전세·월세 용어 정리

대항력

집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있는 힘. 전입신고 다음 날 0시에 생깁니다

집이 팔리거나 경매로 넘어가도 새 주인에게 "나는 여기 계속 살겠다"고 주장할 수 있는 힘입니다.

생기는 조건

• 주택의 인도 — 실제로 이사해서 점유하는 것
• 전입신고 — 주민센터에 주소를 옮기는 것

둘 다 갖춰야 합니다. 하나만으로는 생기지 않습니다.

다음 날 0시에 생깁니다

가장 중요한 부분입니다. 신고한 그 순간이 아니라 다음 날 0시에 효력이 발생합니다.

즉 잔금을 치르고 전입신고를 한 그날 하루는 무방비입니다.

이 틈을 노린 사고가 실제로 있습니다. 집주인이 잔금을 받은 당일에 그 집을 담보로 대출을 받으면, 근저당권은 그 시각에 효력이 생기고 세입자의 대항력은 다음 날 0시에 생기니 은행이 앞순위가 됩니다.

대비 방법

계약서에 이런 취지의 특약을 넣습니다.

그리고 잔금일 다음 날 아침에 등기부등본을 다시 떼어 확인하세요. 하루 사이에 근저당이 새로 잡혔는지 보는 것입니다.

계속 유지해야 살아 있습니다

대항력은 한 번 생기면 끝이 아닙니다. 점유와 전입신고를 유지하는 동안만 유효합니다.

잠깐 다른 곳으로 주소를 옮기면 그 순간 순위가 사라집니다. 가족 중 일부만 남겨두는 식으로도 문제가 생길 수 있으니, 계약 기간 중에는 주소를 건드리지 마세요.

부득이하게 이사해야 한다면 임차권등기명령을 이용하셔야 합니다. 자세한 내용은 전세보증금을 지키는 세 단계에 있습니다.

하루의 공백이 실제로 문제가 됩니다

전입신고를 한 날 집주인이 근저당을 설정하면, 근저당이 먼저입니다. 대항력은 다음 날 0시에 생기기 때문입니다.

집이 경매로 넘어가면 근저당권자가 먼저 배당받고, 남은 돈에서 보증금을 받게 됩니다. 남지 않으면 못 받습니다.

실무에서 쓰는 방어 방법

• 잔금일 당일 오전에 등기부를 다시 확인합니다. 계약 때 봤던 것과 달라졌을 수 있습니다
• 계약서에 "잔금일 다음 날까지 근저당 등 권리 설정을 하지 않는다" 는 특약을 넣습니다. 위반 시 계약 해제와 손해배상까지 적어두면 더 낫습니다
• 잔금 치른 날 바로 전입신고와 확정일자 를 함께 처리합니다
• 전세보증금 반환보증에 가입합니다. 이건 순위와 무관하게 작동합니다

제도 개선이 논의 중이지만 아직 법은 그대로입니다

대항력을 전입신고 즉시 발생시키는 방향의 개정이 추진되고 있습니다. 다만 현행법은 여전히 다음 날 0시입니다. 개정안 기사만 보고 안심하시면 안 됩니다. 자세한 내용은 전세사기 방지방안 글에 정리해 두었습니다.

함께 보기 · 우선변제권 · 확정일자 · 전세보증금 반환보증

우선변제권

경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리

집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 권리입니다.

조건

둘 다 갖춰야 하고, 늦은 쪽을 기준으로 순위가 정해집니다. 그래서 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리해야 합니다.

순위가 전부입니다

경매 배당은 순위대로 이뤄집니다. 앞에 근저당이 잡혀 있으면 그 은행이 먼저 가져가고, 남은 돈으로 세입자가 받습니다. 남는 게 없으면 못 받습니다.

대항력만으로는 부족합니다

대항력은 "계속 살겠다"는 권리이고, 우선변제권은 "돈을 먼저 받겠다"는 권리입니다. 성격이 다르니 둘 다 갖추셔야 합니다.

