부동산 계약서 특약, 무엇을 넣어야 하나
인쇄된 조항만으로는 부족합니다. 대출이 안 나올 때, 하자가 나왔을 때를 대비한 특약을 매매와 전세로 나눠 정리했습니다.
2026년 7월 30일 기준
부동산 계약서는 대부분 정해진 양식을 씁니다. 인쇄된 조항은 일반적인 내용만 담고 있어서, 내 상황에 맞는 조건은 특약사항 칸에 직접 넣어야 합니다.
이 칸이 비어 있는 채로 계약하는 경우가 많습니다. 문제가 생겼을 때 기댈 곳이 없어집니다.
특약을 쓸 때의 원칙
구체적으로 쓰세요. "문제가 생기면 협의한다"는 문구는 아무 효력이 없습니다. 무슨 상황에서, 누가, 무엇을 하는지가 들어가야 합니다.
기한을 넣으세요. "언제까지"가 없으면 다투게 됩니다.
결과를 넣으세요. 조건이 안 지켜지면 어떻게 되는지까지 써야 합니다. 계약 해제인지, 손해배상인지, 대금 조정인지.
구두 합의는 반드시 문서로. 중개사나 상대방이 "그건 당연히 해드리죠"라고 해도 계약서에 없으면 없는 것입니다.
매수할 때 검토할 특약
대출 실행 조건
가장 중요합니다. 대출이 예상보다 적게 나와 잔금을 못 치르면 계약금을 날립니다.
매도인이 부담스러워하는 조항이라 항상 받아들여지지는 않습니다. 그래도 요구는 해보세요. 안 되면 최소한 대출 한도를 미리 확인하고 계약하셔야 합니다.
관련 내용은 가계약금 넣기 전에 확인할 여섯 가지에 정리해 두었습니다.
권리관계 정리
기존 대출이 남아 있으면 새 대출이 안 나옵니다. 잔금과 동시에 말소하는 것이 일반적이지만 명시해 두는 편이 안전합니다.
시설물 상태
집을 볼 때는 겨울이 아니어서 보일러를 안 켜봤는데 입주해서 고장을 발견하는 경우가 있습니다. 범위와 기한을 정해두면 다툼이 줄어듭니다.
관리비와 공과금 정산
장기수선충당금은 놓치기 쉽습니다. 전세라면 임차인이 매달 낸 것을 퇴거 시 돌려받는 것이 원칙입니다.
보유세 부담
재산세와 종부세는 6월 1일 기준 소유자에게 부과됩니다. 5~6월에 거래한다면 하루 차이로 부담자가 바뀌므로 명확히 해두는 게 좋습니다. 자세한 내용은 재산세와 종부세 글에 있습니다.
잔금일 조정
대출 실행이 하루 늦어지면 전체 일정이 꼬입니다. 여유를 넣어두세요.
전세로 들어갈 때 검토할 특약
권리변동 금지
전세에서 가장 중요한 특약입니다.
세입자의 대항력은 전입신고한 다음 날 0시에 생깁니다. 잔금 당일 하루가 비어 있어서, 그 사이에 집주인이 대출을 받으면 은행이 앞순위가 됩니다.
이 구조에 대한 자세한 설명은 전세보증금을 지키는 세 단계에 있습니다.
보증보험 가입 협조
집주인 사정으로 보증 가입이 안 되는 경우가 있습니다. 계약 전에 가입 가능 여부를 확인하시고, 특약으로도 대비해 두세요.
선순위 채권 관련
선순위 근저당이 있으면 보증금을 다 못 받을 위험이 있습니다. 말소를 조건으로 걸거나, 최소한 채권최고액과 보증금의 합이 시세 대비 얼마인지 계산해 보셔야 합니다.
수리 책임
기준 금액을 정해두면 매번 다투지 않아도 됩니다.
반려동물·인테리어
키우는 동물이 있거나 못을 박아야 한다면 미리 명시하세요. 나중에 원상복구 문제로 보증금에서 차감당하는 일이 생깁니다.
계약할 때 함께 챙길 것
- 신분증과 등기부상 소유자 대조 — 이름이 같은지 확인
- 대리인이라면 위임장과 인감증명서 — 소유자에게 직접 전화 확인
- 입금 계좌가 소유자 명의인지 — 다른 명의면 이유를 확인
- 중개대상물 확인·설명서 — 받아서 보관
- 공제증서 — 중개사고 시 배상 근거
계좌 명의 확인은 특히 중요합니다. 소유자와 다른 사람 계좌로 보내달라고 하면 반드시 이유를 확인하고, 가급적 소유자 명의 계좌로 보내세요.
정리
- 인쇄된 조항만으로는 부족합니다. 특약란을 채우세요
- 구체적으로, 기한을 넣어, 결과까지 쓰세요
- 매수는 대출 조건과 권리관계 말소가 핵심입니다
- 전세는 권리변동 금지와 보증보험 협조가 핵심입니다
- 구두 약속은 반드시 문서로 남기세요
- 문구는 중개사나 법률 전문가에게 확인받으세요
계약 전에 확인할 항목 전체는 가계약금 넣기 전에 확인할 여섯 가지에, 필요한 자금 계산은 내집마련 가능 진단기에 정리되어 있습니다.
이 글은 일반적으로 쓰이는 특약의 형태를 정리한 참고 자료이며, 특정 문구의 법적 효력을 보장하지 않습니다. 실제 계약서 작성은 공인중개사의 확인을 받으시고, 분쟁 가능성이 있는 사안은 변호사와 상의하세요. 면책조항