LTV, DSR, 대출 상한 — 셋 중 무엇에 걸렸는지 알아야 합니다

대출 한도는 세 가지 기준 중 가장 작은 값으로 정해집니다. 무엇에 걸렸느냐에 따라 해결책이 완전히 달라집니다.

2026년 7월 30일 기준

주택담보대출 한도는 하나의 계산식으로 나오지 않습니다. 세 가지 기준을 각각 계산한 뒤 가장 작은 값이 실제 한도가 됩니다.

이걸 모르면 엉뚱한 데 힘을 씁니다. LTV에 걸린 사람이 마이너스 통장을 해지해 봐야 한도는 1원도 안 늘어납니다.

세 가지 기준

LTV(담보인정비율) — 집값의 몇 %까지 빌려주느냐입니다. 규제지역이면 40%, 비규제 지역이면 70% 수준입니다. 집값에 비례합니다.

DSR(총부채원리금상환비율) — 내 소득으로 갚을 수 있느냐입니다. 은행권 40%가 상한입니다. 소득에 비례하고 기존 대출에 반비례합니다.

대출 금액 상한 — 규제지역과 수도권에서는 금액 자체에 뚜껑이 있습니다. 주택 가격대에 따라 6억, 4억, 2억으로 나뉩니다.

셋을 다 계산한 뒤 가장 작은 값이 나옵니다. 나머지 둘을 아무리 여유 있게 통과해도 소용없습니다.

세 가지 사례로 보겠습니다. 모두 규제지역 기준입니다.

8억 집, 연소득 7,000만원, 기존 대출 없음.

LTV에 걸렸습니다. 소득이 더 늘어도 한도는 그대로입니다. 집값의 40%가 천장이기 때문입니다.

이 경우 할 수 있는 건 자기 자본을 더 모으거나, 규제가 덜한 지역을 함께 보는 것입니다. 마이너스 통장을 정리해도 아무 효과가 없습니다.

같은 8억 집, 연소득 5,000만원, 마이너스 통장 5,000만원 보유.

DSR에 걸렸습니다. 여기서는 마이너스 통장 정리가 즉효입니다. 해지하면 한도가 2억 8,716만원으로 올라갑니다. 1억 6천만원이 늘어납니다.

20억 집, 연소득 3억원, 기존 대출 없음.

금액 상한에 걸렸습니다. 소득이 얼마든 상관없습니다. 15억을 넘는 주택은 4억이 최대입니다. 개인이 할 수 있는 게 사실상 없고, 자기 자본을 더 넣는 것 외에 방법이 없습니다.

같은 "한도 부족"이라도 처방이 정반대인 경우가 있습니다. 그래서 은행 상담에서 반드시 물어보셔야 할 질문이 이겁니다.

"제 한도는 LTV, DSR, 금액 상한 중 무엇에 걸린 건가요?"

이 답을 들어야 다음에 뭘 해야 할지 정할 수 있습니다.

규칙성이 하나 있습니다.

그래서 사회초년생은 대개 LTV, 대출을 많이 쓰던 분은 DSR, 고소득 고가주택 매수자는 금액 상한에 걸립니다.

세 가지 기준을 다 통과해서 대출이 나와도, 집값 말고 더 필요한 돈이 있습니다. 취득세, 중개보수, 법무사 비용입니다. 8억이면 2,555만원 정도이고 전액 현금이어야 합니다.

대출 한도만 맞춰놓고 이 돈을 준비 안 하면 잔금일에 문제가 생깁니다.

내집마련 가능 진단기는 세 가지 기준을 동시에 계산하고, 어느 항목에 걸렸는지 표시해 줍니다. 그에 맞는 대안도 함께 보여드립니다.

이 글의 수치는 2026년 7월 기준입니다. 규제지역 지정과 대출 상한은 정부 발표에 따라 자주 바뀌므로, 계약 전 국토교통부와 금융위원회 발표를 확인하세요.

참고해 주세요이 글은 공개된 제도 정보를 정리한 참고 자료입니다. 투자 권유나 금융 자문이 아니며, 실제 대출 한도와 세액은 개인 사정에 따라 달라집니다. 계약 전 반드시 금융기관과 전문가에게 확인하세요. 면책조항