최우선변제권과 다릅니다

이름이 비슷해 헷갈리는 제도가 있습니다.

최우선변제권은 보증금이 일정 금액 이하인 소액 임차인을 보호하는 장치입니다. 앞에 근저당이 있어도 정해진 금액까지는 먼저 받습니다.

기준 금액은 지역별로 다르고 주택임대차보호법 시행령에서 정합니다. 은행이 대출 한도에서 방 공제를 빼는 이유가 바로 이 제도 때문입니다.

보증금이 커서 소액 임차인에 해당하지 않는다면 순위가 전부입니다.

계약 전에 이렇게 계산해 보세요

등기부에서 선순위 채권을 확인하고 더해봅니다.

경매 낙찰가는 시세보다 낮게 형성됩니다. 시세의 80%에 낙찰되면 4억원인데, 선순위 1억 5,000만원을 빼면 2억 5,000만원만 남습니다. 보증금 3억 중 5,000만원을 못 받습니다.

선순위 채권과 보증금의 합이 시세에서 차지하는 비중을 보셔야 합니다. 이 비중이 높을수록 위험합니다. 전세가율만 보면 선순위 근저당이 빠집니다.

채권최고액으로 계산하세요

등기부에 적힌 채권최고액은 실제 대출금의 110~130%입니다. 실제 빚은 그보다 적을 수 있지만, 안전하게 보려면 채권최고액 기준으로 계산하세요. 집주인이 추가로 빌릴 여지가 그만큼 열려 있다는 뜻이기도 합니다.

배당요구를 해야 받습니다

경매가 시작되면 법원이 배당요구 종기일을 정합니다. 이 기한 안에 배당요구를 하지 않으면 순위가 있어도 배당받지 못합니다.

경매 통지를 받으면 즉시 법원에 확인하고 필요한 절차를 밟으세요. 모르고 넘어가서 놓치는 경우가 실제로 있습니다.

함께 보기 · 대항력 · 확정일자 · 근저당권 · 채권최고액

확정일자

계약서에 날짜 도장을 받는 것. 우선변제권의 조건입니다

임대차 계약서에 "이 날짜에 이 계약이 존재했다"는 공적 증명을 받는 것입니다.

받는 곳

• 주민센터 — 전입신고와 함께 처리 (계약서 원본 지참)
• 인터넷등기소 — 온라인으로도 가능

수수료는 몇백 원 수준입니다. 비용은 사실상 없는데 효과는 결정적입니다.

전입신고와 같은 날 하세요

우선변제권은 대항력과 확정일자 중 늦은 쪽을 기준으로 순위가 정해집니다. 따로 하면 그만큼 순위가 밀립니다.

이삿날 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 한 번에 처리하시면 됩니다.

확정일자만으로는 안 됩니다

확정일자를 받았다고 보증금이 보호되는 게 아닙니다. 실제로 이사해서 살고 전입신고까지 해야 대항력이 생기고, 그래야 우선변제권이 작동합니다.

계약서만 들고 확정일자를 받아둔 상태로는 아무 효력이 없습니다.

계약 조건이 바뀌면 다시 받으세요

보증금을 올리거나 내려서 계약서를 새로 쓰면 새 계약서로 확정일자를 다시 받아야 합니다.

증액한 부분은 새 확정일자 순위를 따릅니다. 기존 확정일자의 순위는 원래 금액에 대해서만 유지됩니다.

전세를 월세로 돌리는 경우에도 마찬가지입니다. 전월세 전환율을 참고하세요.

온라인으로도 받을 수 있습니다

인터넷등기소에서 확정일자를 받을 수 있습니다. 계약서를 스캔해 올리고 수수료를 결제하면 됩니다.

주말이나 야간에 계약했다면 온라인이 빠릅니다. 다만 전입신고는 별도로 해야 하고, 둘 중 늦은 쪽이 기준이 됩니다.

세 가지를 한 번에 처리하세요

보증금을 지키는 장치는 셋이 함께 작동합니다.

