주자모집공고문에서 확인하셔야 합니다.

점수가 낮다면

가점제 물량만 보고 포기하실 필요는 없습니다. 추첨제는 가점을 보지 않고, 특별공급은 요건을 갖춘 사람들끼리만 경쟁합니다. 점수가 낮은 구간에서는 이 두 갈래가 현실적인 통로입니다.

내 점수는 청약가점 계산기에서 바로 확인하실 수 있고, 다음 점수 구간까지 몇 개월이 남았는지도 함께 나옵니다.

함께 보기 · 무주택 기간 · 1순위 요건 · 특별공급

무주택 기간

청약가점 32점을 좌우하는 기간. 태어나서부터가 아니라 만 30세 또는 혼인신고일부터 셉니다

청약가점 32점이 걸린 항목입니다. 가장 많이 오해하는 부분이기도 합니다.

만 30세부터입니다

태어나서부터 계산하는 것이 아닙니다. 만 30세가 되는 시점부터 셉니다.

다만 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산합니다. 일찍 결혼했다면 그만큼 기간이 앞당겨집니다.

본인만 무주택이면 되는 게 아닙니다

세대원 중 한 명이라도 집을 가지고 있으면 그 기간은 무주택 기간에서 빠집니다. 세대 전원이 무주택이어야 기간이 쌓입니다.

집을 팔았다면 처분한 시점부터 다시 계산이 시작됩니다.

순위 요건에도 쓰입니다

무주택 여부는 가점뿐 아니라 1순위 요건과 특별공급 자격, 정책대출의 대상 여부에도 함께 걸립니다. 규제지역에서는 더 엄격하게 봅니다.

기간이 점수로 얼마가 되는지는 청약가점 계산기에서 바로 확인하실 수 있습니다.

구간별 배점

1년마다 2점씩 오르고 15년에서 멈춥니다.

집을 팔면 그 시점부터 다시 셉니다

과거에 집을 가지고 있었다면, 처분한 날부터 무주택 기간이 새로 시작됩니다. 그 전에 쌓아둔 기간은 이어지지 않습니다.

세대원이 가진 집도 마찬가지입니다. 본인은 계속 무주택이었더라도 배우자나 세대원이 집을 가지고 있던 기간은 빠집니다.

주택 수에 들어가는지 헷갈리는 것들

• 분양권·입주권 — 취득 시점에 따라 주택 수에 포함될 수 있습니다
• 주거용 오피스텔 — 청약에서의 주택 수 판정과 세금에서의 판정이 다를 수 있습니다
• 상속받은 지분 — 지분 비율과 처분 여부에 따라 갈립니다
• 소형·저가주택 — 일정 요건을 충족하면 무주택으로 보는 경우가 있습니다

이 항목들은 규정이 자주 바뀌고 예외가 많습니다. 본인 판단으로 넘겨짚지 마시고 청약홈에서 조회하세요.

세대 분리로 해결되지 않습니다

"등본에서 세대를 분리하면 무주택이 되지 않나"라고 생각하기 쉽지만, 배우자는 세대를 분리해도 동일 세대로 봅니다. 형식만 바꿔서 요건을 맞추려는 시도는 부적격 당첨으로 이어집니다.

기간이 점수로 얼마가 되는지는 청약가점 계산기에서 확인하실 수 있습니다.

함께 보기 · 청약가점 · 1순위 요건

1순위 요건

가점을 따지기 전에 먼저 갖춰야 하는 자격. 모집공고일 기준으로 충족해야 합니다

가점이 높아도 1순위 자격이 없으면 순서가 뒤로 밀립니다. 가점 계산은 그다음 문제입니다.

요건은 지역과 주택 유형에 따라 다르지만, 공통으로 보는 항목은 이렇습니다.

• 청약통장 가입 기간 — 지역별로 요구 기간이 다릅니다
• 납입 횟수 또는 예치금 — 국민주택은 납입 횟수, 민영주택은 예치금 기준입니다
• 무주택 여부 — 규제지역에서는 더 엄격합니다
• 세대주 여부 — 규제지역에서 요구되는 경우가 있습니다
• 재당첨 제한에 걸리지 않을 것

국민주택과 민영주택은 보는 것이 다릅니다

국민주택은 매달 꾸준히 넣었는지를 봅니다. 한 번에 큰돈을 넣어도 인정되는 데 한도가 있어서 거르지 않고 납입하는 것이 중요합니다.

민영주택은 반대로 평소에 적게 넣었더라도 모집공고일 전에 부족분을 채우면 됩니다.

규제지역에서는 더 엄격합니다

규제지역으로 지정되면 1순위 요건이 강화됩니다. 통장 가입 기간 요건이 길어지고, 세대주여야 한다는 조건이나 세대원 전원 무주택 조건이 붙기도 합니다.

