월세, 전세, 매수 — 5년 살면 어느 쪽이 유리한가

5년 순지출은 월세 6,000만원, 전세 3,500만원, 매수 5,939만원입니다. 집값이 5% 오르면 매수가 3,439만원으로 내려갑니다.

2026년 7월 30일 기준

"전세가 낫다", "무조건 사야 한다" 같은 말이 많습니다. 조건을 정해서 실제로 계산해 보면 답이 어디서 갈리는지 보입니다.

비교 조건

세 가지를 같은 잣대로 놓기 위해 조건을 정했습니다.

거주 기간 5년으로 잡았습니다. 그리고 회수되는 돈은 비용에서 뺐습니다. 보증금은 나갈 때 돌려받으니 비용이 아니고, 대출 원금 상환액도 자산으로 남으니 비용이 아닙니다.

즉 순수하게 사라지는 돈만 비교했습니다.

집값이 그대로일 때는 전세가 압도적으로 저렴합니다. 월세의 절반도 안 됩니다.

매수는 월세와 비슷한 수준입니다. 취득세·중개보수 같은 부대비용 920만원이 초반에 한 번에 나가기 때문입니다. 부대비용의 상세 내역은 8억 집을 사려면 현금이 얼마나 더 필요할까에 정리해 두었습니다.

다만 매수에는 표에 안 나온 게 있습니다. 5년간 원금 2,316만원을 갚아서 자산으로 쌓았습니다. 이건 사라진 돈이 아니라 집에 저축된 돈입니다.

매수의 결과는 집값에 달려 있습니다. 5억 기준으로 계산했습니다.

5년에 5%. 이게 이 조건에서의 분기점입니다. 연 1%씩만 올라도 매수가 전세를 이깁니다.

반대로 5% 떨어지면 전세보다 5천만원 가까이 손해입니다.

계산에서 나온 결론은 이렇습니다.

집값이 오를지 내릴지는 아무도 모릅니다. 저도 모르고, 전문가도 모릅니다. 이 사이트는 특정 지역이나 시점을 추천하지 않습니다.

그래서 예측 대신 본인 사정을 기준으로 판단하시는 편이 낫습니다.

전세는 짧게 살 때 유리합니다. 부대비용이 거의 없고, 나갈 때 원금이 그대로 돌아옵니다.

거주 기간이 길어질수록 부대비용이 희석됩니다. 5년이면 920만원이 부담이지만 15년이면 훨씬 작아집니다.

계산상 가장 비싸지만, 목돈이 없어도 되고 언제든 정리할 수 있다는 게 값을 합니다.

숫자만으로 결정하시면 안 되는 이유입니다.

전세는 보증금 위험이 있습니다. 5년간 3,500만원만 내고 살았지만, 집이 경매로 넘어가면 3억이 위태로워집니다. 대항력과 우선변제권을 갖췄는지가 관건입니다. 전세보증금을 지키는 세 단계를 확인하세요.

전세는 2년마다 협상해야 합니다. 시세가 오르면 올려주거나 나가야 합니다. 이사 비용과 스트레스가 반복됩니다.

매수는 보유세가 붙습니다. 위 계산에 재산세를 넣지 않았습니다. 공시 3억이면 연 31만원 정도입니다. 재산세와 종부세 글에 정리해 두었습니다.

매수는 팔 때도 비용이 듭니다. 중개보수와 양도소득세가 나갈 수 있습니다.

매수는 유동성이 낮습니다. 급하게 현금이 필요해도 집은 바로 안 팔립니다.

위 숫자는 5억 기준 예시입니다. 금액과 금리를 바꾸면 결과가 달라집니다.

내집마련 가능 진단기에 희망 가격과 소득을 넣으시면 실제로 살 수 있는 금액과 월 상환액이 나옵니다. 그 월 상환액을 지금 내는 월세나 전세 이자와 비교해 보세요.

이 글은 2026년 7월 기준 특정 조건으로 계산한 참고 자료입니다. 투자 권유가 아니며 집값 방향에 대한 전망을 담고 있지 않습니다. 실제 판단은 본인 사정에 맞춰 하시고, 필요하면 전문가와 상의하세요. 면책조항

참고해 주세요이 글은 공개된 제도 정보를 정리한 참고 자료입니다. 투자 권유나 금융 자문이 아니며, 실제 대출 한도와 세액은 개인 사정에 따라 달라집니다. 계약 전 반드시 금융기관과 전문가에게 확인하세요. 면책조항