셋 중 하나라도 빠지면 작동하지 않습니다. 잔금 치른 날 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 함께 처리하는 것이 가장 간단합니다.

계약서만 있으면 됩니다

확정일자는 집주인의 동의나 협조가 필요 없습니다. 임대차계약서 원본만 들고 가면 받을 수 있습니다. 비용도 거의 들지 않습니다.

인터넷등기소에서 온라인으로도 신청할 수 있습니다. 다만 전입신고는 별도이므로 온라인으로 확정일자만 받고 전입신고를 잊으시면 안 됩니다.

이럴 때 다시 받아야 합니다

• 보증금을 올렸을 때 — 증액분에 대해서는 새로 받은 날짜가 기준이 됩니다. 그 사이에 설정된 권리보다 뒤로 밀립니다
• 계약을 갱신하며 조건이 바뀌었을 때
• 전세를 월세로 전환했을 때

기존 보증금 부분의 순위는 유지되고, 늘어난 부분만 새 순위가 됩니다. 증액 계약을 할 때는 그 시점의 등기부를 다시 확인하세요.

계약서를 잃어버리면

확정일자는 계약서에 도장을 찍는 방식이라 계약서를 잃어버리면 증명이 어려워집니다. 사본을 찍어두고 별도로 보관하세요. 주민센터에서 확정일자 부여 사실을 확인받는 방법도 있습니다.

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전세보증금 반환보증

집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급하는 상품

집주인이 계약 만료 후 보증금을 반환하지 않을 때 보증기관이 대신 지급하는 보증 상품입니다.

대항력과 우선변제권은 순위 싸움이라 앞에 큰 근저당이 있으면 소용이 없습니다. 이 보증은 순위와 무관하게 받을 수 있어 마지막 안전장치가 됩니다.

취급 기관

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등입니다. 기관마다 가입 요건, 보증료, 한도가 다릅니다.

한 곳에서 거절되어도 다른 곳은 될 수 있으니 여러 곳을 알아보세요.

계약 전에 확인하세요

아무 집이나 되는 게 아닙니다. 주택 가격 대비 보증금 비율, 선순위 채권 규모, 주택 유형에 요건이 있습니다.

빌라는 가격 산정이 애매해 요건을 못 맞추는 경우가 있습니다. 계약하고 나서 가입이 안 된다는 걸 알면 되돌릴 수 없습니다.

계약서에 이런 취지의 특약을 넣어두면 안전합니다.

가입 시점에도 제한이 있습니다

계약 기간의 일정 시점이 지나면 신규 가입이 안 됩니다. 이사하고 미루다 놓치는 경우가 있으니 입주 직후에 처리하세요.

계약 조건이 바뀌면 신고하세요

보증금을 조정하거나 계약을 갱신하면 보증기관에 변경 신고가 필요한지 확인하세요. 신고를 빠뜨리면 보증이 무효가 될 수 있습니다.

순위와 무관하게 작동하는 유일한 장치입니다

대항력과 우선변제권은 순위 싸움입니다. 앞에 큰 근저당이 있으면 소용이 없습니다.

반면 반환보증은 보증기관이 먼저 돌려주고 집주인에게 구상하는 구조라, 등기부 순위가 어떻든 보증금을 받을 수 있습니다. 그래서 전세가율이 높은 집에서는 사실상 필수입니다.

보증료는 얼마나 드나

보증금과 기간, 주택 유형에 따라 다릅니다. 연 단위로 보증금의 일정 비율을 냅니다. 전세금 대비로 보면 크지 않은 금액인데, 보증금 전액을 잃는 위험과 비교하면 저렴한 편입니다.

일부 지자체는 청년·신혼부부 대상으로 보증료를 지원합니다. 거주지 지자체 홈페이지를 확인해 보세요.

가입이 거절되는 경우

아무 집이나 되는 것이 아닙니다.