같은 사람이 어제는 1순위였는데 지역 지정으로 오늘 2순위가 되는 일이 실제로 생깁니다.

"모집공고일 기준"이 무슨 뜻인가

가장 많이 놓치는 부분입니다. 청약 신청일이 아니라 입주자모집공고가 뜬 날을 기준으로 모든 요건을 판정합니다.

• 공고 다음 날 예치금을 채우면 → 인정되지 않습니다
• 공고 다음 날 세대주로 변경하면 → 인정되지 않습니다
• 공고 다음 날 생일이 지나 만 30세가 되면 → 그 회차에는 반영되지 않습니다

관심 지역이 있다면 공고를 기다리지 말고 미리 요건을 맞춰두셔야 합니다.

2순위가 되면

1순위 마감이 되지 않은 물량에 한해 기회가 돌아옵니다. 인기 단지는 1순위에서 마감되므로 사실상 기회가 없다고 보시는 편이 맞습니다.

1순위 안에서도 순위가 갈립니다

1순위 자격을 갖춘 사람이 모집 가구 수보다 많으면, 그 안에서 다시 순서를 정합니다. 민영주택은 청약가점으로, 국민주택은 저축 총액이나 납입 횟수로 가립니다.

해당 지역 거주자에게 우선권이 주어지는 경우도 많습니다. 거주 기간 요건이 붙기도 하니 공고문에서 확인하세요.

통장 가입 기간은 지역마다 다릅니다

같은 1순위라도 수도권과 비수도권, 규제지역 여부에 따라 요구되는 가입 기간이 다릅니다. 청약홈에서 본인 통장의 1순위 도달 시점을 조회하실 수 있습니다.

함께 보기 · 청약 예치금 · 무주택 기간 · 재당첨 제한

청약 예치금

민영주택 신청 전에 통장에 들어 있어야 하는 금액. 지역과 면적에 따라 다릅니다

민영주택에 청약하려면 신청하려는 면적과 지역에 맞는 금액이 통장에 들어 있어야 합니다.

큰 면적을 신청하려면 더 많은 금액이 필요합니다. 지역별로도 기준이 다릅니다.

국민주택은 예치금이 아니라 납입 횟수입니다

국민주택은 한 번에 큰돈을 넣어도 횟수로 인정되는 데 한도가 있습니다. 매달 거르지 않고 넣는 것이 중요합니다.

민영주택은 반대로 평소에 조금씩 넣었더라도 모집공고일 전에 부족분을 채워두면 됩니다.

미리 채워두세요

공고가 뜨고 나서 채우면 인정되지 않습니다. 관심 지역과 면적이 정해져 있다면 그 기준에 맞춰 미리 넣어두시는 편이 안전합니다.

면적이 클수록 더 많이 필요합니다

민영주택 예치금은 신청하려는 주택의 면적과 본인이 사는 지역에 따라 기준 금액이 다릅니다. 넓은 면적을 신청하려면 더 많은 금액이 통장에 들어 있어야 합니다.

여기서 기준이 되는 지역은 분양 단지가 있는 곳이 아니라 본인의 주민등록 주소지입니다. 서울에 살면서 지방 단지에 청약해도 서울 기준이 적용됩니다.

큰 면적 기준으로 채워두면 아래는 모두 됩니다

예치금은 "그 면적 이상을 신청할 수 있는 자격"을 만드는 돈입니다. 모든 면적을 신청할 수 있는 금액을 미리 채워두면 어떤 단지가 나와도 면적 제약 없이 넣을 수 있습니다.

넣은 돈이 사라지는 것이 아니라 통장에 그대로 남아 있으므로, 여유가 된다면 넉넉히 채워두는 편이 선택지를 넓힙니다.

청약통장 종류

현재 신규 가입은 주택청약종합저축 하나입니다. 국민주택과 민영주택 양쪽에 쓸 수 있습니다.

예전의 청약저축·청약예금·청약부금을 아직 들고 계신 분들도 있는데, 각각 신청 가능한 주택 유형이 제한됩니다. 본인 통장이 어떤 종류인지 모르시면 은행이나 청약홈에서 확인하세요.

언제까지 채워야 하나

모집공고일 전날까지입니다. 공고가 뜨고 나서 입금하면 그 회차에는 인정되지 않습니다.

납입 횟수가 기준인 국민주택은 이런 방식이 통하지 않습니다. 매달 꾸준히 넣은 이력 자체를 보기 때문에, 몰아서 넣어도 인정 한도가 있습니다.

