집을 사면 매년 내는 세금, 재산세와 종부세
취득세는 한 번이지만 재산세는 매년입니다. 공시가격 6억이면 연 80만원 안팎입니다. 계산 구조와 확인 방법을 정리했습니다.
2026년 7월 30일 기준
집을 살 때 드는 돈은 많이들 계산합니다. 그런데 산 다음에 매년 나가는 돈은 잘 안 따집니다. 취득세는 한 번으로 끝나지만 보유세는 살아 있는 내내 냅니다.
보유세는 두 가지입니다
재산세 — 지방세입니다. 주택을 가지고 있으면 무조건 냅니다. 매년 7월과 9월에 나눠 나옵니다.
종합부동산세 — 국세입니다. 보유한 주택의 공시가격 합계가 일정 기준을 넘을 때만 냅니다. 매년 12월에 냅니다.
대부분의 1주택자는 재산세만 냅니다. 종부세까지 내는 경우는 상당한 고가 주택이거나 다주택인 경우입니다.
기준은 매매가가 아니라 공시가격입니다
가장 먼저 알아두실 것입니다. 보유세는 실제로 산 가격이 아니라 공시가격을 기준으로 계산합니다.
공시가격은 정부가 매년 발표하는 가격으로, 통상 시세보다 낮게 형성됩니다. 8억에 산 집의 공시가격이 6억일 수 있습니다.
본인 집의 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 무료로 확인할 수 있습니다. 매년 발표되고 이의신청 기간도 있습니다.
재산세는 이렇게 계산됩니다
계산 구조는 이렇습니다.
과세표준 × 세율 = 재산세
여기에 도시지역분과 지방교육세가 더해집니다
공정시장가액비율은 공시가격 전부에 세금을 매기지 않고 일정 비율만 과세표준으로 잡는 장치입니다. 1주택자에게는 더 낮은 비율을 적용하는 특례가 있습니다.
세율은 과세표준 구간별로 올라가는 누진 구조입니다. 1세대 1주택에는 더 낮은 특례세율이 적용됩니다.
그리고 재산세 본세 외에 두 가지가 붙습니다.
- 도시지역분 — 과세표준의 0.14%. 의외로 큽니다
- 지방교육세 — 재산세 본세의 20%
대략 얼마나 나오나
1세대 1주택 특례세율과 공정시장가액비율 45%를 가정해서 계산한 예시입니다.
| 공시가격 | 재산세 본세 | 도시지역분 | 지방교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 3억 | 10만 5천원 | 18만 9천원 | 2만 1천원 | 약 31만원 |
| 4억 | 18만원 | 25만 2천원 | 3만 6천원 | 약 47만원 |
| 6억 | 36만원 | 37만 8천원 | 7만 2천원 | 약 81만원 |
| 8억 | 63만원 | 50만 4천원 | 12만 6천원 | 약 126만원 |
표에서 눈에 띄는 게 있습니다. 도시지역분이 본세보다 큰 구간이 있습니다. 공시 3억이면 본세 10만원인데 도시지역분이 19만원입니다. 재산세를 계산할 때 본세만 보면 실제 고지서와 차이가 크게 납니다.
1주택 특례가 얼마나 차이 나는지
같은 공시 6억 주택을 특례 없이 계산하면 약 148만원이 나옵니다. 특례를 적용하면 81만원입니다. 거의 두 배 차이입니다.
특례는 공정시장가액비율과 세율 양쪽에서 작동합니다. 그래서 1주택 여부가 보유세에 미치는 영향이 큽니다.
종부세는 기준을 넘을 때만
종합부동산세는 보유한 주택의 공시가격 합계에서 일정 금액을 공제하고, 남는 부분에 과세합니다.
| 구분 | 공제 금액 |
|---|---|
| 1세대 1주택 (단독명의) | 12억원 |
| 그 외 | 9억원 |
1세대 1주택이고 공시가격이 12억 이하면 종부세는 없습니다. 시세로 치면 상당한 고가 주택이라야 대상이 됩니다.
부부 공동명의는 계산 방식이 다릅니다. 각자 9억씩 공제받아 합계 18억까지 공제되는 방식과, 1주택 단독처럼 12억 공제에 고령자·장기보유 공제를 받는 방식 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.
어느 쪽이 유리한지는 주택 가격, 보유 기간, 나이에 따라 갈립니다. 고령이고 오래 보유했다면 특례 신청 쪽이 유리해지는 경우가 많습니다. 국세청 홈택스의 종부세 간이세액계산으로 두 경우를 다 계산해 보실 수 있습니다.
잔금일이 세금을 가릅니다
실무에서 놓치기 쉬운 부분입니다.
재산세와 종부세는 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과됩니다. 하루 차이로 1년치 세금 부담자가 바뀝니다.
- 6월 1일에 내가 소유자면 — 그해 보유세는 내가 냅니다
- 6월 2일에 소유권을 넘겨받으면 — 그해 보유세는 매도인이 냅니다
그래서 5월 말~6월 초에 거래하는 경우, 잔금일을 며칠 조정하는 것만으로 수십만 원에서 수백만 원이 갈립니다. 매수인은 6월 2일 이후, 매도인은 5월 31일 이전이 유리합니다.
계약할 때 이 부분을 인지하고 일정을 잡으시면 됩니다. 이미 일정이 정해졌다면 세금 부담을 누가 질지 특약으로 정리하는 방법도 있습니다.
자금 계획에 넣으세요
집을 산 뒤 매년 나가는 돈을 정리하면 이렇습니다.
- 재산세 (7월, 9월 분납)
- 종부세 (해당되면 12월)
- 관리비
- 대출 원리금
공시 6억 주택이면 재산세만 연 80만원, 월로 치면 7만원 정도입니다. 큰돈은 아니지만 매년 나가고, 공시가격이 오르면 함께 오릅니다. 대출 상환액만 놓고 여유를 계산했다가 빠듯해지는 경우가 있습니다.
정리
- 보유세는 매매가가 아니라 공시가격 기준입니다
- 공시 6억 1주택이면 재산세가 연 80만원 안팎입니다
- 도시지역분이 본세보다 클 수 있으니 빼먹지 마세요
- 1주택 특례가 적용되면 거의 절반으로 줄어듭니다
- 종부세는 1주택 공시 12억 초과부터입니다
- 6월 1일 소유자가 그해 보유세를 냅니다. 잔금일을 확인하세요
매수 시점에 필요한 자금은 내집마련 가능 진단기에서 확인하실 수 있습니다. 다만 진단기는 취득 시점 비용만 계산하며, 보유세는 포함하지 않습니다.
이 글은 2026년 7월 기준으로 제도의 구조를 정리한 참고 자료입니다. 세율, 공정시장가액비율, 공제 금액은 매년 바뀝니다. 실제 세액은 위택스·홈택스 계산 서비스나 세무 전문가를 통해 확인하세요.