• 주택 가격 대비 보증금 비율이 높을 때 — 전세가율이 기준을 넘으면 거절됩니다
• 선순위 채권이 클 때
• 빌라·다세대 — 시세 산정이 애매해 요건을 못 맞추는 경우가 많습니다
• 신탁등기가 되어 있을 때 — 신탁등기는 소유자가 신탁회사라 별도 확인이 필요합니다
• 위반건축물 — 위반건축물로 등재되어 있으면 어렵습니다

계약하고 나서 가입이 안 된다는 걸 알면 되돌릴 수 없습니다. 계약서에 이런 특약을 넣어두세요.

시점을 놓치지 마세요

계약 기간의 일정 시점이 지나면 신규 가입이 안 됩니다. 이사하고 정신없이 지내다 놓치는 경우가 많으니 입주 직후에 처리하세요.

계약을 갱신하거나 보증금을 조정했다면 변경 신고가 필요한지 확인하세요. 신고를 빠뜨리면 보증이 무효가 될 수 있습니다.

함께 보기 · 대항력 · 우선변제권 · 전세가율

계약갱신요구권

세입자가 한 번 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리

임대차 계약이 끝날 때 세입자가 한 번 더 계약을 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법에 규정되어 있습니다.

요건과 기간은 확인이 필요합니다

행사 기간, 거절 사유, 인상 상한의 구체적인 수치는 법 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 예상되면 대한법률구조공단이나 지자체 임대차분쟁조정위원회에 확인하세요.

언제, 어떻게 행사하나

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 갱신 의사를 알려야 합니다. 이 기간을 벗어나면 권리를 행사할 수 없습니다.

증거가 남는 방법으로 하세요. 문자, 카카오톡, 내용증명 모두 가능합니다. 전화로만 말하면 나중에 "들은 적 없다"는 다툼이 생깁니다.

한 번만 쓸 수 있습니다

계약갱신요구권은 1회입니다. 한 번 쓰고 나면 그다음 만기에는 집주인이 갱신을 거절할 수 있습니다.

그래서 지금 쓸지 아낄지 판단이 필요합니다. 이사 계획이 있거나 임대료 인상 폭이 크지 않다면, 굳이 지금 쓰지 않는 선택도 있습니다.

집주인이 거절할 수 있는 경우

가장 많이 문제가 되는 것은 집주인이나 직계존비속이 실제로 들어와 사는 경우입니다. 이 사유로 거절당했는데 실제로는 다른 사람에게 세를 놓았다면, 손해배상을 청구할 수 있습니다.

거절 사유는 이 외에도 임차인의 차임 연체, 무단 전대, 건물 철거·재건축 등이 법에 정해져 있습니다.

임대료 인상에는 상한이 있습니다

갱신할 때 올릴 수 있는 임대료에는 상한이 정해져 있습니다. 이 범위를 넘는 인상은 요구할 수 없습니다.

전세를 월세로 바꾸자고 하는 경우에는 전월세 전환율 상한도 함께 적용됩니다. 제시받은 조건이 몇 %인지는 전월세 전환 계산기에서 역산해 보실 수 있습니다.

집이 팔리면

새 집주인이 기존 계약을 승계합니다. 대항력이 있다면 갱신요구권도 그대로 유지됩니다. 다만 새 집주인이 실거주를 이유로 거절할 수 있는지는 시점과 사정에 따라 다툼이 생기는 지점이라, 분쟁이 예상되면 대한법률구조공단 상담을 받아보세요.

통지는 증거가 남는 방법으로

문자나 카카오톡이면 충분합니다. 분쟁이 예상된다면 내용증명을 보내세요. 우체국에서 처리할 수 있고, 발송 사실과 내용이 공적으로 남습니다.

집주인이 연락을 피하거나 수령을 거부하는 경우에도 내용증명은 도달한 것으로 인정되는 경우가 많습니다. 분쟁이 생기면 대한법률구조공단이나 지자체의 임대차분쟁조정위원회에 상담해 보세요.

