등기부등본 읽는 법 — 표제부, 갑구, 을구에서 볼 것
세 부분으로 나뉩니다. 각각 무엇을 확인해야 하는지와 위험 신호로 봐야 할 기재를 정리했습니다.
2026년 7월 30일 기준
등기부등본은 그 부동산의 이력서입니다. 누구 것인지, 빚이 얼마나 걸려 있는지, 분쟁이 있는지가 전부 적혀 있습니다.
전세든 매수든 계약 전에 본인이 직접 떼어 봐야 합니다. 인터넷등기소에서 몇백 원이면 발급됩니다. 중개사가 보여주는 것도 참고는 되지만, 발급 날짜가 지났을 수 있습니다.
세 부분으로 나뉩니다
| 구분 | 담긴 내용 |
|---|---|
| 표제부 | 이 부동산이 무엇인가 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 |
| 을구 | 소유권 외의 권리 (주로 빚) |
아파트는 1동 건물의 표제부와 전유부분의 표제부가 따로 나옵니다. 앞부분은 건물 전체, 뒷부분이 내가 볼 호수입니다.
표제부 — 물건이 맞는지
주소와 동호수가 계약하려는 것과 일치하는지 봅니다. 당연해 보이지만 같은 단지에 비슷한 동이 있으면 착오가 생깁니다.
전용면적을 확인합니다. 85㎡를 넘으면 취득세에 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다. 8억이면 160만원입니다. 중개사가 말하는 "34평"은 공급면적 기준이라 전용면적과 다릅니다.
대지권이 기재되어 있는지 봅니다. 아파트는 건물과 함께 토지 지분을 갖는데, 이 대지권이 등기되어 있지 않은 경우가 있습니다. 신축이라 아직 정리가 안 된 경우도 있고 다른 사정이 있는 경우도 있습니다. 대출과 재건축에 영향을 주므로 없으면 이유를 확인해야 합니다.
갑구 — 소유권
소유자 이름이 계약 상대방과 같은지 확인합니다. 다르면 대리인인지, 정당한 권한이 있는지 확인해야 합니다. 위임장과 인감증명서를 요구하고 소유자에게 직접 확인 전화를 하는 것이 안전합니다.
소유권 이전 시기를 봅니다. 최근에 소유권이 바뀌었다면 왜 짧게 보유하고 파는지 물어볼 만합니다.
위험 신호로 봐야 할 기재
갑구에 아래 항목이 있으면 주의해야 합니다.
- 가압류, 압류 — 채권자가 처분을 막아둔 상태입니다
- 가처분 — 소유권을 다투는 분쟁이 진행 중일 수 있습니다
- 경매개시결정 — 이미 경매 절차가 시작됐습니다
- 가등기 — 나중에 다른 사람이 소유권을 가져갈 수 있는 예약 상태입니다
- 신탁 — 소유권이 신탁회사에 있습니다
특히 신탁등기는 조심해야 합니다. 소유권이 신탁회사 명의로 되어 있으면, 실제 주인처럼 보이는 사람과 계약해도 효력이 없을 수 있습니다. 신탁원부를 확인하고 신탁회사의 동의를 받아야 하는 경우가 있습니다. 이런 물건은 전문가 확인을 받으시는 게 좋습니다.
을구 — 빚이 얼마나 걸려 있나
가장 중요한 부분입니다. 을구에는 근저당권, 전세권, 지상권 같은 권리가 기재됩니다.
채권최고액을 봅니다
근저당권에 적힌 금액은 실제 빌린 돈이 아니라 채권최고액입니다. 보통 실제 대출금의 110~130% 로 설정합니다.
채권최고액 3억 6천만원이면 실제 대출은 3억 정도로 추정할 수 있습니다. 다만 추정일 뿐이고, 정확한 잔액은 매도인이 은행에서 부채증명서를 발급받아야 알 수 있습니다.
매수할 때
대부분의 매매는 잔금일에 기존 근저당을 말소하고 새 대출의 근저당을 설정하는 방식으로 진행됩니다. 법무사가 동시에 처리합니다.
계약서에 잔금 지급과 동시에 근저당을 말소한다는 내용이 들어가 있는지 확인하세요.
전세로 들어갈 때
여기서는 계산이 필요합니다.
이 합계가 집값에 육박하면 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 못 받을 수 있습니다. 통상 시세의 70~80%를 넘으면 위험하다고 봅니다.
선순위 근저당이 있다면 전세보증금을 지키는 세 단계를 함께 확인하세요.
발급받을 때 주의할 것
말소사항 포함으로 발급하세요. 기본 설정은 현재 유효한 것만 보여주는데, 말소된 이력까지 보면 그 집의 과거를 알 수 있습니다. 가압류가 자주 걸렸다 풀렸다 한 이력이 있으면 참고가 됩니다.
발급 날짜가 오늘인지 확인하세요. 어제 뗀 것도 그 사이에 바뀌었을 수 있습니다.
계약 직전과 잔금 직후에 각각 떼어 보세요. 특히 잔금일 다음 날 확인이 중요합니다.
건축물대장도 함께 보세요
등기부등본만으로는 부족합니다. 건축물대장을 정부24에서 무료로 확인하세요.
위반건축물 표시가 있으면 대출이 안 나오거나 한도가 줄어듭니다. 이행강제금이 매년 부과되기도 합니다. 베란다 확장이나 옥탑 증축이 신고 없이 되어 있는 경우가 흔합니다.
등기부등본과 건축물대장의 면적이 다르면 이유를 확인해야 합니다.
정리
- 본인이 직접, 오늘 날짜로 발급하세요
- 표제부에서 전용면적과 대지권을 확인하세요
- 갑구의 가압류·가처분·신탁은 위험 신호입니다
- 을구의 채권최고액은 실제 대출의 110~130%입니다
- 전세라면 채권최고액 + 보증금이 집값 대비 얼마인지 계산하세요
- 말소사항 포함으로 떼면 과거 이력이 보입니다
- 건축물대장의 위반건축물 표시도 함께 확인하세요
계약 직전에 확인할 항목 전체는 가계약금 넣기 전에 확인할 여섯 가지에 정리해 두었습니다.
이 글은 일반적인 확인 방법을 정리한 참고 자료입니다. 권리관계가 복잡한 물건은 반드시 법무사나 변호사의 확인을 받으시기 바랍니다. 면책조항