함께 보기 · 1순위 요건 · 청약가점

특별공급

요건을 갖춘 사람끼리 경쟁하는 별도 물량. 경쟁률이 낮은 대신 평생 한 번뿐입니다

일반공급과 별도로 배정되는 물량입니다. 자격 요건을 갖춘 사람들끼리만 경쟁합니다.

유형별로 보는 것이 다릅니다

각 유형마다 소득·자산 기준이 붙고, 공통으로 무주택 요건이 걸립니다. 요건은 개정이 잦으므로 청약홈에서 지금 기준을 확인하셔야 합니다.

경쟁률이 낮은 대신 물량이 적습니다

전체 물량의 일부를 떼어 배정합니다. 요건을 갖춘 사람들끼리만 경쟁하므로 일반공급보다 확률이 높은 경우가 많지만, 애초에 나오는 가구 수가 적습니다.

유형 안에서도 우선순위가 나뉩니다. 신혼부부라면 자녀 수와 혼인 기간, 소득 구간에 따라 순위가 갈립니다.

청약가점이 낮다면 일반공급보다 여기를 먼저 보셔야 합니다.

평생 한 번입니다

세대당 평생 1회입니다. 여러 유형에 해당되더라도 한 번 쓰면 끝입니다. 그래서 아무 단지에나 쓰면 안 됩니다.

판단이 필요한 지점은 이렇습니다.

• 지금 이 단지가 내가 실제로 살 수 있고 살고 싶은 곳인가
• 조건이 더 맞는 단지가 곧 나올 가능성이 있는가
• 당첨되면 계약금과 잔금을 감당할 수 있는가

세 번째를 빼먹기 쉽습니다. 당첨되고 계약을 못 하면 기회만 날립니다.

일반공급과 함께 넣을 수 있습니다

같은 단지에 특별공급과 일반공급을 중복으로 신청할 수 있는 경우가 있습니다. 특별공급에서 떨어져도 일반공급 심사를 받습니다. 단지마다 허용 여부가 다르니 공고문에서 확인하세요.

소득 기준은 세전이고 부부 합산입니다

맞벌이라면 두 사람 소득을 합쳐서 봅니다. 혼자일 때는 요건에 맞던 것이 결혼 후 초과되는 경우가 생깁니다. 유형에 따라 맞벌이에 별도 기준을 두기도 합니다.

기준이 되는 것은 보통 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득의 일정 비율입니다. 가구원 수가 많으면 기준 금액도 올라갑니다.

자산 기준도 함께 봅니다

소득이 낮아도 부동산·자동차 등 자산이 기준을 넘으면 대상이 아닙니다. 차량 가액 기준을 놓치는 경우가 많으니 확인해 보세요.

구체적인 금액은 매년 조정되므로 청약홈에서 지금 기준을 확인하셔야 합니다.

함께 보기 · 청약가점 · 무주택 기간 · 생애최초 취득세 감면

재당첨 제한

한 번 당첨되면 일정 기간 다시 당첨될 수 없는 제한. 세대원 전원에게 걸립니다

청약에 당첨되면 일정 기간 다시 당첨될 수 없습니다. 기간은 주택 유형과 지역에 따라 다릅니다.

본인만이 아니라 세대원 전원에게 적용됩니다. 배우자가 당첨된 이력이 있으면 본인도 걸립니다.

당첨되면 함께 붙는 것들

세 번째가 자금 계획에 직결됩니다. 실거주 의무가 붙으면 전세를 놓아 잔금을 마련하는 방법이 막힙니다. 전세를 끼고 잔금을 치를 계획이었다면 계획을 다시 세워야 합니다.

기간은 지역과 유형에 따라 다릅니다

당첨된 주택이 어디에 있었는지, 어떤 유형이었는지에 따라 제한 기간이 달라집니다. 규제지역이나 분양가상한제 적용 단지일수록 길어집니다.

기간의 시작점은 당첨자 발표일입니다. 계약일이나 입주일이 아닙니다.

세대원 전원에게 걸립니다

본인만의 문제가 아닙니다. 같은 세대에 속한 사람 중 한 명이라도 당첨 이력이 있으면 나머지도 제한을 받습니다.

결혼 전에 배우자가 당첨된 이력이 있으면 혼인 후 본인도 걸립니다. 청약을 계획하고 계시다면 배우자의 이력도 함께 확인해 보세요.

계약을 안 해도 이력은 남습니다

가장 많이 오해하는 부분입니다. 당첨되면 계약을 포기하더라도 당첨 사실 자체가 기록됩니다.

"일단 넣어보고 아니면 포기하면 된다"는 접근이 위험한 이유입니다. 넣기 전에 당첨되면 실제로 계약할 수 있는지를 먼저 계산해 보셔야 합니다.