함께 보기 · 대항력 · 묵시적 갱신 · 전월세 전환율

묵시적 갱신

아무 말 없이 기간이 지나면 자동으로 연장되는 것

계약 만료가 다가오는데 집주인도 세입자도 아무 통지를 하지 않으면, 같은 조건으로 계약이 자동 연장되는 것입니다.

계약갱신요구권과 다릅니다

묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 것으로 치지 않는 것이 일반적인 해석입니다. 즉 묵시적 갱신이 되어도 갱신요구권은 남아 있습니다.

주의할 점

조건이 그대로 이어지는 것이라 보증금과 임대료도 그대로입니다. 이 자체는 나쁘지 않지만, 계약서를 새로 쓰지 않았으니 확정일자를 다시 받을 일도 없습니다.

다만 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면, 갱신 사실을 보증기관에 알려야 하는지 확인하세요.

통지 시기를 놓치면 자동 연장됩니다

집주인이든 세입자든, 계약 만료 전 정해진 기간 안에 아무 말이 없으면 묵시적 갱신이 됩니다.

이사를 계획하고 계시다면 미리 달력에 표시해 두세요. "말했다"고 생각했는데 기록이 없으면 다툼이 됩니다.

언제 성립하나

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 양쪽 다 아무 말이 없으면 같은 조건으로 계약이 연장된 것으로 봅니다.

집주인이 이 기간에 "갱신하지 않겠다" 또는 "조건을 바꾸겠다"는 통지를 하지 않으면, 만기가 지나도 계약은 그대로 이어집니다.

세입자에게 유리한 점

갱신요구권을 쓰지 않고 넘어간 것이라 권리가 그대로 남습니다. 나중에 필요할 때 따로 쓸 수 있습니다.

나갈 때는 통지 후 기간이 필요합니다

묵시적 갱신 상태에서는 세입자가 언제든 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 통지한 날 바로 나갈 수 있는 것은 아닙니다. 통지가 집주인에게 도달하고 일정 기간이 지나야 효력이 생깁니다.

그 기간까지는 차임을 내야 하고, 보증금 반환도 그 시점 기준입니다. 이사 날짜를 잡기 전에 먼저 통지하세요.

집주인에게는 불리한 제도입니다

집주인 입장에서는 임대료를 올릴 기회를 놓치고, 세입자는 언제든 나갈 수 있는 상태가 됩니다. 그래서 만기 전에 연락이 오는 것이 보통인데, 연락이 없다면 굳이 먼저 물어볼 이유가 없습니다.

다만 이사 계획이 있으시다면 미리 정리하는 편이 낫습니다. 묵시적 갱신 상태에서 급하게 나가려면 통지 기간만큼 손해가 생길 수 있습니다.

함께 보기 · 계약갱신요구권 · 대항력

전월세 전환율

전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율. 1%p에 2년 400만원이 갈립니다

전세보증금의 일부를 월세로 돌릴 때, 얼마를 월세로 매길지 정하는 비율입니다.

전환율에 따라 월세가 이만큼 달라집니다

전세 3억을 보증금 1억으로 낮추는 경우입니다. 전환 대상 금액은 2억입니다.

전환율이 낮을수록 세입자에게 유리합니다. 같은 보증금을 내주고도 월세를 덜 내기 때문입니다.

4%와 5%는 1%p 차이지만 월 17만원, 2년이면 400만원입니다.

법에 상한이 있습니다

주택임대차보호법 제7조의2가 상한을 두고 있습니다. 다음 둘 중 낮은 쪽입니다.

• 연 10%
• 한국은행 기준금리 + 2%

실제로는 대부분 두 번째가 낮아 이쪽이 상한이 됩니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로 계약 전에 한국은행이 공시한 현재 기준금리를 확인하고 2%를 더해 보세요.

제시받은 조건을 역산해 보세요

"보증금 1억에 월세 80만원 어때요"라고 하면 전환율 4.80%입니다. 숫자로 바꿔놓고 보면 상한과 비교할 수 있습니다.

