은행마다 대출 한도가 다르게 나오는 다섯 가지 이유
같은 소득, 같은 집인데 은행마다 한도가 다릅니다. 담보 평가액, 가산금리, 내부 기준 등 무엇이 다른지와 어디를 먼저 가야 하는지 정리했습니다.
2026년 7월 30일 기준
결혼을 준비하면서 집을 알아보던 때, 은행 네 곳을 돌았습니다. 같은 매물, 같은 소득, 같은 서류를 내밀었는데 들은 금액이 전부 달랐습니다. 제일 적게 나온 곳과 많이 나온 곳의 차이가 5천만원이 넘었습니다.
왜 이런지 물어보면 "저희 기준으로는 그렇습니다"라는 답만 돌아옵니다. 나중에 알아보니 이유가 있었습니다.
1. 담보 평가액이 다릅니다
가장 크게 벌어지는 부분입니다.
LTV는 매매가가 아니라 담보 평가액에 곱합니다. 8억에 계약했어도 은행이 그 집을 7억 2천으로 평가하면, LTV 40%일 때 나오는 돈은 3억 2천이 아니라 2억 8,800만원입니다.
| 담보 평가액 | LTV 40% 적용 시 |
|---|---|
| 8억 (매매가와 동일) | 3억 2,000만원 |
| 7억 6,000만원 | 3억 400만원 |
| 7억 2,000만원 | 2억 8,800만원 |
평가액은 보통 KB부동산 시세를 씁니다. 그런데 은행에 따라 일반가를 쓰는 곳, 하한가를 쓰는 곳이 갈립니다. KB시세가 없는 단지(세대 수가 적은 곳, 신축, 빌라)는 감정평가를 따로 받는데 그 결과도 제각각입니다.
2. 가산금리가 다릅니다
기준금리는 모든 은행이 비슷합니다. 여기에 은행이 얹는 가산금리가 다릅니다. 신용점수, 급여이체 여부, 카드 실적, 청약통장 보유 같은 것들로 깎아주는 폭도 은행마다 다릅니다.
금리가 다르면 스트레스 DSR 계산의 출발점이 달라지고, 결과적으로 한도가 달라집니다. 금리 0.3%p 차이가 한도로는 천만원 단위로 벌어질 수 있습니다.
3. 내부 심사 기준이 다릅니다
DSR 40%는 규제로 정해진 상한입니다. 은행이 이보다 더 보수적으로 운영하는 것은 자유입니다.
실제로 어떤 은행은 자체적으로 35%를 적용하기도 하고, 특정 직군이나 재직 기간에 대해 별도 기준을 두기도 합니다. 또 은행마다 그해에 나갈 수 있는 대출 총량이 정해져 있어서, 연말이 가까워지면 한도를 조이는 경우도 있습니다.
같은 은행이라도 지점에 따라 다를 수 있습니다. 지점장 전결 한도가 있어서, 애매한 건은 지점에 따라 결과가 갈리기도 합니다.
4. 소득을 인정하는 방식이 다릅니다
직장인이면 대체로 비슷합니다. 문제는 그 외의 경우입니다.
- 프리랜서·자영업자 — 소득금액증명원, 부가세 신고액, 카드 매출 중 무엇을 쓰느냐에 따라 인정 소득이 크게 달라집니다
- 성과급 비중이 큰 경우 — 최근 1년만 보는 곳과 3년 평균을 내는 곳이 갈립니다
- 재직 기간이 짧은 경우 — 6개월 미만이면 아예 안 받는 곳도 있습니다
- 이직 직후 — 전 직장 소득을 인정해 주는 곳과 아닌 곳이 있습니다
소득 형태가 단순하지 않다면 은행별 차이가 특히 크게 납니다.
5. 상품 구성이 다릅니다
같은 "주택담보대출"이라도 상품이 여럿입니다. 고정금리형, 혼합형, 변동형에 따라 스트레스 가산금리가 다르게 붙습니다. 정책 대출을 취급하는 곳과 아닌 곳도 갈립니다.
창구 직원이 어떤 상품을 기준으로 계산했느냐에 따라 답이 달라집니다. "다른 상품으로 하면 한도가 얼마나 달라지나요" 라고 물어보면 같은 은행 안에서도 선택지가 나옵니다.
그래서 어떻게 다녀야 하나
제가 겪어보고 정리한 순서입니다.
주거래 은행부터 갑니다. 급여이체와 카드 실적이 쌓여 있어 금리 우대를 가장 많이 받을 가능성이 높습니다. 여기서 나온 숫자를 기준점으로 삼습니다.
최소 세 곳을 비교합니다. 시중은행 두 곳과 지방은행 또는 인터넷은행 한 곳을 섞으면 폭이 넓게 보입니다.
같은 조건으로 물어봅니다. 매매가, 소득, 기존 대출, 만기를 똑같이 말해야 비교가 됩니다. 한 곳에서 30년으로 묻고 다른 곳에서 40년으로 물으면 비교가 안 됩니다.
받은 답을 메모합니다. 한도, 금리, 담보 평가액, 스트레스 가산금리, 만기를 적어두세요. 나중에 협상 재료가 됩니다.
가계약금을 넣기 전에 확인하세요
가장 위험한 순서가 이겁니다. 마음에 드는 집을 발견해서 가계약금을 먼저 걸고, 그다음에 은행에 가는 것.
대출이 예상보다 적게 나오면 잔금을 못 치릅니다. 계약을 파기하면 가계약금은 대부분 돌려받지 못합니다. 몇백만 원에서 몇천만 원이 그냥 사라집니다.
순서를 반대로 하세요. 사려는 가격대를 정하고, 은행에서 한도를 먼저 확인하고, 그 안에서 매물을 보는 겁니다. 시간이 더 걸리는 것 같지만 결과적으로 빠릅니다.
정리
- 은행마다 다른 이유는 담보 평가액, 가산금리, 내부 기준, 소득 인정 방식, 상품 구성 다섯 가지입니다
- 특히 담보 평가액 차이가 가장 크게 벌어집니다
- 최소 세 곳을 같은 조건으로 물어보세요
- 한도 상담은 신용점수에 영향이 없습니다
- 가계약금은 한도를 확인한 뒤에 넣으세요
은행에 가시기 전에 대출한도 계산기로 대략적인 범위를 잡아두시면, 창구에서 들은 숫자가 왜 그렇게 나왔는지 물어볼 수 있습니다.
집값과 부대비용까지 포함한 전체 그림은 내집마련 가능 진단기에서 확인하실 수 있습니다.