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전월세 전환 계산기

보증금을 낮추고 월세로 돌리거나 반대로 할 때 금액이 얼마가 되는지 계산합니다. 집주인이 제시한 조건이 법정 상한 안에 있는지도 확인하실 수 있습니다.

입력한 값은 서버로 전송되지 않고 브라우저 안에서만 계산됩니다.

전환율이란

전환율(%) = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100

보증금을 월세로 바꿀 때 연 몇 %로 계산하느냐입니다. 전환율이 높을수록 세입자에게 불리하고 집주인에게 유리합니다.

전세 3억을 보증금 5천 + 월세로 바꾼다고 하면, 월세로 돌리는 금액은 2억 5천만원입니다. 전환율 5.5%를 적용하면 연 1,375만원, 월 약 115만원이 됩니다.

법정 상한이 있습니다

주택임대차보호법은 전환율에 상한을 두고 있습니다. 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율과 연 10% 중 낮은 값입니다.

기준금리가 바뀌면 상한도 함께 움직입니다. 계약 시점의 기준금리를 확인해서 상한을 계산해 보세요.

상한이 적용되는 경우와 아닌 경우가 있습니다 이 상한은 기존 계약을 전세에서 월세로 전환할 때 적용됩니다. 처음부터 월세로 새 계약을 맺는 경우에는 당사자가 합의한 금액이 적용되는 것으로 봅니다.
본인 상황에 상한이 적용되는지 애매하다면 대한법률구조공단이나 지자체 임대차분쟁조정위원회에 문의하세요.

어느 쪽이 유리한가

단순 비교는 이렇습니다. 보증금을 은행에 넣어 받을 수 있는 이자보다 전환율이 높으면 전세가 유리합니다. 지금은 대체로 전환율이 예금 금리보다 높습니다.

다만 전세는 목돈이 묶이고 보증금 회수 위험이 있습니다. 월세는 매달 돈이 나가지만 목돈을 다른 데 쓸 수 있습니다. 금액만으로 결정하실 문제는 아닙니다.

전환율 1%p가 얼마인가

전세 3억원짜리를 보증금 1억원의 반전세로 돌릴 때입니다. 전환 대상 금액은 2억원입니다.

전환율월세1년2년 합계
4%66만 7,000원800만원1,600만원
5%83만 3,000원1,000만원2,000만원
6%100만원1,200만원2,400만원

전환율 1%p 차이가 2년에 400만원입니다. 월로는 16만원이라 작아 보이지만 계약 기간을 곱하면 이렇게 됩니다. 집주인이 부르는 전환율을 그대로 받아들이기 전에 한 번 계산해 보실 만한 금액입니다.

보증금을 얼마나 남기느냐로도 갈립니다

같은 전세 3억, 같은 전환율 5%인데 보증금만 다르게 잡으면 이렇게 됩니다.

보증금전환 대상월세
5,000만원2억 5,000만원104만 2,000원
1억원2억원83만 3,000원
2억원1억원41만 7,000원

보증금을 1억원 더 넣으면 월세가 41만 6,000원 줄어듭니다. 연 500만원입니다. 보증금으로 넣을 목돈이 있고 그 돈을 연 5% 이상으로 굴릴 자신이 없다면, 보증금을 키우는 쪽이 유리합니다.

반대로 그 목돈을 다른 데 써야 하거나, 집주인의 반환 능력이 미덥지 않다면 보증금을 줄이고 월세를 더 내는 선택이 안전할 수 있습니다. 보증금은 떼일 수 있는 돈이고 월세는 이미 나간 돈이라는 차이가 있습니다.

거꾸로 계산해 보세요

집주인이 "전세 3억인데 보증금 1억에 월세 85만원 어떠냐"고 제안했다면, 이게 몇 %인지 역산할 수 있습니다. 이 계산기의 전환율 역산 모드에 넣으면 5.10%가 나옵니다.

제안받은 조건이 몇 %인지 알면 협상의 기준이 생깁니다. 주변 시세나 법정 상한과 비교해 보시고, 높다면 근거를 들어 조정을 요청해 보세요.

월세로 돌릴 때 함께 확인할 것

월세·전세·매수 비교 →5년 살면 어느 쪽이 유리한지 계산 보증금 지키는 법 →대항력·우선변제권·보증보험

공개된 제도 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 금액은 금융기관·지자체·전문가에게 확인하세요. 면책조항