전월세 전환 계산기에서 역산과 환산을 모두 하실 수 있습니다. 자세한 내용은 전세를 월세로 돌리자고 할 때에 있습니다.

보증금을 얼마나 남기느냐로도 갈립니다

전세 3억원, 전환율 5%로 고정하고 보증금만 다르게 잡아보겠습니다.

보증금을 1억원 더 넣으면 월세가 41만 6,000원 줄어듭니다. 연 500만원입니다.

그 목돈을 연 5% 이상으로 굴릴 자신이 없다면 보증금을 키우는 쪽이 유리합니다. 다만 보증금은 떼일 수 있는 돈이고 월세는 이미 나간 돈이라는 차이가 있습니다. 집주인의 반환 능력과 선순위 채권을 함께 보셔야 합니다.

보증금이 줄면 보호 장치도 달라집니다

• 우선변제권 순위 — 보증금이 줄어도 순위 자체는 유지되지만, 조건이 바뀌면 확정일자를 다시 받아야 합니다
• 소액임차인 기준 — 보증금이 줄어 기준 아래로 내려가면 최우선변제 대상이 될 수 있습니다
• 반환보증 — 가입 요건과 보증료가 달라집니다

월세 세액공제가 있습니다

전세에는 없고 월세에만 있는 혜택입니다. 소득과 주택 요건을 충족하면 연말정산에서 일부를 돌려받습니다. 월세로 전환하실 때 이 부분도 함께 계산에 넣으세요.

공제를 받으려면 임대차계약서와 월세 이체 내역이 필요합니다. 현금으로 주고받으면 증빙이 어려우니 계좌이체로 하세요.

계산은 전월세 전환 계산기에서 세 방향 모두 해보실 수 있습니다.

함께 보기 · 계약갱신요구권 · 확정일자

장기수선충당금

관리비에 포함된 항목. 전세 퇴거 시 집주인에게 청구할 수 있습니다

아파트 관리비에 매달 포함되어 나가는 항목입니다. 원칙적으로 소유자가 부담하는 돈이라, 세입자는 나갈 때 돌려받을 수 있습니다.

얼마나 쌓이나

관리비 고지서에 별도 항목으로 찍힙니다. 단지와 면적에 따라 다르지만 2년이면 수십만원 단위가 되는 경우가 많습니다. 오래된 단지일수록, 면적이 클수록 큽니다.

왜 세입자가 내는데 돌려받나

장기수선충당금은 건물의 주요 시설을 교체·보수하는 데 쓰는 돈입니다. 엘리베이터 교체, 외벽 도색, 배관 공사 같은 것들입니다.

이건 건물의 가치를 유지하는 비용이라 소유자 부담입니다. 다만 실제로 관리비를 내는 사람이 거주자라서 세입자가 대신 납부하는 형태가 된 것입니다. 그래서 나갈 때 정산합니다.

퇴거할 때 청구하세요

1. 관리사무소에서 납부확인서를 발급받습니다. 거주 기간 동안 낸 총액이 나옵니다 2. 집주인에게 그 금액을 청구합니다 3. 보통 보증금 반환 시 함께 정산합니다

모르고 넘어가는 세입자가 많습니다. 청구하지 않으면 아무도 챙겨주지 않습니다.

계약서에 미리 적어두면 깔끔합니다

이 한 줄이면 나중에 다툴 일이 없습니다. 다만 "장기수선충당금은 임차인이 부담한다"는 특약이 들어간 계약서도 있습니다. 계약 전에 확인하세요.

수선유지비와 다릅니다

수선유지비는 돌려받지 못합니다. 고지서에서 두 항목을 구분해서 보세요. 이름이 비슷해 헷갈리기 쉽습니다.

전세와 월세 모두 해당합니다

세를 사는 형태와 무관하게, 관리비에 포함되어 납부한 장기수선충당금은 정산 대상입니다. 월세라고 못 받는 것이 아닙니다.

