순자산 · 투자 가능금액 계산기
집을 알아보기 전에 내 상태를 정리하는 계산기입니다. 통장에 있는 돈과 당장 쓸 수 있는 돈은 다릅니다. 순자산, 부채비율, 실제 동원 가능한 자금을 나눠서 봅니다.
입력한 값은 서버로 전송되지 않고 브라우저 안에서만 계산됩니다.
마이너스 통장은 한도 전액을 넣으세요
쓰지 않아도 DSR에서는 약정 한도 전액이 부채로 잡힙니다. 실제 사용액만 적으면 나중에 은행에서 계산한 결과와 어긋납니다.
왜 자산을 두 종류로 나누나
이 계산기는 자산을 당장 쓸 수 있는 돈과 시간이 걸리는 자산으로 나눠서 받습니다. 순자산 합계만 보면 놓치는 것이 있기 때문입니다.
| 현금·예금·CMA·주식 | 계약금을 내일 낼 수 있는 돈 |
|---|---|
| 퇴직금·전세보증금·청약통장 | 순자산에는 잡히지만 지금 꺼낼 수 없는 돈 |
예를 들어 총자산 1억 2,000만원, 부채 3,000만원이면 순자산은 9,000만원입니다. 그런데 그중 4,000만원이 지금 살고 있는 집의 전세보증금이라면, 계약금으로 쓸 수 있는 돈은 8,000만원입니다.
전세보증금은 이사를 나가야 돌려받고, 그러려면 새 집 잔금과 시점이 맞아야 합니다. 순자산 9,000만원을 믿고 계약금을 걸면 잔금일에 돈이 안 맞는 상황이 생깁니다.
월 저축액의 70%를 감당선으로 잡는 이유
이 계산기는 매달 저축 가능액의 70%까지를 새 대출 원리금의 감당선으로 봅니다. 월 200만원을 저축하고 있다면 월 원리금 140만원까지입니다.
나머지 30%를 남기는 이유는 이렇습니다.
- 집을 사면 나가는 돈이 늘어납니다 — 관리비, 재산세, 수선비는 전월세 살 때 없던 항목입니다
- 금리는 오를 수 있습니다 — 변동금리라면 상환액이 그대로가 아닙니다
- 저축액 자체가 흔들립니다 — 상여가 줄거나 지출이 늘면 저축부터 깎입니다
은행이 알려주는 DSR 40% 한도는 세전 소득 기준이고, 차주의 생활이 유지되는지를 보는 지표가 아닙니다. 이 계산기의 70%는 그것과 별개로, 내 통장을 기준으로 한 번 더 재보는 숫자입니다.
부채는 종류를 나눠서 보세요
순자산 계산에서는 부채를 하나로 합치지만, 실제로는 성격이 다릅니다.
- 마이너스 통장 — 한 번도 안 썼어도 한도 전액이 DSR에서 부채로 잡힙니다. 안 쓸 거면 해지가 답입니다
- 전세자금대출 — 이자만 내고 있어도 DSR에 들어갑니다. 전세대출이 있는데 집을 살 수 있을까에 계산이 있습니다
- 신용대출·카드론 — 금리가 주담대보다 높습니다. 여유 자금이 있다면 이쪽부터 갚는 것이 순서입니다
- 가족에게 빌린 돈 — 순자산에는 넣으셔야 하고, 집을 살 때 자금조달계획서에 소명해야 할 수 있습니다
순자산이 같아도 살 수 있는 집은 다릅니다
두 가구를 비교해 보겠습니다.
| A 가구 | B 가구 | |
|---|---|---|
| 당장 쓸 수 있는 돈 | 8,000만원 | 5,000만원 |
| 시간이 걸리는 자산 | 4,000만원 | 1억원 |
| 부채 | 3,000만원 | 8,000만원 |
| 총자산 | 1억 2,000만원 | 1억 5,000만원 |
| 순자산 | 9,000만원 | 7,000만원 |
| 부채비율 | 25% | 53% |
| 월 저축 | 200만원 | 150만원 |
| 월 감당 가능액 | 140만원 | 105만원 |
B가 총자산은 3,000만원 더 많은데 순자산은 2,000만원 적습니다. 부채가 많기 때문입니다. 더 중요한 건 계약금으로 낼 수 있는 돈이 A는 8,000만원, B는 5,000만원이라는 점입니다.
총자산만 보면 B가 여유로워 보이지만, 실제로 집을 사는 자리에서는 A가 훨씬 유리합니다. 총자산·순자산·당장 쓸 수 있는 돈은 서로 다른 숫자이고, 매수 판단에는 세 번째가 가장 직접적으로 쓰입니다.
부채비율을 함께 보세요
부채를 총자산으로 나눈 값입니다. 절대적인 기준선은 없지만 대략 이렇게 읽으시면 됩니다.
- 30% 아래 — 새 대출을 받을 여력이 있는 편입니다
- 50% 안팎 — 주택담보대출을 더하면 부담이 빠르게 커집니다. DSR 한도도 이미 잠식되어 있을 가능성이 높습니다
- 70% 이상 — 집을 사기 전에 부채 정리를 먼저 검토하실 구간입니다
다만 부채비율이 낮아도 부채의 종류가 나쁘면 대출 심사에서 불리합니다. 금액이 작아도 만기가 짧은 부채가 DSR을 크게 깎습니다.
빠뜨리기 쉬운 항목
- 퇴직금 — 자산이지만 퇴사 전에는 못 씁니다. '시간이 걸리는 자산'에 넣으세요
- 청약통장 — 해지하면 청약가점이 사라집니다. 쓸 수 있는 돈으로 세지 마세요
- 보험 해지환급금 — 납입액이 아니라 지금 해지하면 받는 금액입니다. 대개 훨씬 적습니다
- 차량 — 팔 계획이 없다면 자산에서 빼는 편이 현실적입니다
- 받을 돈 — 실제로 들어올 시점이 확실할 때만 넣으세요
이 숫자로 무엇을 하나
여기서 나온 당장 쓸 수 있는 돈과 월 감당 가능액 두 개를 들고 내집마련 가능 진단기로 가시면 됩니다. 진단기가 집값·LTV·DSR·대출 상한을 함께 보고 실제로 살 수 있는 가격대를 계산합니다.
집값의 30% 안팎은 대출로 못 메우는 현금이라는 점도 함께 보셔야 합니다. 현금이 얼마나 필요한가에 지역별로 정리해 두었습니다.
공개된 제도 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 금액은 금융기관·지자체·전문가에게 확인하세요. 면책조항