가계약금 넣기 전에 확인할 여섯 가지
가계약금은 돌려받기 어렵습니다. 대출 한도부터 등기부등본까지, 돈을 보내기 전에 반드시 확인해야 할 것들을 정리했습니다.
2026년 7월 30일 기준
마음에 드는 집이 나오면 마음이 급해집니다. 중개사도 "지금 안 잡으면 다른 사람이 계약한다"고 합니다. 그래서 계좌번호를 받고 몇백만 원을 보냅니다.
이 순간이 가장 위험합니다. 가계약금은 대부분 돌려받지 못합니다.
가계약금의 법적 성격
정식 계약서를 쓰기 전에 "이 집 잡아두겠다"는 뜻으로 보내는 돈입니다. 계약금의 일부로 처리되는 경우가 많습니다.
문제는 이 돈을 보낸 시점에 이미 계약이 성립한 것으로 보는 경우가 있다는 점입니다. 매매 목적물과 가격이 특정되어 있고 당사자 간 합의가 있었다면, 계약서를 안 썼어도 계약으로 인정될 수 있습니다.
그러면 마음이 바뀌어 그만두겠다고 할 때 가계약금을 포기해야 합니다. 경우에 따라서는 계약금 전액을 물어내야 한다는 주장이 나오기도 합니다.
1. 대출 한도를 먼저 확인하세요
가장 많이 사고가 나는 부분입니다.
계약금을 걸고 나서 은행에 갔는데 예상보다 대출이 적게 나오는 경우가 있습니다. 잔금을 못 치르면 계약이 깨지고 계약금은 날아갑니다. 몇천만 원이 그냥 사라집니다.
순서를 반대로 하세요.
- 사려는 가격대를 정한다
- 은행에서 그 가격 기준 한도를 확인한다
- 확인된 금액 안에서 매물을 본다
한도 상담은 신용점수에 영향이 없습니다. 여러 은행을 돌아도 괜찮습니다.
대출한도 계산기로 대략적인 범위를 먼저 잡고 은행에 가시면 이야기가 빠릅니다.
2. 등기부등본을 직접 떼어 보세요
중개사가 보여주는 것 말고, 본인이 직접 인터넷등기소에서 떼어 보세요. 몇백 원이면 됩니다. 발급 날짜가 오늘인지 확인하세요.
봐야 할 것은 세 가지입니다.
갑구 — 소유자가 맞나. 계약하려는 사람과 등기부상 소유자가 같은 사람인지 봅니다. 다르면 대리인 자격을 확인해야 합니다. 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 기재가 있으면 위험 신호입니다.
을구 — 빚이 얼마나 걸려 있나. 근저당권이 잡혀 있으면 채권최고액을 봅니다. 보통 실제 대출금의 120% 정도로 설정됩니다. 이 금액이 매매가에 가깝다면 주의해야 합니다.
신탁 등기가 있나. 소유권이 신탁회사에 넘어가 있으면 실소유자와 계약해도 무효가 될 수 있습니다. 이 경우는 전문가 상담이 필요합니다.
3. 건축물대장을 확인하세요
등기부와 별개로 봐야 합니다. 정부24에서 무료로 뗍니다.
위반건축물 표시가 있는지 보세요. 있으면 대출이 안 나오거나 한도가 크게 줄어듭니다. 이행강제금이 매년 부과되는 경우도 있습니다. 베란다 확장, 옥탑방 증축이 신고 없이 되어 있는 경우가 흔합니다.
전용면적도 확인하세요. 85㎡를 넘으면 취득세에 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다. 8억이면 160만원입니다.
4. 실거래가를 확인하세요
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 면적의 최근 거래를 봅니다. 무료입니다.
지금 부르는 가격이 최근 거래보다 얼마나 높은지 낮은지 보시면 협상 근거가 됩니다. 층수와 향에 따라 차이가 나니 조건이 비슷한 건을 찾아 비교하세요.
KB시세도 함께 보세요. 은행이 담보 평가에 쓰는 기준이라, 매매가보다 KB시세가 낮으면 대출 한도가 줄어듭니다.
5. 현금이 얼마나 필요한지 계산하세요
집값과 대출만 맞춰놓고 부대비용을 빼먹는 경우가 많습니다.
8억이면 취득세·중개보수·법무사 비용으로 2,555만원이 더 듭니다. 여기에 이사비, 청소, 도배까지 하면 더 나갑니다. 전부 현금이어야 합니다.
집값의 4~5%를 현금으로 따로 잡아두시는 게 안전합니다. 내집마련 가능 진단기에 가격을 넣으면 자동으로 계산됩니다.
6. 조건을 문자로 남기세요
가계약금을 보내기로 했다면, 보내기 전에 조건을 문자나 메시지로 정리해서 남기세요.
- 매매 대금과 계약금·중도금·잔금 일정
- 가계약금이 계약금의 일부라는 점
- 파기 시 처리 방법
특히 "대출이 승인되지 않으면 가계약금을 반환한다" 는 조건을 넣을 수 있는지 협의해 보세요. 매도인이 동의하면 안전장치가 됩니다. 구두 합의는 나중에 증명이 안 되니 반드시 기록으로 남기세요.
확인 순서 정리
| 순서 | 할 일 | 어디서 |
|---|---|---|
| 1 | 대출 한도 확인 | 은행 (2~3곳) |
| 2 | 등기부등본 발급 | 인터넷등기소 |
| 3 | 건축물대장 확인 | 정부24 |
| 4 | 실거래가·KB시세 확인 | 국토부, KB부동산 |
| 5 | 필요 현금 계산 | 진단기 또는 직접 |
| 6 | 조건 문자로 정리 | 매도인·중개사와 |
여기까지 하고 나서 가계약금을 보내시면 됩니다. 하루면 다 됩니다.
정리
- 가계약금은 보내는 순간 돌려받기 어려워집니다
- 대출 한도를 먼저 확인하세요. 가장 사고가 잦습니다
- 등기부등본은 직접 떼어 보세요
- 위반건축물이면 대출이 막힐 수 있습니다
- 집값의 4~5%를 현금으로 준비하세요
- 조건은 문자로 남기세요
이 글은 일반적인 주의사항을 정리한 참고 자료입니다. 개별 사안의 법적 판단은 변호사에게, 세금은 세무사에게 확인하셔야 합니다. 면책조항