집주인이 바뀌었다면

거주 중에 집이 팔려 집주인이 바뀐 경우, 정산 상대는 퇴거 시점의 소유자로 보는 것이 일반적입니다. 다만 다툼의 소지가 있으니, 매매 사실을 알게 되면 그때까지의 납부확인서를 미리 발급받아 두시는 편이 안전합니다.

오피스텔·빌라는 없을 수 있습니다

장기수선충당금은 일정 규모 이상의 공동주택에 의무적으로 부과됩니다. 소규모 빌라나 오피스텔은 해당하지 않는 경우가 있으니, 관리비 고지서에 이 항목이 있는지부터 확인하세요.

관리비 정산과 함께 처리하세요

퇴거일에는 관리비 정산, 장기수선충당금 반환, 보증금 반환이 한꺼번에 이뤄집니다. 관리사무소에서 정산 내역과 납부확인서를 함께 받아 집주인과 한 자리에서 정리하시는 것이 가장 깔끔합니다.

이사 당일에 챙기려면 정신이 없으니, 며칠 전에 미리 발급받아 두세요.

함께 보기 · 전세보증금 반환보증

임차권등기명령

보증금을 못 받고 이사해야 할 때 권리를 유지하는 제도

계약이 끝났는데 보증금을 못 받았을 때, 법원에 신청해 등기부에 임차권을 기재하는 제도입니다.

언제 신청하나

계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태에서 신청합니다. 계약 기간 중에는 할 수 없습니다. 관할 법원에 신청하고, 결정이 나면 등기부에 임차권이 기재됩니다.

나가면 권리가 사라지기 때문입니다

대항력과 우선변제권은 점유와 주민등록을 유지해야 살아 있습니다.

보증금을 못 받은 상태에서 이사를 나가고 전출 신고를 하면, 그 순간 두 권리가 모두 사라집니다. 집이 경매로 넘어가도 배당받을 자격이 없어집니다.

임차권등기는 이 권리를 등기부에 박아두는 장치입니다. 등기가 된 뒤에는 이사를 나가고 전출해도 순위가 유지됩니다.

순서가 중요합니다

신청만 하고 이사하면 안 됩니다. 신청부터 등기 완료까지 시간이 걸립니다. 등기부등본을 직접 떼어 임차권이 기재된 것을 확인하고 움직이세요.

새 집 계약 일정 때문에 급하신 경우가 많은데, 여기서 서두르면 보증금을 통째로 잃을 수 있습니다.

집주인을 압박하는 수단이 되기도 합니다

임차권등기가 되면 등기부에 그대로 드러납니다. 집주인 입장에서는 새 세입자를 구하기 어려워지고 매도도 힘들어집니다. 실제로 등기를 신청하겠다고 알리는 것만으로 해결되는 경우가 있습니다.

비용과 절차

법원에 신청하며 비용이 듭니다. 등기가 완료된 뒤에는 그 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다.

절차가 복잡하게 느껴진다면 대한법률구조공단에서 상담을 받아보세요. 조건에 따라 무료 상담과 지원이 가능합니다. 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면 보증기관의 절차를 먼저 확인하세요.

신청에 필요한 서류

• 임대차계약서
• 주민등록등본
• 부동산 등기사항증명서
• 임차권등기명령 신청서

임대차가 종료되었음을 소명해야 하므로, 계약 만료 통지를 했다는 기록(문자, 내용증명 등)을 함께 준비해 두시면 좋습니다.

등기 후에도 할 일이 남습니다

임차권등기는 순위를 지켜줄 뿐, 보증금을 대신 돌려주지는 않습니다. 집주인이 계속 반환하지 않으면 보증금반환청구 소송이나 경매 절차로 이어집니다.

전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면 보증기관이 대신 지급하고 절차를 대신 진행하므로, 가입 여부를 먼저 확인하시는 것이 순서입니다.