• 계약금은 분양가의 10~20%를 현금으로 바로 내야 합니다
• 중도금과 잔금이 2~3년에 걸쳐 나갑니다
• 입주 시점의 잔금대출은 그때의 LTV·DSR 로 심사받습니다

부적격 당첨은 또 다른 제재입니다

요건을 잘못 알고 신청해 당첨됐다가 부적격 판정을 받으면, 당첨 취소와 별도로 일정 기간 신청이 제한됩니다. 재당첨 제한과는 다른 제재입니다.

무주택 기간이나 부양가족 수를 잘못 계산해서 생기는 경우가 대부분입니다. 신청 전에 청약홈에서 본인 정보를 조회해 확인하시는 편이 안전합니다.

특별공급과는 별개입니다

특별공급의 "평생 1회" 제한과 재당첨 제한은 다른 규칙입니다. 특별공급을 쓴 적이 없어도 일반공급 당첨 이력이 있으면 재당첨 제한에 걸립니다. 반대도 마찬가지입니다.

두 가지를 모두 확인하셔야 지금 신청이 가능한지 알 수 있습니다.

확인은 청약홈에서

본인과 세대원의 당첨 이력, 현재 제한 여부를 조회할 수 있습니다. 기억에 의존하지 마시고 직접 조회하세요. 오래전 당첨이나 배우자의 이력을 잊고 신청했다가 부적격 처리되는 경우가 있습니다.

함께 보기 · 1순위 요건 · 전매제한 · 실거주 의무

입주자모집공고문

그 단지의 규칙이 전부 들어 있는 문서. 요건 기준일도 이 공고일입니다

분양 단지마다 나오는 공식 문서입니다. 그 단지에 적용되는 규칙은 전부 여기에 있습니다.

• 가점제와 추첨제의 면적별 비율
• 특별공급 유형별 물량과 요건
• 1순위 자격과 예치금 기준
• 납부 일정 (계약금·중도금·잔금 비중과 시점)
• 전매제한·실거주 의무 여부
• 중도금대출 취급 조건

기준일이 되는 문서입니다

청약 요건은 신청일이 아니라 모집공고일을 기준으로 판정합니다. 이 문서가 뜨는 날이 그 기준일입니다.

인터넷 요약글과 다를 수 있습니다

같은 지역, 비슷한 시기의 단지라도 조건이 다릅니다. 정책이 바뀌는 중이면 더 그렇습니다.

요약글만 보고 신청했다가 요건에 걸리는 경우가 많습니다. 분량이 많고 읽기 불편하지만, 최소한 본인이 해당하는 공급 유형 부분과 납부 일정, 대출·거주 의무 항목은 직접 확인하세요.

어디서 보나

청약홈에 단지별로 올라옵니다. 분량이 수십 페이지에 달하고 표가 많아 읽기 불편하지만, 그 단지의 규칙은 전부 여기에 있습니다.

건설사 홍보 자료나 모델하우스 설명, 인터넷 요약글과 다를 수 있습니다. 다르면 공고문이 기준입니다.

최소한 이 항목은 직접 확인하세요

• 본인이 해당하는 공급 유형 — 일반공급인지 특별공급 어느 유형인지, 그 유형의 물량과 요건
• 면적별 가점제·추첨제 비율 — 내 점수로 어느 면적을 노릴지가 여기서 갈립니다
• 예치금 기준과 1순위 요건
• 납부 일정 — 계약금 비율, 중도금 횟수와 시기, 잔금 시점
• 중도금대출 조건 — 취급 은행, 이자후불제 여부, 무이자 여부
• 전매제한과 실거주 의무 — 전세를 놓아 잔금을 마련할 계획이라면 결정적입니다
• 발코니 확장비와 옵션 금액 — 분양가에 포함되지 않은 추가 비용입니다

분양가 외의 돈이 여기 적혀 있습니다

분양가만 보고 자금 계획을 세우면 어긋납니다. 발코니 확장, 시스템 에어컨, 중문 같은 옵션은 별도 계약이고 대부분 현금입니다. 여기에 입주 시점의 취득세까지 더해야 실제 필요 금액이 나옵니다.

정정공고가 나올 수 있습니다

공고 후 내용이 바뀌면 정정공고가 올라옵니다. 물량이나 요건이 조정되는 경우가 있으니, 신청 직전에 다시 한 번 확인하세요.

애매하면 사업주체에 물어보세요

공고문 해석이 갈리거나 청약홈 안내와 다르게 읽힌다면, 공고문에 적힌 사업주체 연락처로 직접 문의해 답을 받아두시는 편이 안전합니다. 잘못 판단해서 부적격 당첨이 되면 되돌릴 수 없습니다.

함께 보기 · 1순위 요건 · 청약가점 · 특별공급