새 세입자를 받을 수 없게 됩니다

임차권등기가 되어 있는 집은 다음 세입자가 들어와도 순위가 뒤로 밀립니다. 그래서 사실상 새 임대차 계약이 어려워집니다.

집주인 입장에서는 보증금을 돌려주고 등기를 말소하는 것 외에 선택지가 없어지는 셈입니다. 이 점이 협상에서 지렛대가 됩니다.

함께 보기 · 대항력 · 우선변제권

전세가율

매매가 대비 전세보증금의 비율. 높을수록 적은 돈으로 살 수 있지만 보증금 회수는 위험해집니다

전세보증금 ÷ 매매가 × 100 입니다. 5억짜리 집에 전세 3억이 들어 있으면 전세가율 60%입니다.

같은 숫자를 세입자와 매수자가 정반대로 읽습니다.

세입자에게는 위험 지표입니다

전세가율이 높을수록 보증금을 못 돌려받을 위험이 커집니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 낙찰가는 시세보다 낮게 나오는데, 보증금이 매매가에 가까우면 낙찰 대금으로 보증금을 다 회수하지 못합니다.

우선변제권은 순위 싸움이라 앞에 근저당이 있으면 더 불리합니다. 선순위 채권액과 보증금을 합한 금액이 매매가에서 차지하는 비중으로 보셔야 정확합니다.

전세가율이 높은 집이라면 전세보증금 반환보증 가입이 사실상 필수입니다. 다만 보증 상품마다 주택 가격 대비 보증금 비율에 요건이 있어서, 전세가율이 너무 높으면 가입 자체가 거절될 수 있습니다. 계약 전에 확인하세요.

매수자에게는 필요 현금 지표입니다

전세를 낀 채로 집을 사면 매매가에서 보증금을 뺀 차액만 부담하면 됩니다. 갭투자입니다.

전세가율이 10%p 오르면 같은 5억짜리 집에서 필요한 돈이 5,000만원 줄어듭니다.

여기에 취득세와 중개보수 같은 부대비용이 별도로 듭니다. 5억짜리 집이면 770만원 안팎입니다. 실제 필요 금액은 전세 낀 매수 실투자금 계산기에서 확인하실 수 있습니다.

선순위 채권까지 더해서 보셔야 합니다

전세가율만으로는 부족합니다. 등기부에 근저당이 있으면 그 금액이 내 보증금보다 앞섭니다.

전세가율은 60%라 안전해 보이지만, 선순위를 더하면 90%입니다. 경매에서 시세의 80%에 낙찰되면 보증금을 다 못 받습니다.

"전세가율 + 선순위 채권 비율"이 실질적인 위험 지표입니다. 70% 아래면 비교적 안전하고, 80%를 넘으면 반환보증이 사실상 필수입니다.

반환보증 가입 요건과도 연결됩니다

보증 상품마다 주택 가격 대비 보증금 비율에 요건이 있습니다. 전세가율이 너무 높으면 가입 자체가 거절됩니다.

전세가율이 높은 집일수록 보증이 더 필요한데, 정작 그런 집이 가입이 안 되는 구조입니다. 그래서 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하셔야 합니다.

어디서 확인하나

• 매매 시세 — 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 면적의 최근 거래를 봅니다
• 전세 시세 — 같은 곳에서 전세 실거래를 봅니다
• 선순위 채권 — 등기부등본 을구에서 근저당 채권최고액을 확인합니다

빌라·다세대는 실거래가 적어 시세 산정이 어렵습니다. 이런 경우 전세가율 계산 자체가 부정확해지므로 더 보수적으로 보셔야 합니다.

매수 쪽에서 볼 때

전세가율이 높으면 전세를 낀 매수에 드는 돈이 줄어듭니다. 대신 만기에 돌려줄 금액의 비중이 커집니다. 실제 필요 금액은 전세 낀 매수 실투자금 계산기에서 계산하실 수 있습니다.

함께 보기 · 전세보증금 반환보증 · 우선변제권 · 갭투자 (전세 낀 매수)